Dòng tiền chuyển hướng từ trung tâm ra vùng động lực mới
Ngược dòng thời gian, sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội vào năm 2008, giá nhà đất tại khu vực này đã có những biến chuyển ngoạn mục. Trong giai đoạn 2016 - 2025, mức tăng giá dao động từ 2,6 đến 15 lần, cao hơn đáng kể so với mức trung bình 2,4 lần của khu vực nội đô Hà Nội. Thực tế này không chỉ minh chứng cho tác động mạnh mẽ của việc mở rộng địa giới hành chính mà còn cho thấy sức hấp dẫn của những vùng ven trung tâm khi có quy hoạch bài bản và hạ tầng kết nối đồng bộ.
Đến nay, khi chủ trương sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh đang chuẩn bị được triển khai trên quy mô toàn quốc, một lần nữa, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn ra các địa phương có tiềm năng tăng trưởng mới. Theo Avison Young Việt Nam, tốc độ gia tăng giá bất động sản tại Hà Nội thời gian qua đã đẩy mặt bằng giá lên mức cao, khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội tại các vùng giáp ranh, nơi còn sở hữu giá trị hợp lý hơn, quỹ đất rộng và dư địa tăng trưởng lớn.
Đáng chú ý, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ giữa năm 2022 đến hết 2023, thị trường bất động sản khu vực phía Bắc ghi nhận đà phục hồi rõ nét từ giữa năm 2024, với động lực chính đến từ các yếu tố quy hoạch, đầu tư công, và đặc biệt là kỳ vọng liên quan đến sáp nhập địa giới hành chính. Các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hà Nam, Bắc Ninh, Hải Dương... đang trở thành những "điểm sáng" mới khi mức độ quan tâm của giới đầu tư không ngừng tăng cao.
Ảnh minh họa. (Ảnh: Internet)
Không chỉ các khu vực lân cận Hà Nội, mà các trung tâm hành chính mới được hình thành sau sáp nhập cũng nhanh chóng lọt vào "tầm ngắm" của nhà đầu tư, bởi đây là nơi tập trung hạ tầng dịch vụ, dân cư và các nguồn lực đầu tư công. Đơn cử như tại Bắc Giang, dự án Danko Riverside (do Danko Group phát triển) tọa lạc ngay trung tâm TP. Bắc Giang - một đô thị vệ tinh chiến lược trong vùng Thủ đô mở rộng, đang thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.
Dự án Danko Riverside (Bắc Giang).
Lý giải xu hướng này, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc A City, nhận định tại hội thảo "Lựa chọn doanh nghiệp tốt" (Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam tổ chức ngày 19/4/2025), chủ trương sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh không chỉ là một cải cách cơ học về bộ máy mà chính là "cơ hội vàng" để tái thiết toàn diện cấu trúc không gian phát triển vùng - đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Việc giảm số lượng tỉnh, thành từ 63 xuống còn khoảng 34, nếu được thực thi quyết liệt và đồng bộ, sẽ tạo điều kiện hình thành các vành đai kinh tế liên tỉnh, nơi đô thị, công nghiệp, dịch vụ và dân cư kết nối theo trục phát triển hạ tầng hiện đại. Khi địa giới được mở rộng và bộ máy hành chính được tinh gọn, các rào cản về phân cấp, phê duyệt và quy hoạch sẽ được dỡ bỏ, tạo hành lang pháp lý thuận lợi và minh bạch hơn cho dòng vốn đầu tư trung và dài hạn vào bất động sản.
Hạ tầng giao thông - Đòn bẩy then chốt kiến tạo liên kết vùng
Song hành với cải cách hành chính là sự bứt phá trong đầu tư hạ tầng. Năm 2024 được xem là dấu mốc quan trọng với hàng loạt dự án giao thông trọng điểm tại vùng Thủ đô được khởi công hoặc đẩy mạnh tiến độ. Tiêu biểu là tuyến đường Vành đai 4 - vùng Thủ đô với tổng vốn đầu tư gần 86.000 tỷ đồng, kết nối trực tiếp Hà Nội với Bắc Ninh, Hưng Yên, mở ra trục phát triển mới cho công nghiệp - đô thị - dịch vụ toàn vùng.
Bên cạnh đó là các tuyến cao tốc chiến lược như Hà Nội - Bắc Giang, Hà Nội - Thái Nguyên, Hà Nội - Hải Phòng, cùng loạt công trình giao thông trọng yếu như cầu Tứ Liên, Ngọc Hồi vượt sông Hồng, hay tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông, đều đang từng bước hoàn thiện mạng lưới liên kết vùng, giảm tải giao thông nội đô và thúc đẩy giao thương đa chiều.
Tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông. (Ảnh: Hải Linh/Kinh tế & Đô thị)
Theo ông Steven Woo - chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán VNDIRECT, sự mở rộng về diện tích địa giới hành chính của các địa phương sau sáp nhập giúp thuận lợi hơn trong việc quy hoạch đồng bộ các tuyến giao thông quan trọng như đường vành đai, cao tốc, hệ thống metro... Khi các tuyến giao thông công cộng được đầu tư mạnh sẽ thúc đẩy giãn dân ra các khu vực vệ tinh và gia tăng nhu cầu nhà ở tại đây, là điều kiện để thị trường bất động sản vùng ven phát triển. Bên cạnh đó, quỹ đất của các địa phương sau sáp nhập sẽ dồi dào hơn, tạo điều kiện để bố trí quy hoạch phát triển các dự án đại đô thị và nhà ở phân khúc vừa túi tiền. Điều này không chỉ giúp gia tăng nguồn cung, từ đó cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn góp phần làm giảm giá bán nhà ở.
Cũng với góc nhìn phát triển dài hạn, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhấn mạnh, trước đây, nhiều thị trường địa phương không hấp dẫn nhà đầu tư vì thiếu liên kết vùng, thiếu hạ tầng. Nhưng khi các đơn vị hành chính nhỏ lẻ được sáp nhập, đi kèm với cơ chế quản lý mới và định hướng quy hoạch thống nhất, cơ hội để các trung tâm phát triển mới xuất hiện là hoàn toàn khả thi. Đây là thời điểm then chốt để bất động sản vùng ven bước vào chu kỳ phát triển bền vững.
Không chỉ dừng lại ở lợi thế hạ tầng và quy hoạch, theo chuyên gia, việc tinh gọn bộ máy hành chính sau sáp nhập còn mở ra kỳ vọng lớn trong việc tháo gỡ các "điểm nghẽn" pháp lý vốn đang là thách thức lớn nhất của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Khi các tầng nấc trung gian được loại bỏ, thủ tục đất đai, đầu tư, xây dựng sẽ trở nên đơn giản và minh bạch hơn, tạo cú hích thực sự cho thị trường.
Vùng vệ tinh trở thành "cực tăng trưởng" mới
Trong bối cảnh thị trường trung tâm dần bão hòa, các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Gia Lâm (Hà Nội), Hưng Yên hay Vĩnh Phúc,... đang nổi lên là những "tâm điểm đầu tư mới", dẫn dắt xu thế chuyển dịch dòng vốn toàn vùng.
Tỉnh Bắc Ninh, với vị thế là trung tâm công nghiệp hàng đầu miền Bắc, tiếp tục ghi dấu ấn trên bản đồ bất động sản nhờ sự tăng trưởng đồng đều cả về giá và lượng quan tâm. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, quý I/2025, mức độ tìm kiếm đất nền tại Bắc Ninh tăng 66% chỉ trong tháng 3 so với tháng trước đó. Giá đất nền trung bình toàn tỉnh cũng ghi nhận mức tăng 46% so với cùng kỳ 2023, cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường này.
Giới chuyên gia dự báo, giá đất Bắc Ninh vẫn còn dư địa tăng trưởng, khi các dự án lớn như cao tốc Hà Nội - Bắc Ninh - Hạ Long, tuyến metro Nhổn - ga Hà Nội kéo dài đến Bắc Ninh, hay sân bay Gia Bình đang trong quá trình triển khai hoàn thiện, hứa hẹn sẽ tạo cú hích mới cho toàn thị trường.
Ngay cạnh đó, thị trường bất động sản Bắc Giang cũng đang chứng kiến sự bùng nổ nhờ lực đẩy từ công nghiệp và FDI. Theo Sở Kế hoạch và Đào tạo tỉnh Bắc Giang, quý I/2025 tỉnh này đã thu hút thêm 20 dự án mới, trong đó có 9 dự án FDI với tổng vốn đăng ký gần 23 triệu USD. Tính trong năm 2024, tổng vốn FDI vào tỉnh đạt hơn 2,23 tỷ USD, xếp thứ 11 toàn quốc.
Sự tăng tốc này nhanh chóng lan sang bất động sản. Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất nền tại Bắc Giang tăng trung bình 10 - 15%, có nơi lên đến 20% chỉ sau nửa năm. Lượng giao dịch cũng tăng 20 - 40%, đặc biệt sôi động tại các khu vực gần KCN hoặc nằm trên các trục phát triển hạ tầng như cao tốc Hà Nội - Bắc Giang, đường Vành đai 4.
