Cụ thể, thị trường đất nền đang chứng kiến tình trạng giá neo cao ở cả hai miền Nam, Bắc. Các yếu tố như lạm phát, chi phí đầu vào tăng, khan hiếm quỹ đất... được cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.
Theo báo cáo quý III/2024 của DKRA Group, tại thị trường phía Nam, nguồn cung đất nền sơ cấp tăng khoảng 11% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự nỗ lực của các chủ đầu tư trong việc đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn còn khá hạn chế, chỉ chiếm khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp, cũng cho thấy sự thận trọng của các doanh nghiệp trước những biến động khó lường của thị trường.
Trong đó, tỉnh Bình Dương hiện là điểm sáng, dẫn dắt thị trường với tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ đạt lần lượt 52% và 78%.
Nguồn: DKRA Group
Tín hiệu đáng mừng nhất chính là sự cải thiện về thanh khoản. Lượng tiêu thụ đất nền trong quý III tăng khoảng 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhu cầu của người mua đang dần hồi phục. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng, con số giao dịch vẫn còn khiêm tốn so với thời kỳ đỉnh cao trước năm 2019. Các giao dịch thành công chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện với mức giá hợp lý dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và dưới 22 triệu đồng/m2 ở các tỉnh lân cận.
Lý giải nguyên nhân, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết, do tác động từ các cam kết lợi nhuận trước đây giữa chủ đầu tư và khách hàng bị đổ vỡ, cộng với ảnh hưởng của dịch Covid-19 và những tranh chấp pháp lý liên quan, nên phân khúc đất nền cần thêm thời gian để lấy lại sự ổn định và tăng trưởng giao dịch.
Mặt bằng giá sơ cấp trong quý III/2024 nhìn chung ổn định so với đầu năm. Mặc dù chịu áp lực từ chi phí đầu vào, nhưng các chủ đầu tư đã chủ động đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn như chiết khấu, hỗ trợ tài chính... nhằm thu hút người mua. Hiện tại, giá đất nền tại TP.HCM dao động khá rộng, có nơi lên đến 140 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh có mức giá "mềm" hơn, khoảng 38 - 74 triệu đồng/m2.
Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực với giá tăng nhẹ khoảng 3% so với quý trước và thanh khoản được cải thiện. Tuy nhiên, theo nhận định của DKRA Group, phân khúc này khó có thể bứt phá mạnh mẽ trong ngắn hạn.
Ông Võ Hồng Thắng dự báo: "Trong quý IV/2024, nguồn cung đất nền mới sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi tích cực như quý III, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Dự kiến sẽ có khoảng 350 - 450 sản phẩm mới được tung ra thị trường.
Các địa phương vùng ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai... được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thanh khoản thị trường trong những tháng cuối năm. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tăng nhẹ so với đầu năm do tác động của chi phí đầu vào. Song song đó, các chủ đầu tư dự kiến sẽ tiếp tục áp dụng chính sách kích cầu để tăng thanh khoản.
Thị trường thứ cấp cũng được dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Các sản phẩm thuộc khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, hoàn thiện về hạ tầng và pháp lý sẽ thu hút được sự quan tâm của người mua và có nhiều cải thiện về giá bán".
Thị trường đất nền phía Bắc xuất hiện một số dấu hiệu đáng quan ngại sau các phiên đấu giá đất. (Ảnh minh họa: Thảo Bùi)
Tương tự, thị trường đất nền phía Bắc cũng có những chuyển biến tích cực, đặc biệt là sự tăng trưởng đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch tại một số khu vực, nổi bật là đất nền vùng ven Hà Nội.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, đến hiện tại, giá đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội đã tăng mạnh so với đầu năm 2023. Cụ thể, đất nền Hoài Đức tăng 81%, đạt mức giá trung bình 100 triệu đồng/m2; Đông Anh tăng 53%, đạt 63 triệu đồng/m2 và Thanh Oai tăng 90%, đạt 40 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu lạc quan, thị trường cũng xuất hiện một số dấu hiệu đáng quan ngại. Đó là hiện tượng giá đất trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm tại một số phiên đấu giá gần đây. Kết quả khảo sát ý kiến của hơn 500 môi giới bất động sản cho thấy, có tới 38% môi giới cho rằng tâm lý sợ bỏ lỡ (Fomo) và đầu cơ là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này. Bên cạnh đó, 29% nhận định nguyên nhân là do các thay đổi về luật và 21% cho rằng các nhóm lợi ích đang "thổi giá" đất vùng ven.
Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo: "Đến quý II/2025, khi tâm lý nhà đầu tư đã ổn định và cởi mở hơn, các phân khúc có tiềm năng sinh lời cao như đất nền sẽ bắt đầu "ấm lên" với những biến động mạnh mẽ về giá. Giai đoạn từ quý III/2025 đến cuối năm mới là thời điểm đất nền thực sự bùng nổ"./.
