Thấy gì từ hệ thống tiêu chí của Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước vận hội mới, nhưng cánh cửa cơ hội không rộng mở cho tất cả. Khi vai trò của lĩnh vực này được nâng lên thành trụ cột quan trọng của cấu trúc kinh tế, yêu cầu về tính minh bạch, bền vững, năng lực, chất lượng và đổi mới sáng tạo cũng được thiết lập ở một ngưỡng cao hơn. Sự xuất hiện của một hệ tiêu chí đa chiều, khoa học như Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II kỳ vọng sẽ trở thành “bộ lọc” giúp thị trường định hình theo chuẩn mực mới, nhận diện những chủ thể đủ năng lực đón vận hội, dẫn dắt thị trường và kiến tạo giá trị cho quốc gia trong kỷ nguyên vươn mình.

Theo thống kê, ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng góp trực tiếp khoảng 10% vào GDP. Tuy nhiên, chia sẻ tại một buổi hội thảo gần đây, TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả, Bộ Tài chính nhận định, nếu tính đầy đủ sức lan tỏa từ các đại dự án và chuỗi giá trị liên quan, tỷ trọng thực tế có thể lên tới 20 - 30%.

Cụ thể, mỗi dự án bất động sản được triển khai sẽ kích hoạt nhu cầu của hơn 40 ngành nghề liên quan, từ xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng đến logistics, lao động, tiêu dùng... Chính hiệu ứng lan tỏa này khiến bất động sản trở thành một trong những lĩnh vực có sức dẫn dắt mạnh nhất, tác động trực tiếp đến tăng trưởng của nền kinh tế.

Ở góc độ tài khóa, vai trò của bất động sản càng rõ nét hơn. Năm 2025, tổng thu ngân sách nhà nước đạt mốc kỷ lục hơn 2,65 triệu tỷ đồng, trong đó riêng các khoản thu từ đất đai là 575,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 21,6% tổng thu. Nói cách khác, cứ mỗi 5 đồng thu ngân sách thì có hơn 1 đồng đến từ bất động sản.

Vì vậy, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng cần nhìn nhận và định nghĩa lại vai trò của bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới: “Không chỉ dừng ở xây dựng hay dịch vụ, lĩnh vực này cần được coi là một ngành sản xuất, kinh doanh đúng nghĩa, là tư liệu sản xuất thiết yếu của nền kinh tế”.

Hơn 30 năm phát triển, thị trường bất động sản đã đi qua một hành trình dài nhiều thăng trầm. Đặc biệt, giai đoạn 2020 - 2025 chứng kiến những thách thức và biến động chưa từng có, là dấu hiệu cho thấy mô hình phát triển cũ đã chạm tới giới hạn.

Thời điểm này, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước "ngưỡng cửa" bước vào chu kỳ mới, gắn chặt với chiến lược phát triển của quốc gia. Không gian và bối cảnh mới được hình thành từ nhiều yếu tố cộng hưởng, vừa là cơ hội hiếm có nhưng đồng thời cũng đặt ra những thử thách lớn.

Từ cải cách thể chế đến thực hiện sáp nhập đơn vị hành chính, vận hành chính quyền hai cấp; từ làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn như sân bay quốc tế Long Thành, mạng lưới cao tốc, đường sắt tốc độ cao… đến định hướng phát triển các trung tâm tài chính, khu thương mại tự do, đặc khu kinh tế… Tất cả đang cùng hướng tới mục tiêu tái thiết nền tảng tăng trưởng, và bất động sản là lĩnh vực phản ứng nhanh nhất với những chuyển động này.

Khi ranh giới hành chính được mở rộng, quy hoạch không còn bị chia cắt, bất động sản có cơ hội bước ra khỏi mô hình phát triển phân mảnh để hình thành các đại đô thị, siêu đô thị hàng trăm đến hàng nghìn héc-ta. Lúc này, mỗi dự án không đơn thuần là một sản phẩm bất động sản, mà là một mắt xích trong cấu trúc kinh tế - xã hội rộng lớn hơn, góp phần hình thành các cực tăng trưởng mới và tổ chức lại không gian phát triển của quốc gia.