Tỉnh Hải Dương - "cầu nối" giữa Hà Nội và Hải Phòng đang tận dụng tối đa lợi thế vị trí để bứt phá. Thống kê từ một số văn phòng kinh doanh bất động sản ở Hải Dương cho biết, từ đầu năm 2024, giá đất tại TP. Hải Dương và Chí Linh đã tăng 15 - 20% so với năm trước. Giao dịch cũng trở nên sôi động, đặc biệt tại các dự án pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện. Tiêu biểu là khu đô thị Việt Hưng (huyện Thanh Miện), với 325 lô liền kề, nhà vườn, tích hợp công viên và tiện ích cộng đồng đang thu hút dòng vốn từ Hà Nội, Hưng Yên và Hải Phòng. Theo nhận định từ các sàn môi giới, bất động sản Hải Dương đang được xem là "kênh tích sản" an toàn trong bối cảnh biến động kinh tế toàn cầu.
Khu đô thị Việt Hưng (huyện Thanh Miện).
Sự sôi động này cũng đang lan rộng tới các quận, huyện của Hà Nội, các huyện như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức tiếp tục hưởng lợi lớn từ quy hoạch đô thị vệ tinh và đầu tư hạ tầng mạnh mẽ. Trong 3 - 5 năm qua, giá bất động sản tại đây đã tăng vượt trội so với nhiều quận nội thành. Riêng 2 tháng đầu năm 2025, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội tăng từ 30 - 80% tùy khu vực (theo Batdongsan.com.vn).
Theo đó, sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn đã thay đổi cục diện hoàn toàn. Cụ thể, theo một môi giới tại Hà Nội, dự án Eurowindow Twin Parks tại phía Đông Hà Nội với 275 căn biệt thự, shophouse mang phong cách châu Âu đang trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.
Dự án Eurowindow Twin Parks tại phía Đông Hà Nội.
Không chỉ dừng lại ở Bắc Ninh hay Hải Dương, các tỉnh còn lại trong vùng Thủ đô cũng đang tham gia tích cực vào "cuộc đua hạ tầng và công nghiệp", mở ra không gian phát triển mới theo hướng chuyên biệt.
Tỉnh Hưng Yên, với lợi thế quỹ đất dồi dào và hệ thống giao thông kết nối thuận tiện qua Vành đai 3.5 - 4, đang nổi lên như một "vùng lõi công nghiệp xanh" đầy tiềm năng. Trong khi đó, Vĩnh Phúc, cửa ngõ phía Tây Bắc, tập trung thu hút đầu tư vào các ngành công nghệ cao như điện tử và bán dẫn, hướng tới mục tiêu đạt tăng trưởng kinh tế hai con số. Tương tự, Hà Nam, nhờ vị trí chiến lược phía Nam Hà Nội và tầm nhìn trở thành trung tâm công nghệ vào năm 2050, đang đẩy mạnh xây dựng Khu công nghệ cao tại huyện Lý Nhân, hứa hẹn tạo bước đột phá trong lĩnh vực công nghệ.
Ở một hướng phát triển khác, Thái Nguyên tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu trong xu hướng đô thị thông minh và công nghệ cao, với sự góp mặt của các tập đoàn lớn như Samsung và Foxconn. Trong khi đó, Hòa Bình và Phú Thọ lại tập trung khai thác tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp du lịch sinh thái, hình thành trục phát triển mới tại phía Tây vùng Thủ đô, góp phần đa dạng hóa bức tranh kinh tế khu vực.
Bắt sóng đúng - né sốt ảo: Nhà đầu tư cần gì trong thời điểm bản lề?
Bức tranh đầu tư bất động sản tại vùng Thủ đô hiện đang mở ra nhiều cơ hội đáng kể nhờ những thay đổi lớn về quy hoạch, cải cách hành chính và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, song hành với đó cũng là những thách thức cần được nhận diện sớm để tránh "vấp ngã" trên đường đua.
Một trong những rủi ro đang nổi lên gần đây là tình trạng "sốt đất ảo" tại các khu vực có thông tin sáp nhập. Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, khảo sát thực địa cho thấy chỉ sau vài tuần xuất hiện thông tin về chủ trương sáp nhập, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên ảo tới 20%. Đây không phải là hiện tượng mới trong thị trường bất động sản Việt Nam. Mỗi lần có thông tin quy hoạch hay nâng cấp hành chính, giá đất thường tăng mạnh trong ngắn hạn do tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư cá nhân.
