Thị trường bất động sản duy trì đà phục hồi trong bối cảnh mới

Năm 2026: "Phép thử" năng lực và sức bền của doanh nghiệp bất động sản  

Đánh giá về triển vọng ngành, báo cáo Ngành bất động sản của Chứng khoán Shinhan Việt Nam (Shinhan Securities Vietnam) cho rằng, năm 2026 sẽ là một "phép thử" đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng trở lại có thể khiến sức hấp thụ của thị trường tiếp tục chậm lại. Tuy nhiên, cơ quan quản lý đã bắt đầu có những động thái điều tiết nhằm hạ nhiệt chi phí vốn, đồng thời tháo gỡ dần các điểm nghẽn pháp lý góp phần giảm áp lực tài chính và thúc đẩy nguồn cung phục hồi.

Cụ thể, theo Shinhan Securities Vietnam, ngay trong đầu tháng 4/2026, sau cuộc làm việc với Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng đã có sự đồng thuận trong việc điều chỉnh giảm lãi suất huy động và cho vay. Diễn biến này được kỳ vọng sẽ tạo dư địa để mặt bằng lãi suất hạ nhiệt trong phần còn lại của năm, qua đó giảm bớt áp lực đối với cả người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản. Dẫu vậy, cần nhìn nhận rằng mặt bằng lãi suất mới nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao hơn so với nền thấp của năm 2025, đồng nghĩa với việc thị trường khó có thể sớm quay lại trạng thái "dễ thở" như giai đoạn trước, mà sẽ tiếp tục vận động trong trạng thái thận trọng và chọn lọc hơn.

Bên cạnh đó, Shinhan Securities Vietnam cũng cho biết, áp lực đáo hạn trái phiếu trong ngành bất động sản vẫn đang gia tăng và tiếp tục là một trong những thách thức lớn đối với doanh nghiệp. Dù nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu lĩnh vực bất động sản nhà ở đã chủ động đẩy mạnh mua lại trái phiếu trước hạn nhằm giảm thiểu rủi ro dòng tiền, với tổng giá trị dự kiến lên tới khoảng 30,4 nghìn tỷ đồng trong năm 2026 và 9,4 nghìn tỷ đồng trong năm 2027, song áp lực đáo hạn vẫn ở mức cao. Đáng lưu ý, các khoản nghĩa vụ này tập trung chủ yếu vào 3 quý cuối năm 2026, tạo sức ép đáng kể lên dòng tiền hoạt động và khả năng cân đối tài chính của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh dư địa tín dụng dành cho bất động sản có xu hướng bị kiểm soát chặt chẽ hơn, Shinhan Securities Vietnam nhận định kênh phát hành trái phiếu sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguồn vốn cho thị trường. Tuy nhiên, khả năng huy động vốn qua kênh này trong thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào mức độ tuân thủ và uy tín của doanh nghiệp trong việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trái phiếu. Nói cách khác, việc đảm bảo thanh toán đúng hạn không chỉ là yêu cầu tài chính, mà còn là "thước đo" niềm tin của nhà đầu tư, quyết định trực tiếp đến khả năng phát hành thành công trong giai đoạn tiếp theo.

Mặc dù còn đối mặt với nhiều áp lực trong ngắn hạn, Shinhan Securities Vietnam cho rằng việc khơi thông pháp lý sẽ trở thành động lực quan trọng thúc đẩy nguồn cung bất động sản trong giai đoạn 2026 - 2028. Theo đó, hàng loạt nghị định, thông tư và nghị quyết đã và đang được ban hành nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn và xử lý tình trạng chồng chéo trong hệ thống pháp luật. Đáng chú ý, Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được xem là chìa khoá quan trọng góp phần giải quyết những vướng mắc pháp lý tồn tại kéo dài nhiều năm trên thị trường.

Song song với đó, việc đẩy mạnh đầu tư công trong giai đoạn 2026 - 2030, đặc biệt vào hệ thống hạ tầng, được đánh giá là một trụ cột quan trọng hỗ trợ tăng trưởng. Việc Chính phủ tiếp tục đặt mục tiêu giải ngân đầu tư công tăng mạnh qua các năm trong giai đoạn tới cho thấy làn sóng đầu tư công, phát triển hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh là yếu tố then chốt góp phần củng cố sự hồi phục và tăng trưởng của thị trường bất động sản nhà ở.

Tăng cung bất nhà ở vừa túi tiền, đẩy mạnh kiểm soát mặt bằng giá

Cũng theo Shinhan Securities Vietnam, định hướng phát triển thị trường trong giai đoạn tới sẽ tập trung mạnh vào việc gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đồng thời kiểm soát mặt bằng giá nhằm cải thiện khả năng tiếp cận của người mua nhà. Trong bối cảnh nhiều năm qua, nguồn cung tại các đô thị lớn gần như lệch hẳn về phân khúc trung - cao cấp, việc thúc đẩy các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được xem là giải pháp then chốt để tái cân bằng thị trường. 

Theo đó, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền tiếp tục được ưu tiên với các cơ chế, chính sách hỗ trợ cụ thể nhằm khơi thông nguồn cung và tạo lập cấu trúc phát triển bền vững hơn. Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Đây là động thái tích cực cho thấy Nhà nước tăng cường vai trò trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội nhằm đảm bảo minh bạch và cân đối trên toàn thị trường.

Song song với đó, các công cụ điều tiết vĩ mô cũng đang được nghiên cứu và triển khai đồng bộ. Bên cạnh việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, các chính sách thuế liên quan đến tài sản và giao dịch bất động sản được kỳ vọng sẽ góp phần ổn định mặt bằng giá, hạn chế hoạt động đầu cơ và tạo điều kiện cho người mua ở thực tiếp cận nhà ở. Đồng thời, quá trình số hóa thị trường đang được đẩy mạnh, hướng tới nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản lý, qua đó giảm thiểu rủi ro và củng cố niềm tin của các chủ thể tham gia.

Nhìn lại giai đoạn trước, Shinhan Securities Vietnam đánh giá thị trường bất động sản đã trải qua chu kỳ điều chỉnh sâu trong các năm 2022 - 2023, khi hàng loạt sai phạm liên quan đến pháp lý dự án, sử dụng đất và huy động vốn bị phát hiện, buộc cơ quan quản lý phải siết chặt kiểm soát. Những biện pháp này, dù khiến thị trường rơi vào trạng thái khó khăn trong ngắn hạn, nhưng lại đặt nền móng cho quá trình tái cấu trúc theo hướng minh bạch và kỷ luật hơn.

Bước sang giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bắt đầu ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét, với sự cải thiện đáng kể về nguồn cung nhờ các nút thắt pháp lý được tháo gỡ quyết liệt, cùng với mặt bằng lãi suất duy trì ở mức hợp lý, qua đó kích thích nhu cầu của cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

Trên cơ sở đó, Shinhan Securities Vietnam dự báo thị trường sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi trong năm 2026, với động lực chính đến từ sự cải thiện mạnh mẽ của nguồn cung và nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Bên cạnh đó, các chính sách điều hành nhằm kiểm soát lãi suất và hỗ trợ thị trường cũng sẽ góp phần ổn định tâm lý và dòng tiền. Tuy nhiên, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao tương đối, sự phục hồi sẽ mang tính chọn lọc, khi các doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh, chiến lược phát triển linh hoạt và khả năng đưa ra các chính sách hỗ trợ người mua phù hợp sẽ là những chủ thể duy trì được đà tăng trưởng và nắm bắt tốt cơ hội trong chu kỳ mới./.