Song song, cấu trúc nhu cầu cũng đang dịch chuyển mạnh mẽ. Mục tiêu đến năm 2030, Việt Nam có hơn 50% dân số sống ở đô thị, tương ứng khoảng 1.000 - 1.200 đô thị. Đến năm 2035, tầng lớp trung lưu chiếm tới 75% dân số. Những chuyển biến này dự báo sẽ kéo theo yêu cầu lớn về số lượng và chất lượng nhà ở, thương mại - dịch vụ, du lịch - nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe…

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận xét, hiếm có thời điểm nào trong lịch sử Việt Nam lại hội tụ đồng thời các yếu tố gồm tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, dân số trẻ, cải cách thể chế quyết liệt và đầu tư hạ tầng đồng bộ như hiện tại.

“Khi nền kinh tế bước vào giai đoạn tăng tốc với mục tiêu tăng trưởng hai con số và yêu cầu chuyển đổi mô hình tăng trưởng, bất động sản được tái định vị như một kênh huy động và phân bổ nguồn lực dài hạn. Thông qua các dự án đô thị, khu công nghiệp, hạ tầng và dịch vụ, thị trường này trực tiếp tham gia vào quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và tái cấu trúc không gian kinh tế”, ông Doanh phân tích.

Thực tế cũng cho thấy, vai trò của khu vực tư nhân trong nền kinh tế ngày càng rõ nét, và doanh nghiệp bất động sản chính là lực lượng nòng cốt. Không chỉ phát triển dự án, nhiều doanh nghiệp đã trực tiếp tham gia đầu tư vào các công trình chiến lược của quốc gia, từ sân bay, đường bộ, đường sắt tốc độ cao đến các tổ hợp đô thị, thương mại, văn hóa, thể thao, năng lượng… Thông qua đó, góp phần định hình cấu trúc tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế.

Như vậy có thể thấy, sự “nâng hạng” về vai trò cũng đồng thời đặt ra những tiêu chuẩn hoàn toàn mới cho thị trường bất động sản, với vai trò mắt xích chiến lược trong cấu trúc tăng trưởng quốc gia. Vấn đề tiên quyết là làm thế nào để nhận diện đúng những chủ thể đủ năng lực đi đường dài trong một chu kỳ nhiều biến số nhưng cũng đầy triển vọng.

Để làm được điều này đòi hỏi phải có một hệ tiêu chí đánh giá minh bạch, đa chiều, khoa học, tiệm cận chuẩn mực quốc tế. Đó cũng là điểm xuất phát của Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II – nơi các chuẩn mực mới của thị trường được cụ thể hóa, lượng hóa thành những tiêu chí có thể đo lường, so sánh và kiểm chứng, được ví như hệ quy chiếu chuẩn mực của toàn ngành bất động sản.

Nếu giai đoạn phát triển trước được dẫn dắt bởi tốc độ và quy mô, thì chu kỳ mới của bất động sản đang tái thiết lập bằng những chuẩn mực mới, bền vững và có chiều sâu hơn. Thị trường không còn vận hành theo cảm tính hay kỳ vọng, mà bước vào một “đường đua” nơi năng lực thực trở thành yếu tố phân định.

Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II, ở góc nhìn đó, đóng vai trò định hình một hệ chuẩn mới cho toàn thị trường. Những giá trị vốn thường được nhắc đến như khẩu hiệu được chuyển hóa thành những chuẩn mực trụ cột với tiêu chí toàn diện, khoa học, hiện đại.

Trước hết, tính minh bạch là lằn ranh để phân định giữa tính chuyên nghiệp và sự cảm tính. Việc Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II đưa tiêu chí minh bạch và tư cách pháp lý lên hàng đầu như lời khẳng định rằng đây là điều kiện hoạt động tối thiểu của một doanh nghiệp hay một dự án.

Theo các chuyên gia, nếu tính minh bạch doanh nghiệp, dự án trở thành "điều kiện đầu vào" bắt buộc, thị trường sẽ nhận được ít nhất ba tác động tích cực lớn. Một là, niềm tin thị trường được khôi phục. Quyết định mua bán không còn bị chi phối bởi kỳ vọng, tin đồn hay tâm lý đám đông, mà dựa trên dữ liệu có thể kiểm chứng. Đây cũng là tiền đề để thanh lọc những chủ thể thiếu uy tín và bảo vệ các doanh nghiệp nghiêm túc.

