Thị trường đi đúng lộ trình hồi phục
Cuối năm 2024, nhiều tổ chức và chuyên gia dự báo, với sự hỗ trợ từ lãi suất thấp, chính sách pháp lý mới và tâm lý nhà đầu tư dần cải thiện, thị trường bất động sản sẽ tiếp đà khởi sắc trong năm 2025.
Thực tế cho thấy, bốn tháng đầu năm trôi qua, thị trường bất động sản cơ bản đã vận động theo đúng lộ trình hồi phục. Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản 4 tháng đầu năm 2025 đã đạt được nhiều chỉ dấu tích cực, nổi bật là nguồn cung cải thiện và thanh khoản đi lên rõ nét.
Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, cả nước ghi nhận 27.000 sản phẩm bất động sản nhà ở được chào bán trong quý I/2025, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm mới, gấp ba lần so với quý I/2024.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 45%, tương đương 12.273 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, các dự án mới mở bán tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh có hạ tầng phát triển như Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 60%.
Diễn biến này cũng được đơn vị nghiên cứu CBRE ghi nhận trong báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025. Theo đó, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ trên thị trường những tháng đầu năm cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt gần 4.000 căn, tăng gần 70% so với quý I/2024 và là nguồn cung căn hộ quý I lớn nhất tại Thủ đô trong vòng 4 năm trở lại đây, kể từ năm 2022. Tổng số căn hộ chung cư bán được trong quý cũng đạt ở mức cao với gần 3.950 căn, tăng 72% theo năm.
Một chỉ dấu tích cực khác của thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2025 là giá bán nhà ở ghi nhận đà tăng chậm lại. CBRE cho biết, ở cả phân khúc căn hộ và nhà ở gắn liền với đất, giá bán đều ghi nhận mức tăng 3% theo quý - giảm mạnh so với mức tăng của cùng kỳ năm 2024.
Trong bối cảnh giá nhà đã lên quá cao so với thu nhập trung bình của người dân cả nước, thì xu hướng chậm lại của giá bán nhà ở là phù hợp. Điều này cũng phản ánh đúng sức mua của người có nhu cầu thực.
Cơ hội mở ra, nhưng không dành cho tất cả
Dù tổng thể bức tranh thị trường bất động sản được đánh giá tích cực, song không thể phủ nhận thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. Nếu bất động sản công nghiệp và nhà ở bình dân đang cho thấy sự khởi sắc rõ nét nhờ hưởng lợi từ dòng vốn FDI ổn định và đáp ứng đúng nhu cầu thực thì các phân khúc khác như căn hộ cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc cải thiện thanh khoản và thu hút nhà đầu tư.
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tính đến quý I/2025 vẫn tập trung chủ yếu ở các dự án cao cấp tại Hà Nội, TP.HCM và một số khu đô thị mới, cho thấy sức mua chưa hồi phục hoàn toàn ở phân khúc này.
Với bất động sản nghỉ dưỡng - từng được kỳ vọng là điểm sáng hậu Covid-19 - lại rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài. Một số dự án condotel và biệt thự nghỉ dưỡng tại các địa phương như Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận vẫn "đứng hình" do pháp lý chưa rõ ràng và hiệu suất khai thác thấp, khiến nhà đầu tư mất niềm tin.
Theo DKRA Group, năm 2025 dự kiến sẽ có khoảng 6.500 sản phẩm nghỉ dưỡng được mở bán, bao gồm 3.000 căn condotel, 1.500 căn biệt thự và gần 2.000 căn nhà phố thương mại. Mặc dù con số này đã cao hơn so với năm 2024, nhưng vẫn chỉ bằng một phần nhỏ so với giai đoạn cao điểm 2018 - 2019. Sức cầu thị trường có nhúc nhích đi lên nhưng vẫn còn rất thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước.
Quá trình phục hồi thị trường bất động sản không diễn ra đồng đều, mà có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.
Theo các chuyên gia, tình trạng phục hồi phân mảnh này phản ánh sự "chọn lọc" ngày càng rõ rệt của thị trường, nơi người mua ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu thực. Còn đối với các sản phẩm có tính đầu cơ cao, nhà đầu tư vẫn đang có tâm lý dè chừng.
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes phân tích, quá trình phân hóa hiện nay, xét một cách tích cực, đang giúp thị trường thanh lọc lần nữa, tạo nền tảng vững chắc hơn cho sự tăng trưởng bền vững trong tương lai.
Cụ thể, nhu cầu người mua đang xoay trục mạnh mẽ về các dự án đáp ứng đúng nhu cầu thật, thay vì các sản phẩm đầu cơ. Điều này buộc các doanh nghiệp phải tái cấu trúc sản phẩm, hướng đến các dự án có pháp lý đầy đủ và đảm bảo mức giá hợp lý. Khi đó, thị trường cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu sâu về pháp lý, quy hoạch, giá trị khai thác... thay vì chạy theo phong trào, chạy theo lợi nhuận kỳ vọng ngắn hạn.
"Phục hồi có chọn lọc là bước đi cần thiết để đưa thị trường bất động sản Việt Nam từ một sân chơi đầu cơ trở thành một thị trường giao dịch lành mạnh, bền vững hơn. Nếu thị trường lại tiếp tục tăng trưởng nóng ở tất cả các phân khúc mà không có sự lựa chọn, thì không khác gì thị trường đang lặp lại vết xe đổ của những chu kỳ trước", ông Chung nhấn mạnh và cho rằng, trong bối cảnh đó, cơ hội chỉ dành cho những ai biết thích ứng, biết chọn đúng phân khúc, đúng thời điểm và có tầm nhìn dài hạn./.
