Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư. Đồng thời thu hút đầu tư, xây dựng hạ tầng, tạo công ăn việc làm cho người lao động, góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội. Thị trường bất động sản cũng thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hóa bất động sản, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai vô cùng quý giá của quốc gia.
Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà nước. Hoạt động của lĩnh vực này sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường. Việc điều chỉnh thị trường góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của kinh tế thị trường.
Thời gian qua, thị trường bất động sản phát triển lên một bước mới đòi hỏi Nhà nước cần đổi mới công tác quản lý. Yếu tố pháp lý là vấn đề quan trọng, là cơ sở để cho ra đời các sản phẩm bất động sản và thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản đúng hướng, có hiệu quả. Tuy nhiên hiện nay, một số quy định của pháp luật về bất động sản đang có những điểm nghẽn, bất cập ảnh hưởng tới sự phát triển, hạn chế hoạt động đầu tư của thị trường này.
Trong đó, thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng đang chịu sự tác động của rất nhiều luật như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng và nhiều quy định pháp lý dưới luật khác. Tuy nhiên, vẫn hoàn toàn chưa có khung pháp luật cụ thể đối với phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, mặc dù Nghị quyết số 08-NQ/TW do Bộ Chính trị ban hành ngày 16/01/2017 đã chỉ rõ mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Những bất cập đã nêu đặt ra vấn đề cần thiết tháo gỡ rào cản về mặt pháp lý để thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển.
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chưa có quy định cụ thể như các sản phẩm được phép tham gia giao dịch khác
Chỉ một số bất động sản có thể trở thành hàng hóa với điều kiện có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm giao dịch. Ở nước ta, hàng hóa bất động sản gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định.
Cụ thể, thị trường bất động sản được chia thành 3 nhóm, gồm bất động sản đầu tư xây dựng (nhà ở, các công trình xây dựng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, trụ sở làm việc…); bất động sản không đầu tư xây dựng (đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất hiếm, đất làm muối, đất chưa sử dụng); bất động sản đặc biệt liên quan đến tâm linh, tín ngưỡng văn hóa như các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, di sản văn hóa vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... Trong đó, bất động sản đầu tư xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất, chịu sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan, khách quan và được giao dịch thường xuyên trên thị trường.
Theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Ngoài các loại hình bất động sản trên, hiện nay còn xuất hiện một khái niệm mới là bất động sản nghỉ dưỡng. Luật Du lịch đã có quy định về cơ sở lưu trú du lịch như biệt thự du lịch, căn hộ du lịch. Tuy nhiên pháp lý về loại bất động sản này chưa được định danh rõ ràng, gây ảnh hưởng lớn đến việc tham gia giao dịch cũng như sự phát triển của thị trường.
Thiếu khung pháp lý, các sản phẩm bất động sản mới khó tham gia giao dịch dân sự, kinh tế
Thị trường có 3 loại hình sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ là căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) và nhà phố du lịch (shoptel/shophouse). Sự khác biệt chủ yếu của 3 loại sản phẩm này nằm ở vị trí, thiết kế, công năng sử dụng, giá trị sản phẩm và việc quản lý vận hành.
Hiện nay, pháp luật nước ta chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Các quy định về loại hình này nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết. Đồng thời, chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ chế giao dịch đối với loại hình bất động sản này.
Về cơ bản, các dự án về bất động sản nghỉ dưỡng phải thực hiện đúng quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, pháp luật quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng; đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất được duyệt cũng như phù hợp với tình hình thực tế của địa phương theo từng thời kỳ. Tuy nhiên, do chưa có quy định đặc thù, mang tính định danh về bất động sản du lịch/bất động sản nghỉ dưỡng và các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hay các văn bản pháp luật liên quan chưa đề cập đầy đủ về các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã xuất hiện trên thị trường, dẫn đến thực tế nhiều địa phương vẫn còn lúng túng, vướng mắc trong việc quản lý đầu tư dự án và chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản du lịch.
Trước hết, không chỉ Nhà nước đang lúng túng trong quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm bất động sản du lịch mà giữa các địa phương cũng còn có sự thiếu thống nhất khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính, giải quyết các tranh chấp phát sinh… trong lĩnh vực này.
