Nguồn cung mới đa phần là giai đoạn cuối của các dự án
Cushman & Wakefield vừa đưa ra báo cáo tổng quan thị trường bất động sản nhà ở trong quý 2/2025. Báo cáo đưa ra nhiều điểm tích cực về thị trường, bên cạnh đó cũng có những thách thức mà thị trường phải đối mặt trong giai đoạn mới.
Theo đó, Cushman & Wakefield cho biết trong quý 2 nguồn cung mới tuy có cải thiện nhưng chưa phải là nguồn cung mới hoàn toàn, chưa đủ để bàn luận về việc thị trường đã hồi phục nguồn cung. Bởi nguồn cung mới trong quý 2 đa phần là các dự án cũ mở bán tiếp giai đoạn còn lại, thiếu dự án mới được phê duyệt.
Cụ thể, trong quý 2/2025, số lượng căn hộ mới được mở bán khoảng 2.801 căn hộ. So với quý trước thì lượng căn hộ mở bán mới đã tăng khoảng 17% và nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khúc cao cấp, hạng sang.
Khu vực trung tâm TP.HCM tiếp không ghi nhận nguồn cung mới, các dự án vẫn đang triển khai bán lượng sản phẩm cuối cùng còn lại của dự án. Trong quý này, có một dự án căn hộ hạng sang mở bán mới tại khu Đông, đã đẩy tỉ lệ nguồn cung khu Đông tăng mạnh, chiếm 78% toàn thị trường. Nguồn cung mới phân bổ không đều ở các khu vực và có tỉ lệ lần lượt đạt 11% tại khu Tây, 4% tại khu Nam, và 7% tại khu Bắc.
Một điều tích cực của thị trường nhà ở tại TP.HCM đó là nguồn cầu đã có xu hướng cải thiện rõ rệt. Lượng hấp thụ mới đạt khoảng 2.642 căn, tăng 240% so với cùng kỳ năm ngoái, và tăng sấp xỉ 124% so với quý trước. Mức hấp thụ gia tăng, một phần đến từ chính sách bán hàng giãn tiến độ thanh toán của các chủ đầu tư.
Phân khúc căn hộ vẫn hấp thụ tốt, và nhu cầu đầu tư bắt đầu dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị nơi có mức giá thấp hơn. Các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo thu hút khách hàng nhờ vào các chiến dịch quảng bá đã chạy trước đó khá lâu.
Về giá bán, Cushman & Wakefield cho biết căn hộ vẫn tiếp đà tăng giá. Đặc biệt là giá bán sơ cấp căn hộ tiếp tục duy trì đà tăng, khoảng 2.5% so với quý 1 năm 2025 và khoảng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán sơ cấp tăng phản ánh thiếu nguồn cung phân khúc bình dân và trung cấp.
Về nguồn cung có thể tăng 15-30% mỗi năm từ năm 2025, nhưng vẫn thấp hơn mức đỉnh 2022. Hiện nay các chủ đầu tư thận trọng hơn trong chiến lược và chuẩn bị cho các đợt mở bán mới. Thị trường sẽ chào đón nguồn cung mới được "gỡ vướng" pháp lý, đặc biệt nhờ Luật Đất Đai, Luật Kinh Doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực (2025).
Nguồn cầu dịch chuyển về khu Tây
Cushman & Wakefield cho biết, giá bán sơ cấp trong quý 2/2025 được ghi nhận tăng so với quý trước khoảng 2.5%, đạt mức 12.277 USD/m2, và giảm 38% so với cùng kỳ năm trước, một phần lý do đến từ nguồn cầu ở Khu Tây nhiều hơn khu Đông, làm trung bình giá bán của thị trường giảm.
Trong khi khu Đông chiếm ưu thế về nguồn cung, thì nguồn cầu thứ cấp dịch chuyển về khu Tây. Trong ba tháng giữa năm 2025, thị trường nhà phố và biệt thự tại TP. HCM đã ghi nhận 61 giao dịch mới; lượng hấp thụ mới giảm tương đương khoảng 49% so với quý trước, và tăng 3% so với cùng kỳ năm trước.
Theo ghi nhận, khu vực phía Tây chiếm 72% tổng số giao dịch, tương đương với 44 giao dịch. Khu vực phía Đông chiếm 26%, và Khu Nam chiếm 2% tổng giao dịch trên thị trường. Sự phân bổ giao dịch chủ yếu ở khu vực phía Tây cho thấy có sự dịch chuyển nguồn cầu từ khu Đông sang Tây với giá bán còn tiềm năng tăng giá, và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Từ 2026 trở đi có thể là điểm khởi đầu chu kỳ phục hồi mới của thị trường bất động sản, nhưng sẽ diễn ra chậm, chọn lọc và phân hóa cao.
Giá bán sơ cấp trung bình của thành phố Thủ Đức gần tương đương so với cùng kỳ năm ngoái, đạt khoảng 17.687 USD/m2 - củng cố vị thế nổi trội của bất động sản nhà liền thổ khu Đông. Diễn biến giá tại các khu khác của thành phố tăng mạnh tại Huyện Bình Chánh, Quận Bình Tân, Quận Tân Phú khoảng từ 3% - 9%, giá bán sơ cấp đã tiệm cận giới hạn hấp thụ của thị trường.
Với kỳ vọng nguồn cung của quý 2 năm 2025 sẽ sôi động, tuy nhiên, nguồn cung thị trường không đạt kỳ vọng vì các yếu tố khách quan như chậm "gỡ rối pháp lý dự án", sáp nhập Tỉnh thành, và tâm lý chờ đợi triển khai cơ sở hạ tầng.
Thị trường nhà liền thổ kỳ vọng từ đây đến cuối năm 2027 sẽ cung cấp khoảng 2.220 căn nhờ vào các chính sách từ Chính Phủ nhằm gỡ vướng pháp lý cho dự án và sáp nhập Tỉnh thành. Đặc biệt, trong giai đoạn này, các động thái hỗ trợ lãi suất từ ngân hàng cũng góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng cho thị trường bất động sản giai đoạn này. Các chủ đầu tư nổi bật với quỹ đất lớn đang có trạng thái chuẩn bị cho các đợt mở bán mới trong thời gian sắp tới.
Cushman & Wakefield nhận định, mặc dù thị trường vẫn còn nhiều thách thức song đã bước qua giai đoạn thật sự khó khăn. Đây là thời điểm thị trường sẽ hồi phục trên nhiều phương diện. Các quý đầu năm 2025 được nhìn nhận là "đáy chu kỳ" về nguồn cầu. Song từ 2026 trở đi có thể là điểm khởi đầu chu kỳ phục hồi mới, nhưng sẽ diễn ra chậm, chọn lọc và phân hóa cao.
Cushman & Wakefield cũng nhận định, thách thức tồn tại trong giai đoạn này chính là giá bán sơ cấp trung bình còn quá cao so với thu nhập trung bình. Mặc du vậy, xu hướng giá bán sơ cấp tăng cao vẫn tiếp diễn. Giá bán sơ cấp có thể sẽ tiếp tục tăng 5-10%/ năm, tùy khu vực, tăng theo chất lượng sản phẩm, không phải làn sóng tăng theo diện rộng./.