Hai là, nâng cao hiệu quả điều hành của Nhà nước. Khi dữ liệu đầy đủ và minh bạch, cơ quan quản lý có cơ sở để xây dựng chính sách sát thực tế hơn, giảm độ trễ và hạn chế những can thiệp mang tính bị động.

Ba là, định hình lại chuẩn cạnh tranh của thị trường. Doanh nghiệp càng hoạt động đúng chuẩn càng dễ tiếp cận nguồn lực và khách hàng, qua đó thúc đẩy toàn bộ hệ sinh thái bất động sản dịch chuyển theo hướng chuyên nghiệp và bền vững.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế phân tích thêm, minh bạch là điều kiện để dòng vốn chất lượng cao tham gia thị trường: "Khi thông tin được chuẩn hóa, thị trường sẽ giảm đáng kể chi phí rủi ro. Đây còn là tiền đề để bất động sản Việt Nam tiếp cận các dòng vốn dài hạn, đặc biệt là vốn tổ chức và quốc tế".

Nếu minh bạch là điều kiện cần, thì bền vững là điều kiện đủ để đi đường dài. Điểm đáng chú ý là tiêu chí bền vững được Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II gắn trực tiếp với hiệu quả vận hành của doanh nghiệp/dự án trong dài hạn.

Các tiêu chí cụ thể gồm có: Tăng trưởng nhanh và bền vững; ứng dụng công nghệ xanh, tiết kiệm năng lượng, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường; khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu; đóng góp vào mục tiêu phát triển bền vững quốc gia. Đặc biệt, các chứng chỉ quốc tế như LEED, Lotus, EDGE… hoặc tương đương cũng được đưa vào, như lời khẳng định Việt Nam đang dùng chung một “ngôn ngữ xanh” với thế giới.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng VIRES cho rằng, áp lực bền vững sẽ làm thay đổi căn bản cách doanh nghiệp xây dựng bài toán đầu tư: “Chi phí ban đầu có thể cao hơn, nhưng giá trị tài sản và hiệu quả vận hành trong dài hạn sẽ quyết định sức sống của dự án. Những mô hình phát triển ngắn hạn sẽ ngày càng khó tồn tại”.

Một trụ cột quan trọng khác là đóng góp cho xã hội. Nếu như trước đây, trách nhiệm xã hội thường được hiểu đơn giản là các hoạt động CSR thông thường như từ thiện vì cộng đồng, bảo vệ môi trường, chính sách cho người lao động… Thì nay, Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II đã “nâng cấp” nội hàm của chuẩn mực này với tiêu chí doanh nghiệp bất động sản chủ động tham gia các nhiệm vụ chiến lược của quốc gia như phát triển nhà ở xã hội, cải tạo đô thị, hạ tầng chiến lược, chuyển đổi số, phát triển bền vững và các chương trình an sinh khác.

Theo ông Bùi Văn Doanh, cách tiếp cận này đặt ra một chuẩn mực cao hơn nhưng cũng thực chất hơn. Bởi lẽ, những lĩnh vực như nhà ở xã hội hay hạ tầng chiến lược vốn đòi hỏi nguồn lực lớn, thời gian dài, thậm chí biên lợi nhuận kém hấp dẫn hơn, nên chỉ những doanh nghiệp có năng lực, tầm nhìn và trách nhiệm mới sẵn sàng tham gia gánh vác. 

"Trách nhiệm xã hội không còn là câu chuyện tử tế, mà trở thành thước đo năng lực và bản lĩnh của doanh nghiệp. Về dài hạn, đây chính là nền tảng để hình thành một hệ sinh thái bất động sản không chỉ phát triển về quy mô, mà còn hài hòa hơn với mục tiêu an sinh và phát triển kinh tế - xã hội", ông Doanh nhận định.