Về phía chủ đầu tư sẽ gặp trở ngại trong thuyết phục khách hàng giao dịch, đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho bất động sản du lịch khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp.
Đối với khách hàng, sau những tranh chấp liên quan tới bất động sản du lịch, việc lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư, ngần ngại khi tiếp tục đầu tư sản phẩm là tâm lý phổ biến. Việc chưa rõ ràng về pháp lý bất động sản du lịch cũng khiến nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này dẫn đến rất nhiều khó khăn khi tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các Hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết. Ngoài ra còn xuất hiện những vụ việc tranh chấp, lừa đảo liên quan đến việc huy động vốn đầu tư vào bất động sản du lịch, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.
Yếu tố gây cản trở sự phát triển bất động sản nghỉ dưỡng là hệ thống pháp luật hiện hành còn thiếu các quy định hướng dẫn cụ thể, rõ ràng về lĩnh vực này. Thực tế chứng minh khung pháp lý của nước ta vẫn “đi sau” so với sự phát triển của bất động sản du lịch, còn nảy sinh những tranh chấp, mâu thuẫn giữa một số chủ đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm bất động sản du lịch còn chưa thống nhất giữa các địa phương.
Có thể nói, sự phát triển nhanh chóng của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khiến khung pháp lý cho loại hình này chưa theo kịp và gần như các doanh nghiệp vẫn phải hoàn toàn tự mò tìm hướng dẫn, tự xây dựng mô hình hoạt động theo Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời phải dựa vào các pháp luật liên quan như Luật Du lịch, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn có liên quan.
Việc thiếu khung pháp lý gây khó khăn rất nhiều cho các nhà đầu tư muốn đầu tư vào loại hình này vì chưa thể nhận diện loại hình, chưa có trình tự, thủ tục đầu tư rõ ràng, chưa có các quy định pháp lý về chuyển nhượng, giao dịch và chưa có quy hoạch riêng đối với loại bất động sản này.
Luật Nhà ở năm 2014 chưa cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ nghỉ dưỡng để đầu tư nên vô hình trung không thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững. Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ cơ chế, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thuê lại căn hộ condotel của khách hàng để kinh doanh dịch vụ cho thuê khách sạn và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc chi trả lợi nhuận thu được từ hình thức kinh doanh này cũng như chế tài cụ thể xử lý đối với chủ đầu tư không chi trả lợi nhuận cho khách hàng.
Cần thiết định danh và quy định rõ ràng về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
Việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là một trong những giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của bất động sản du lịch, góp phần phát triển kinh tế đất nước.
Thứ nhất, cần có quy định pháp luật cụ thể, định danh về bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch. Đồng thời làm rõ đặc tính, mục đích phục vụ du lịch, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý, vận hành đối với mỗi loại hình. Bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch. Tiếp đó là các quy định về trình tự, thủ tục cấp phép, giao đất, quản lý đầu tư dự án phát triển bất động sản du lịch. Quy định về hình thức xác lập, giao dịch từng loại sản phẩm, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch; việc chi trả, cam kết lợi nhuận, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tạo tâm lý tin tưởng, yên tâm cho các nhà đầu tư và khách hàng.
Đồng thời, quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài và chính sách ưu đãi đối với đầu tư bất động sản du lịch cũng rất cần thiết nhằm phát huy tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư và ngoại tệ về cho đất nước. Cụ thể, cần quy định rõ về vốn vay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách thuế; chính sách phát triển hạ tầng kỹ thuật xung quanh các dự án bất động sản du lịch để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án; chính sách đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài...
Thứ hai, cần hoàn thiện, thống nhất, đồng bộ quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình. Cần có khung pháp lý hoàn thiện về đầu tư, xây dựng, sử dụng, chuyển nhượng, góp vốn và các cơ chế hợp tác đối với loại bất động sản đặc thù này.
Thứ ba, hướng tới cải cách thủ tục hành chính để thu hút đầu tư, đơn giản hóa các thủ tục hành chính; nghiên cứu đánh giá, thống kê hiện trạng bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay để có những giải pháp tích cực đối với các bất động sản đang tồn tại nhưng thiếu cơ chế quản lý giám sát. Cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu các quốc gia đã phát triển loại hình bất động sản này để vận dụng, xây dựng khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch phù hợp với thực tiễn Việt Nam./.
