Thích
Giữa bối cảnh biến động của nền kinh tế, nhiều chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp cho rằng đã đến lúc nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận như một trụ cột quan trọng của thị trường, thay vì chỉ là phân khúc bổ trợ như nhiều năm qua.
Đây là một trong những nội dung trọng tâm được thảo luận tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề "Khơi thông nguồn lực, tái định hình vai trò của doanh nghiệp bất động sản trong kỷ nguyên mới".
Bất động sản phải tạo ra giá trị sử dụng thực
Trong báo cáo chuyên đề "Vai trò của thị trường bất động sản trong xác lập mô hình tăng trưởng mới của Việt Nam: Những vấn đề đặt ra và kiến nghị chính sách", GS.TS Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, cho rằng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với tăng trưởng kinh tế bởi đây là lĩnh vực hấp thụ lượng vốn rất lớn và tạo hiệu ứng lan tỏa đến nhiều ngành nghề khác như xây dựng, vật liệu, tài chính và dịch vụ.
Các chuyên gia tham gia buổi tọa đàm.
Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng bất động sản chỉ thực sự tạo ra giá trị khi được đưa vào sử dụng và đáp ứng nhu cầu thực của xã hội. Nếu tài sản được tạo ra nhưng không có người ở, không được khai thác hoặc chỉ phục vụ mục đích đầu cơ, nguồn lực sẽ bị "giam" trong tài sản, làm giảm hiệu quả lưu thông vốn của nền kinh tế.
Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, thị trường cho thuê là bộ phận phản ánh rõ nhất nhu cầu sử dụng thực của bất động sản. Giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu thuê thực tế chính là những tín hiệu quan trọng giúp thị trường vận hành lành mạnh và hạn chế tình trạng đầu cơ.
Đã đến lúc thay đổi tư duy "phải sở hữu nhà"
Một trong những điểm được nhiều chuyên gia đồng thuận là nhu cầu nhà ở của xã hội đang thay đổi nhanh chóng.
GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng quan niệm "an cư phải gắn với sở hữu nhà" đang dần thay đổi, đặc biệt ở thế hệ trẻ. Trong bối cảnh lao động có tính dịch chuyển cao hơn, nhiều người thay đổi nơi làm việc và nơi sinh sống thường xuyên, nhu cầu thuê nhà ngày càng lớn và trở thành xu hướng phổ biến tại các đô thị hiện đại.
Từ thực tế đó, ông cho rằng chính sách nhà ở cần chuyển từ tư duy hỗ trợ sở hữu sang bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở. Người dân không nhất thiết phải sở hữu nhà mới có thể ổn định cuộc sống; điều quan trọng là có cơ hội tiếp cận một nơi ở phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của mình.
Đây cũng là quan điểm được Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh khi cho rằng thị trường bất động sản trong giai đoạn mới cần chuyển từ mục tiêu gia tăng giá trị tài sản sang tạo ra giá trị sử dụng thực, lấy nhu cầu ở thực của người dân làm trung tâm.
Nhiều nút thắt đang cản trở thị trường nhà ở cho thuê
Dù nhu cầu lớn, thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam vẫn chưa phát triển tương xứng.
Theo ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), một trong những hạn chế hiện nay là chưa đánh giá đầy đủ vai trò và nhu cầu thực tế của phân khúc này trong tổng thể thị trường nhà ở. Điều này khiến việc quy hoạch quỹ đất và thiết kế chính sách hỗ trợ còn thiếu đồng bộ.
Ông đề xuất cần sớm rà soát nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước để các địa phương chủ động bố trí quỹ đất phù hợp. Trong đó, các khu vực TOD, trung tâm đô thị lớn hoặc khu công nghiệp có thể trở thành những địa bàn ưu tiên phát triển loại hình này.
Ở góc độ pháp lý, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng khung pháp lý hiện nay vẫn chưa có những quy định riêng và đầy đủ cho nhà ở cho thuê.
Theo ông, các luật hiện hành mới chủ yếu được xây dựng theo tư duy phát triển nhà ở để bán, trong khi quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người thuê nhà, cơ chế ưu đãi đất đai hay chính sách phát triển nhà ở cho thuê vẫn còn thiếu cụ thể. Đây là những vấn đề cần được xem xét khi sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
Bài toán lớn nhất là vốn dài hạn
Nếu đất đai là điều kiện cần thì vốn được xem là nút thắt lớn nhất đối với thị trường nhà ở cho thuê.
TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng mô hình nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn dài hạn trong nhiều thập kỷ, trong khi hệ thống ngân hàng hiện chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng.
Theo ông, nếu muốn hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp trong vòng 10 năm tới, Việt Nam cần tính tới việc sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn dài hạn từ Chính phủ, thay vì chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần đóng vai trò dẫn dắt bằng việc chuẩn bị quỹ đất, quy hoạch và hạ tầng, còn khu vực tư nhân tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành để bảo đảm hiệu quả khai thác.
Động lực mới cho tăng trưởng bền vững
Tổng kết diễn đàn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho biết một trong những điểm đồng thuận lớn nhất là cần coi phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua là một đột phá chiến lược trong giai đoạn tới.
Theo ông, mục tiêu của thị trường bất động sản không chỉ là gia tăng số lượng dự án hay giá trị giao dịch, mà quan trọng hơn là nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Thị trường cần phát triển cân bằng giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê dài hạn.
Trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mô hình tăng trưởng dựa trên hiệu quả sử dụng nguồn lực, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững, nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ không chỉ giải quyết bài toán an sinh mà còn trở thành một cấu phần quan trọng giúp thị trường bất động sản vận hành lành mạnh hơn, tạo động lực mới cho tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
