PV: Thưa ông, một trong những vấn đề nổi cộm của thị trường bất động sản trong quý I/2025 là vấn đề sáp nhập tỉnh, thành. Yếu tố quy hoạch này đã ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản thời gian qua?
Ông Nguyễn Văn Đính: Thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành cùng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới đã khiến thị trường trong những tháng đầu năm hình thành tâm lý Fomo – tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của các nhà đâu tư bất động sản. Sốt đất diện rộng đã diễn ra ở nhiều tỉnh thành ngay trong các tháng đầu năm. Đất nền là tâm điểm của cơn sốt, nói cách khác đây là phân khúc chịu tác động chính của cơn sốt đất hình thành từ sóng sáp nhập tỉnh thành. Thị trường xuất hiện làn sóng nhà đầu tư đi săn đất ở nhiều nơi. Tùy từng khu vực, địa phương, giá đất nền ghi nhận mức tăng từ 5% - 30%. Một số điểm nóng đất nền từ “sóng” sáp nhập phải kể đến là Bắc Giang, Ninh Bình, Hà Nam, Hải Dương, Hải Phòng,… Giao dịch thực được ghi nhận tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá bất động sản chưa bị đẩy quá cao.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Reatimes
PV: Ông đánh giá như thế nào về cơn sốt này?
Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng “cơn sốt” sóng sáp nhập có tính chất tương tự như “cơn sốt” đất đấu giá đã diễn ra trong quý III/2024. Bản chất của cả hai cơn sốt này là diễn ra trong thời gian ngắn và không có tính chất bền vững. Chúng ta cần hiểu và xác định rõ, việc sáp nhập này chỉ là sự thay đổi về mặt hành chính. Trong khi đó, câu chuyện đầu tư bất động sản luôn gắn với các yếu tố bền vững như tiềm năng kinh tế khu vực, chuyển dịch kinh tế, hạ tầng giao thông – xã hội, loại hình bất động sản, khả năng sinh lời của sản phẩm…
Để hạn chế tối đa rủi ro, các yếu tố nhà đầu tư không được phép bỏ qua là nắm rõ mặt bằng giá đất khu vực, hiểu và nắm chắc quy hoạch, cũng như những thay đổi trong quy hoạch để đánh giá đúng tiềm năng khu vực. Câu chuyện sáp nhập các tỉnh, thành giúp rút ngắn một số thủ tục hành chính, thời gian thực hiện dự án bất động sản cũng có cơ hội được rút ngắn. Nhờ đó, nguồn cung bất động sản sẽ tăng. Khi cung tăng sẽ kéo theo sự điều chỉnh mặt bằng giá trên thị trường.
PV: Ngoài câu chuyện về sóng sáp nhập tỉnh thành thì nhà ở xã hội cũng là một vấn đề nổi cộm của thị trường bất động sản trong quý 1/2025 khi Thủ tướng chủ trì Hội nghị toàn quốc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Ông có đánh giá như thế nào về triển vọng của phân khúc nhà ở xã hội từ những động thái này?
Ông Nguyễn Văn Đính: Ngay trong quý I, Chính phủ đã liên tiếp phát đi hàng loạt động thái, tập trung phát triển nhà ở xã hội nhằm tạo dựng cơ hội an cư lạc nghiệp cho người dân. Các chính sách hỗ trợ phân khúc này được đẩy mạnh.
Cuối tháng 2, Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu thực hiện ngay chương trình gói tín dụng hỗ trợ người dưới 35 tuổi mua nhà. Đầu tháng 3, Thủ tướng tiếp tục chỉ đạo nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Kế đó, cũng trong đầu tháng 3, Hội nghị toàn quốc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đã diễn ra.
Động thái của Chính phủ, các cơ quan bộ ngành ngày càng thể hiện sự linh hoạt, không chung chung mà đi vào chi tiết, cụ thể. Đây chính là yếu tố cần thiết để tạo ra những kết quả mang tính chất đột phá trong thời gian sắp tới.
Nhờ những động thái này mà kết quả đạt được đang khá tích cực. Cụ thể, Bộ Xây dựng đang khẩn trương nghiên cứu mô hình Quỹ Nhà ở quốc gia nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn. Trong quý II/2025, mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý sẽ được thí điểm. Sự xuất hiện của trung tâm này nếu được triển khai một cách quy mô, bài bản sẽ thúc đẩy thị trường hoạt động theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững.
PV: Thưa ông, chung cư Hà Nội phân khúc đã làm mưa làm gió thị trường trong suốt năm 2024 đã diễn biến ra sao trong quý I/2025?
Ông Nguyễn Văn Đính: Như tôi quan sát, trong quý 1/2025, chung cư Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán với mức tăng ấn tượng là 77,6% so với năm 2019. Sự tăng trưởng chủ yếu đến từ nguồn hàng sơ cấp với mức giá điều chỉnh nhích lên. Tuy nhiên, trái ngược với đà đi lên của thị trường sơ cấp, trên thị trường thứ cấp, giá bán đang ghi nhận diễn biến đi ngang, sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Với thị trường thứ cấp thì có 2 khu vực đang hút người mua ở thực là các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội.
PV: Dự báo của ông về những diễn biến của thị trường bất động sản trong quý II/2025?
Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng thị trường sẽ có sự khởi sắc rõ nét trong quý II. Các chính sách tháo gỡ pháp lý trên nền tảng kinh tế tăng trưởng, hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp… sẽ thúc đẩy nguồn cung thị trường phục hồi. Mức độ hấp thụ của thị trường sẽ duy trì ở mức ổn định trong bối cảnh nguồn cung được cải thiện và mặt bằng giá chưa có nhiều điều chỉnh.
Mặt bằng giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao và khó giảm sâu, đặc biệt là tại khu vực trung tâm các thành phố lớn. Tuy nhiên, đà tăng này sẽ chậm lại khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
