"Té nước theo mưa", giá nhà ở xã hội tăng mạnh dù đã gần chục năm sử dụng

Gần 40 triệu đồng/m2 nhà ở xã hội sau 7 năm sử dụng

Không chỉ nhà ở thương mại, từ đầu năm 2024, giá nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hà Nội cũng ghi nhận tăng mạnh. Thậm chí, có những dự án nhà ở xã hội đã được đưa vào sử dụng gần chục năm và vị trí khá xa khu vực trung tâm TP nhưng giá vẫn tăng, gấp 2 – 3 so với mức giá khởi điểm của chủ đầu tư.

Ví dụ như dự án nhà ở xã hội The Vesta (Phú Lãm, Hà Đông) do Công ty CP Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư. Dự án này có 8 toà chung cư với hơn 1.900 căn hộ, có diện tích từ 48 - 69m2/căn. Ở thời điểm chủ đầu tư mở bán năm 2017, giá căn hộ tại The Vesta chỉ từ 690 triệu đồng - 990 triệu đồng/căn (đã bao gồm thuế VAT và hoàn thiện nội thất cơ bản), tương đương 14,3 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, đến đầu năm nay, trên các diễn đàn rao bán chung cư cũ, giá căn hộ tại đây được các chủ nhà đưa ra là 1,9 - 2,5 tỷ đồng/căn, trung bình khoảng 37 triệu đồng/m2. Mức giá này chưa bao gồm chi phí sang tên chuyển nhượng nhà ở xã hội mà người mua phải chịu (khoảng 100 - 150 triệu đồng/căn).

Như vậy, dù đã được sử dụng hơn 7 năm, nhà ở xã hội tại dự án The Vesta vẫn tăng 2,5 lần so với thời điểm mới mở bán.

Chia sẻ với PV, anh Nguyễn Sơn - môi giới căn hộ chuyên khu vực Hà Đông, Hà Nội cho biết, giá bán tại The Vesta sẽ tiếp tục tăng, nhất là vào tháng 9 năm nay. Lý do là vì thời điểm đó, lượng lớn sinh viên sẽ nhập học tại Trường Đại học Đại Nam. Khi đó, không chỉ nhu cầu tìm trọ mà nhu cầu tìm mua căn hộ gần trường cho con của các phụ huynh Đại học Đại Nam cũng rất lớn và The Vesta là lựa chọn được nhiều phụ huynh hướng đến.

Anh Sơn cho biết, hiện có khoảng 20% cư dân sở hữu căn hộ tại The Vesta là sinh viên Đại học Đại Nam; 70% số người thuê chung cư tại đây cũng là sinh viên Đại học Đại Nam.

"Cung thiếu mà cầu tăng thì giá nhà tự khắc tăng", anh Sơn nói.

Tương tự The Vesta, dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng ghi nhận mức giá bán thứ cấp tăng cao. Dự án này được bàn giao từ năm 2020, giá bán từ chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2, thế nhưng ở thời điểm hiện tại, nhiều căn nhà ở xã hội tại đây đang được rao bán lại với mức giá dao động từ 40 - 45 triệu đồng/m2, tăng gần gấp 3 lần so với trước.

Đơn cử, một căn hộ 70m2 với 3 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh cùng một số nội thất đi kèm tại tòa N04 đang được chủ nhà rao bán với mức giá 3,150 tỷ đồng, tương đương 45 triệu đồng/m2. Một căn khác có diện tích tương tự nhưng thiết kế 2 phòng ngủ cũng đang được rao bán với giá gần 44 triệu đồng/m2. Người bán cho biết, chủ nhà cần tiền gấp nên mới bán với mức giá này, nếu thiện chí mua chủ nhà sẽ để lại hết đồ đạc sử dụng.

Hay như dự án nhà ở xã hội Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội), dự án cũng ghi nhận mức giá tăng hơn 2 lần so với thời điểm mở bán cách đây 8 năm. Thời điểm đó, giá từ chủ đầu tư chỉ có 14 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đầu tháng 5 năm nay, giá nhà thứ cấp ở dự án này trên các trang rao bán đã ở mức từ 32 - 35 triệu đồng/m2.