Tiếp theo là trụ cột năng lực - uy tín doanh nghiệp và thương hiệu, được Hội đồng Giám khảo Chung khảo Giải thưởng bình xét qua các tiêu chí: Được xã hội, khách hàng, giới chuyên môn và truyền thông ghi nhận; không có phản ánh tiêu cực nghiêm trọng; quy mô vốn, năng lực tài chính mạnh; số lượng, chất lượng dự án đang triển khai và đã hoàn thành vượt trội; có uy tín thương hiệu trên thị trường trong nước và quốc tế…

Các chuyên gia nhận định, Giải thưởng sẽ góp phần thúc đẩy quá trình “tái phân tầng” mạnh mẽ trên thị trường. Khi đó, những doanh nghiệp có nền tảng vững chắc, năng lực tốt, nội lực vững sẽ mở rộng thị phần, trong khi các chủ thể yếu kém dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Nếu năng lực là “nội lực”, thì chất lượng sản phẩm và trải nghiệm khách hàng là cách thị trường đo lường giá trị ở cấp độ sản phẩm. Theo ông Bùi Văn Doanh, khách hàng không còn chỉ nhìn vào vị trí hay giá bán mà đánh giá dự án và doanh nghiệp bất động sản một cách toàn diện dựa trên hạ tầng đồng bộ, tiện nghi và tiện ích.

Thực tế, Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II đã lồng ghép các yếu tố như mức độ hài lòng của cư dân; chất lượng dịch vụ - vận hành; tính đồng bộ của hạ tầng - tiện ích - cảnh quan hay không gian sống an toàn, xanh, sạch… vào hệ tiêu chí một cách khoa học, hợp lý.

Sự thay đổi này gắn liền với sự trưởng thành của người mua, khi tầng lớp trung lưu gia tăng đang mưu cầu chuẩn mực sống tốt hơn. Những dự án thiếu chiều sâu về trải nghiệm sẽ nhanh chóng bị đào thải, trong khi các sản phẩm tạo ra giá trị sống chất lượng cao sẽ ngày càng có giá trị.

Trụ cột tiếp theo gắn với nhiệm vụ chuyển đổi mô hình tăng trưởng của quốc gia, đó là cách mà doanh nghiệp ứng dụng công nghệ và đổi mới sáng tạo vào hoạt động vận hành, phát triển sản phẩm và dự án.

Một không gian cạnh tranh hoàn toàn mới được mở ra tại “sân chơi” Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II: Đổi mới mô hình, tạo khác biệt; tiên phong ứng dụng công nghệ số như AI, Big Data, Blockchain, Proptech… cùng tiêu chuẩn xanh, hạ tầng thông minh; thông qua đó góp phần vào chuyển đổi số ngành bất động sản quốc gia.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, chuyển đổi số giúp các hoạt động từ quy hoạch, thiết kế đến vận hành trở nên khoa học, minh bạch và hiệu quả hơn. Việc mô phỏng sản phẩm trong không gian số, quản lý dữ liệu tập trung hay bán hàng trực tuyến không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn nâng cao chất lượng và trải nghiệm khách hàng. Quan trọng hơn, đây là một phần của quá trình chuyển đổi mô hình tăng trưởng, giúp lĩnh vực bất động sản nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực, đóng góp nhiều hơn cho nền kinh tế.

Nhìn tổng thể, bộ tiêu chí của Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II không đơn thuần là một bảng tiêu chí chấm giải, mà đã định hình và khái quát hóa thành một bộ chuẩn mực bao phủ toàn bộ hệ sinh thái bất động sản. Theo Ban tổ chức Giải thưởng, việc bình xét được kết hợp giữa các hoạt động đánh giá hồ sơ, khảo sát thực tế và thu thập phản hồi thị trường, đảm bảo sự minh bạch, khách quan, công bằng và xác đáng cho từng hạng mục được vinh danh.

Trong một chu kỳ mà thị trường đang bước vào quá trình tái lập trật tự giá trị, Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam đóng vai trò như một “la bàn dẫn đường” mang tính định hướng, dẫn dắt và định chuẩn. Khi chuẩn mực được thiết lập đủ rõ ràng, thị trường sẽ tự sàng lọc theo hướng tích cực, tạo ra một mặt bằng phát triển mới. Ở đó, những doanh nghiệp và dự án được vinh danh từ hệ tiêu chí đa chiều, khoa học của Giải thưởng chính là lực lượng tiên phong đón vận hội, kiến tạo và nâng tầm vị thế thị trường bất động sản trên hành trình phát triển thịnh vượng của quốc gia.