Thích
Khu đô thị Z131 (tên thương mại Tấn Đức Central Park) được UBND tỉnh Thái Nguyên chấp thuận đầu tư tại Quyết định số 2338/QĐ-UBND ngày 31/7/2020.
Chủ đầu tư là liên danh Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Tấn Đức, Công ty CP Đầu tư xây dựng hạ tầng Tấn Đức JSC, Công ty CP Đầu tư phát triển thương mại và xây dựng Thành Long.
Dự án có quy mô 164.742m2 (khoảng 16,5ha), nằm tại phường phường Vạn Xuân. Tổng mức đầu tư khoảng 296 tỷ đồng.
Theo phê duyệt ban đầu, dự án có tiến độ thực hiện từ quý II/2020 đến quý II/2022. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, dự án đã nhiều lần điều chỉnh tiến độ: Lần 1 (Quyết định 986/QĐ-UBND ngày 04/5/2022): gia hạn đến hết quý IV/2022; Lần 2 (Quyết định 311/QĐ-UBND ngày 25/02/2023): tiếp tục gia hạn đến hết quý IV/2023; Lần 3 (Quyết định 374/QĐ-UBND ngày 23/02/2024): điều chỉnh tiến độ đến hết quý IV/2024.
Không chỉ kéo dài tiến độ triển khai, dự án Khu đô thị Tấn Đức Central Park còn gây chú ý khi liên tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 qua nhiều năm.
Lần điều chỉnh đầu tiên diễn ra ngày 05/11/2021, khi UBND thị xã Phổ Yên (cũ) phê duyệt điều chỉnh cục bộ với quy mô khoảng 37.596,8m2. Nội dung điều chỉnh tập trung vào: Bổ sung quỹ đất nhà ở xã hội hơn 23.000m2; Bố trí thêm đất tái định cư gần 700m2, phục vụ các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án.
Sắp xếp lại quỹ đất công cộng, trong đó có việc điều chỉnh vị trí trạm y tế để đảm bảo bán kính phục vụ. Hoán đổi chức năng một số ô đất ở và đất công cộng.
Chưa dừng lại, đến ngày 03/11/2022, dự án tiếp tục được điều chỉnh lần thứ hai với quy mô khoảng 6.591m2. Bổ sung hành lang an toàn đường sắt để phục vụ việc di dời hệ thống thông tin tín hiệu tuyến Đông Anh – Quán Triều; Chuyển đổi khoảng 4.922m2 đất cây xanh sang đất hành lang kỹ thuật đường sắt.
Đến giữa năm 2023, dự án tiếp tục điều chỉnh lần thứ ba. Tuy chỉ điều chỉnh khoảng 321,8m2, nhưng vẫn tiếp tục tập trung vào việc hoàn thiện hạ tầng nhằm đồng bộ hóa thực tế thi công với hồ sơ quy hoạch.
Thời điểm được phê duyệt, Tấn Đức Central Park được định hướng trở thành khu dân cư mới tại khu vực Vạn Xuân, nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh nhờ các khu công nghiệp lân cận. Diện tích đất ở của dự án là 51.699m2 chia thành 419 lô, trong đó: Số lô đất ở có nhà xây thô hoàn thiện mặt ngoài là 140 lô; số lô đất ở thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở là 279 lô. Diện tích từ 100m2 đến 240m2 mỗi lô.
Với quy hoạch đồng bộ, có hệ thống cây xanh, hồ cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, dự án được kỳ vọng sẽ hình thành khu đô thị mới phục vụ nhu cầu ở thực cũng như đầu tư trong khu vực.
Theo ghi nhận thực tế, dự án đã hoàn thiện phần lớn hạ tầng nội khu, bao gồm hệ thống đường giao thông, vỉa hè, cây xanh và khu cảnh quan trung tâm. Một số dãy nhà liền kề đã được xây dựng, tạo hình hài ban đầu của khu đô thị.
Tuy nhiên, các căn liền kề có người ở còn chưa nhiều.
Bên cạnh đó, nhiều ô đất trong khu đô thị vẫn để trống, chưa có hoạt động xây dựng.
Tại một số tuyến đường, nhà ở xuất hiện rải rác, xen kẽ với các lô đất chưa khai thác, khiến không gian đô thị chưa thực sự liền mạch.
Phần diện tích phía trong dự án vẫn còn nhiều khoảng đất trống, trong khi khu dân cư hiện hữu xung quanh đã phát triển ổn định, tạo nên sự chênh lệch rõ rệt về mật độ sử dụng đất.
Khảo sát thị trường tại khu vực cho thấy giá đất nền tại Khu đô thị Tấn Đức Central Park hiện dao động khoảng 26 – 32 triệu đồng/m2, tùy vị trí. So với giai đoạn trước, mức giá này chủ yếu đi ngang, chưa ghi nhận biến động đáng kể. Đối với sản phẩm shophouse xây thô bên trong, hoàn thiện mặt ngoài giá được chào bán trong khoảng 3,7 – 4,5 tỷ đồng/căn diện tích khoảng 100m2.
So với các dự án lân cận như Khu đô thị Việt Hàn hay Homie City, mặt bằng giá tại Tấn Đức Central Park nhỉnh hơn ở một số vị trí, tuy nhiên thanh khoản chưa thực sự nổi bật. Giao dịch chủ yếu diễn ra ở các lô có vị trí đẹp hoặc khu vực đã có cư dân về ở.
Môi giới tại khu vực cho biết khu đô thị “đã bắt đầu ấm lên”, song thực tế cho thấy quá trình hấp thụ vẫn diễn ra chậm và mang tính chọn lọc. Hiện đã có khoảng 30 – 40 căn nhà có cư dân sinh sống, tập trung chủ yếu ở một số trục chính. Mức độ “sôi động” vẫn mang tính cục bộ, chưa lan tỏa trên toàn dự án
Dù đến năm 2023, dự án đã hoàn tất các điều chỉnh mang tính kỹ thuật và cơ bản hoàn thiện hạ tầng, nhưng việc điều chỉnh quy hoạch và tiến độ nhiều lần đã tạo ra độ trễ nhất định trong quá trình hình thành dân cư so với kỳ vọng ban đầu.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng đòi hỏi tính minh bạch và ổn định, Tấn Đức Central Park vẫn cần thêm thời gian để lấp đầy và hoàn thiện hệ sinh thái dân cư.