"Chính niềm tin rằng quy hoạch mới chắc chắn kéo theo phát triển kinh tế khiến nhiều người vội vàng xuống tiền. Tuy nhiên, lịch sử thị trường cho thấy phần lớn những cơn sốt này đều mang tính đầu cơ và không kéo dài lâu. Khi bong bóng xì hơi, nhiều nhà đầu tư không đủ lực "trụ" lại phải đối mặt với thua lỗ, chôn vốn dài hạn", bà Miền phân tích. Bài học từ các đợt sốt đất trước đây tại những huyện ngoại thành Hà Nội hay TP.HCM, khi xuất hiện thông tin lên quận vẫn còn nguyên giá trị.
Ở góc nhìn tổng thể, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc A City cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phục hồi trung hạn, nhờ ba trụ cột chính sách: nới tín dụng, đẩy mạnh đầu tư công và kích thích tiêu dùng nội địa. Tại phiên họp Chính phủ tháng 2/2025, mục tiêu tăng trưởng tín dụng đã được nâng lên mức 16 - 20% cho cả năm. Trong khi đó, tổng vốn đầu tư công năm nay dự kiến lên đến 36 tỷ USD, tăng 44% so với năm 2024, tập trung vào các dự án hạ tầng liên vùng như cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, cảng biển và mạng logistics miền Bắc.
Ông Hùng cho rằng nhà đầu tư cá nhân cần chuyển hướng sang "chiến lược địa phương hóa", tức là nghiên cứu kỹ đặc điểm nhân khẩu học, quy hoạch vùng, luồng FDI và chính sách địa phương trước khi quyết định xuống tiền"./.
Vùng Thủ đô là khu vực liên kết phát triển kinh tế - xã hội gồm thành phố Hà Nội và các tỉnh: Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nam, Hòa Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Nguyên. Vùng Thủ đô được định hướng phát triển thành Vùng có tầm quan trọng quốc gia, là đô thị hạt nhân - trung tâm chính trị, văn hóa - lịch sử, khoa học, giáo dục - đào tạo và du lịch lớn của cả nước; phát triển năng động, có nền kinh tế thịnh vượng và đổi mới; có chất lượng đô thị và nông thôn cao, môi trường sống tốt cho cộng đồng; có hệ thống giao thông thuận lợi và kết nối tốt; có môi trường cảnh quan chất lượng cao, hòa vào thiên nhiên Đồng bằng sông Hồng và Trung du và miền núi phía Bắc; sáng tạo và đặc thù, có đặc trưng riêng và giàu bản sắc. Luật Thủ đô 2024 đã quy định về mục tiêu, nguyên tắc liên kết, phát triển vùng của Vùng Thủ đô, không chỉ giới hạn trong phạm vi 10 tỉnh, thành phố như hiện nay mà còn bao hàm cả việc liên kết, phát triển với các địa phương khác trong vùng đồng bằng sông Hồng, vùng trung du miền núi phía Bắc và các tỉnh, thành phố khác.
Hiện nay, chủ trương sáp nhập đơn vị hành chính đang được gấp rút triển khai không chỉ là cuộc cải cách thông thường mà là bước đi chiến lược nhằm hướng tới mục tiêu tạo ra không gian phát triển mới; tăng cường hiệu năng, hiệu lực bộ máy để các địa phương tăng trưởng nhanh và phát triển bền vững trong kỷ nguyên mới. Quá trình đó sẽ đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá; theo đó, thị trường bất động sản được dự báo sẽ có sự chuyển mình mạnh mẽ. Vốn có nhiều dư địa bứt phá, Vùng Thủ đô sẽ khơi dậy tiềm năng phát triển đô thị, mở ra cơ hội như thế nào cho các nhà đầu tư? Đâu là xu hướng đầu tư sẽ dẫn dắt thị trường phát triển bền vững? Đâu là phân khúc bất động sản sẽ "lên ngôi" và chiếm lĩnh vị thế trong thời gian tới? Để nhận diện những vấn đề đang rất được giới đầu tư quan tâm nói trên, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo: "Triển vọng đầu tư bất động sản tại các đô thị Vùng Thủ đô".
Thời gian: 08h00 - 11h30, thứ năm, ngày 15/05/2025.
Địa điểm: Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Hà Nội.
Quý độc giả quan tâm theo dõi vui lòng đón đọc thông tin sự kiện tại reatimes.vn./.
