Trong tháng 6/2024, các chỉ báo đều cho thấy thị trường đang phục hồi tích cực đem tới cơ hội lớn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà vào nửa cuối năm 2024. Reatimes ghi nhận một số nhận định từ chuyên gia nghiên cứu thị trường.
Bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh
Giá thuê bất động sản công nghiệp ở cả miền Bắc và miền Nam được dự đoán sẽ tiếp tục tăng trong năm nay, mặc dù nguồn cung giữa hai trung tâm công nghiệp nay có sự khác biệt.
Năm 2024, khu vực phía Bắc có nguồn cung dồi dào hơn do quá trình giải phóng mặt bằng nhanh hơn với nhiều khu đất được chuyển đổi thành công từ đất nông nghiệp. Sự chuyển dịch cơ cấu FDI của Việt Nam sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn như điện tử, linh kiện, sản phẩm năng lượng mặt trời và ô tô là một động lực cho miền Bắc, với khu vực này là nơi thu hút các ngành công nghiệp nhất. Ngược lại, miền Nam gặp khó khăn với tình trạng thiếu vật liệu xây dựng và cát, đồng thời, phải trải qua quá trình phê duyệt và cấp phép chậm hơn từ chính quyền cấp tỉnh.
Ông John Campbell, Phó Giám đốc bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Savills TP.HCM
Hoạt động cho thuê có sự khác biệt giữa miền Bắc và miền Nam. Phần lớn các hợp đồng thuê đất ở miền Bắc là thuê đất diện tích lớn từ các nhà sản xuất Trung Quốc trong các dự án sản xuất linh kiện điện tử và năng lượng mặt trời.
Ví dụ, Công ty TNHH Jinko Solar Holding của Trung Quốc đã đầu tư 1,5 tỷ USD vào Quảng Ninh với lô đất rộng 76ha, trong khi Fulian Precision Technology của Đài Loan (Trung Quốc) đầu tư 621 triệu USD vào Bắc Giang trên lô đất rộng 49,6ha.
Mặt khác, miền Nam được hưởng lợi từ khối lượng lớn các hợp đồng thuê sản xuất nhưng nhiều hợp đồng trong số đó là thuê nhà máy xây sẵn hoặc diện tích thuê nhỏ hơn so với miền Bắc.
Thị trường miền Nam cũng nhận được nhiều đầu tư sản xuất đa dạng về cả quốc tịch và ngành nghề. Về ngành nghề, miền Nam nhận được đầu tư vào thực phẩm, đồ uống, cao su, nhựa, hàng tiêu dùng, vật liệu xây dựng, dệt may và may mặc. Suntory PepsiCo đã đầu tư 185 triệu USD vào KCN VSIP III, Bình Dương với 7,5ha đất thuê. Bên cạnh đó, Pandora Holdings từ Đan Mạch đã đầu tư 163 triệu USD vào KCN ICDICO – Becamex Long An với 20ha đất thuê.
Biến động giá thuê văn phòng và nhu cầu khách thuê tại thị trường Hà Nội
Thị trường văn phòng có nhiều chuyển biến. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy giữa các tòa nhà hạng A là 88%, hạng B là 85%, hạng C là 91%. Về giá thuê, một số chủ đầu tư đã điều chỉnh giá để phù hợp với tình hình thị trường hiện nay do nhu cầu thuê có nhiều giới hạn so với những năm trước, nhu cầu mở văn phòng lần đầu tiên còn hạn chế. Đa phần các giao dịch trên thị trường là những giao dịch di dời, thu hẹp hoặc mở rộng.
Giá thuê khu vực trung tâm, quận Hoàn Kiếm, vẫn giữ nguyên ở mức cao và ổn định do nguồn cung hạn chế. Tỉ lệ lấp đầy của phân khúc hạng A ở Hoàn Kiếm duy trì ở mức cận 95%. Giá thuê ở phân khúc hạng A tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng.
Bà Trịnh Huỳnh Mai, Phó Giám Đốc bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội
Khi giá thuê được quyết định bởi thị trường, nguồn cung tăng lên, giá thuê sẽ giảm. Ví dụ, nguồn cung hạng A tăng lên vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường sẽ dẫn đến giá thuê giảm để thu hút các khách thuê mới. Khi đó, khách thuê tại các dự án hạng B có thể dịch chuyển, nâng ngân sách lên tòa nhà hạng A.
Về ngành hàng, nhu cầu dịch chuyển văn phòng gần đây thường đến từ các công ty có vốn đầu tư nước ngoài và công ty có những hạng mục kinh doanh theo mô hình sản xuất, tài chính, tư vấn và đặc biệt là bảo hiểm.
Lựa chọn văn phòng phụ thuộc vào mô hình kinh doanh của khách hàng. Với những mô hình kinh doanh về công nghệ thông tin, thương mại điện tử…, các doanh nghiệp này thường có nhu cầu thuê văn phòng diện tích lớn, những vị trí ở khu vực ngoài trung tâm vẫn là ưu tiên hàng đầu. Những công ty về tài chính, ngân hàng hay các mô hình khác có nhu cầu thuê văn phòng ở các khu vực nội thành Ba Đình, Đống Đa khi nguồn cung tại khu vực Hoàn Kiếm hạn chế.
Giá cao, thiếu hụt nguồn cung nhà ở và xu hướng dịch chuyển đến khu vùng ven Hà Nội
Tình trạng mất cân bằng cung cầu của phân khúc căn hộ vẫn tiếp tục tồn tại. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2 (hạng C), các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm 47% mỗi năm.
Nguồn cung tập trung chủ yếu về căn hộ hạng B là chiếm đến gần 90%. Phân khúc căn hộ hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Từ nay cho đến cuối năm, dù các đạo luật lớn cũng đã được thông qua, nhưng nguồn cung mới vẫn chưa thể được cải thiện. Đáng chú ý, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm.
Trong một diễn biến khác, xu hướng dịch chuyển ra ven đô ở Hà Nội là tất yếu vì khi nội đô có quỹ đất, dự án và nguồn cung hạn chế, thành phố buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng vành đai, hướng tâm giảm tải cho nội đô, giãn dân ra các vùng ven.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội
Hiện nay, đã có các khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng với số lượng giao dịch ngày càng tăng khiến người dân đã cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra các khu vực này
Nhu cầu này còn đến từ những người có thể làm việc từ xa, không đòi hỏi phải di chuyển nhiều mà vẫn có thể có được tiện ích đồng bộ, hạ tầng cảnh quan tốt. Thêm vào đó, trong thời gian sắp tới, sự dịch chuyển của nhiều cơ sở đào tạo giáo dục, các trụ sở hành chính công sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng giãn dân này,
Theo ghi nhận của Savills trên thị trường sơ cấp tại Nam Từ Liêm đứng đầu về số lượng căn bán ra, tiếp đến là Gia Lâm và Long Biên. Đây là những khu vực có quỹ đất lớn, có sự tham gia của các chủ đầu tư kinh nghiệm, phát triển dự án bài bản giúp thúc đẩy tình hình giao dịch so với các quận, khu vực khác.