Dự án Rice City Sông Hồng (Long Biên, Hà Nội) năm 2019 có giá hơn 13 triệu đồng, nhưng đến nay giá bán thứ cấp cũng được đẩy lên 33 - 36 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, hầu hết các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng cao. Kể cả dự án còn mới hay dự đã cũ do sử dụng lâu năm thì giá bán vẫn tăng đều qua các năm. "Nhà ở xã hội" dường như chỉ còn là cái tên, còn bản chất đã trở thành nhà ở thương mại khi giá bán trung bình ở mức từ 33 - 36 triệu đồng/m2 với khu vực ngoại thành và 37 - 45 triệu đồng/m2 ở khu vực nội thành.

Điều này cho thấy, chủ đầu tư không hẳn là người quyết định giá bán mà "bàn tay vô hình" của cán cân cung - cầu mới là yếu tố tiên quyết để ấn định giá. Khi cung - cầu càng lệch, giá nhà sẽ càng cao, đặc biệt là với phân khúc có nhu cầu lớn như nhà ở xã hội.

Giải pháp nào hãm đà tăng giá?

Thực trạng cung hiếm, cầu cao, giá nhà tăng phi mã không phải đến thời điểm hiện tại mới được nhìn nhận mà đã được thấy rõ từ hơn thập kỷ nay. Đã có hàng loạt hội nghị, hội thảo từ Trung ương đến địa phương được tổ chức; nhiều công trình nghiên cứu khoa học, nhiều chuyên đề báo chí được triển khai với những phản biện, bàn luận sôi nổi… để tìm ra giải pháp cho thực trạng này, song chương trình phát triển nhà ở xã hội dường như vẫn dậm chân tại chỗ, không đạt được mục tiêu đặt ra. Chính vì vậy, giá nhà ở xã hội vẫn không ngừng tăng cao, thậm chí ngang bằng cả giá nhà ở thương mại khiến giấc mơ có nhà của người lao động mỗi năm lại xa vời hơn một chút.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh, để giải quyết thực tế này, tăng cung nhà ở xã hội là giải pháp căn cơ nhất. Tuy nhiên, tăng cung không phải là vấn đề dễ dàng và thực tế Việt Nam đã loay hoay trong việc tăng cung nhà ở xã hội hơn 10 năm nay chính là minh chứng.

Vậy làm sao để tăng cung hiệu quả? Chuyên chuyên gia cho rằng, cần nới hết sức các ưu đãi về chính sách để thu hút lượng lớn doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư.

"Từ trước đến nay, Việt Nam cũng đã có những ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhưng những ưu đãi đó chưa đủ hấp dẫn. Từ việc phê duyệt dự án kéo dài hàng năm đến việc trần lợi nhuận, hậu kiểm khó khăn khiến nhiều doanh nghiệp làm một lần nhà ở xã hội không dám làm lần thứ hai.

Vì vậy, muốn thực sự cải thiện nguồn cung, chương trình nhà ở xã hội cần thay đổi theo hướng Nhà nước hỗ trợ mạnh mẽ nhất cho doanh nghiệp về đất và vốn, về chính sách, thủ tục để xây dựng nhà ở xã hội với giá thành thấp nhất có thể nhưng vẫn phải đảm bảo yêu cầu về chất lượng, hạ tầng xã hội", TS. Vũ Đình Ánh đề xuất và khẳng định, khi cung đủ lớn, giá nhà sẽ không tăng một cách bất thường như thời điểm hiện tại.

Ngoài ra, vị chuyên gia cho biết, thị trường nhà cho thuê, trong đó có cho thuê nhà ở xã hội là bộ phận đặc biệt quan trọng, song chưa phát triển tương xứng với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm qua do hạn chế cả từ phía cung lẫn phía cầu. Tư duy và sự quan tâm thích đáng của cơ quan quản lý nhà nước, của doanh nghiệp đến tâm lý xã hội phổ biến là phải có nhà riêng cho dù thu nhập thấp chứ không đi thuê nhà với chi phí phù hợp với thu nhập.

Trong khi đó, một trong những vấn đề then chốt trong việc tháo gỡ vướng mắc cho chương trình nhà ở xã hội chính là tạo dựng và hỗ trợ phát triển thị trường thuê nhà nói chung, thị trường thuê nhà ở xã hội nói riêng thay vì chỉ tập trung vào thị trường mua bán nhà như hiện nay.

"Hãy quan tâm nhiều hơn đến việc cho thuê nhà ở xã hội. Đây là một giải pháp phù hợp với một nước đang phát triển như Việt Nam", ông Ánh nhận định./.