Nguồn cung mới và lượng giao dịch còn hạn chế
Báo cáo diễn biến thị trường bất động sản quý III/2024 của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, nguồn cung mới về nhà ở trong quý vừa qua tuy có sự cải thiện so với năm trước song vẫn còn nhiều hạn chế.
Cụ thể, nguồn cung nhà ở mới trong quý chủ yếu vẫn đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán, tuy nhiên số lượng dự án mới mở bán trong quý không nhiều. Cùng với đó, những dự án được mở bán trong quý chủ yếu đến từ các dự án trung, cao cấp.
Ví dụ như tại Hà Nội, dự án The Victoria - Vinhomes Smart City có giá bán khoảng 80 - 85 triệu đồng/m², The Ninety Complex có giá khoảng 85 triệu đồng/m²; tại TP.HCM, dự án Fiato Uptown có giá khoảng 55 triệu đồng/m2; 30-38 triệu đồng/m² là mức giá của dự án The Senique Hanoi - Vinhomes Ocean Park tại Hưng Yên; Green Tower Dĩ An tại Bình Dương có giá khoảng 50-60 triệu đồng/m²; Central Park Residences Nghệ An giá khoảng 32-45 triệu đồng/m² hay Grand Mark Nha Trang Khánh Hòa giá khoảng 45 triệu đồng/m²
Tại thị trường thứ cấp, Viện Kinh tế xây dựng cho biết, nguồn cung nhà ở trong quý III/2024 nhìn chung giảm nhẹ so với quý trước (trừ Đà Nẵng và Hải Phòng nguồn cung thứ cấp căn hộ tăng nhẹ). Cụ thể, nguồn cung căn hộ chung cư tại thị trường thứ cấp Hà Nội giảm 8,8%, tại TP.HCM giảm 10,6%, tại Bình Dương giảm 3,8%.
Về tình hình giao dịch, báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng chỉ ra, giao dịch trên thị trường sơ cấp nhìn chung vẫn còn trầm lắng so với quý trước khi nguồn cung mới hiện nay vẫn rất hạn chế và giá nhà ở vẫn đang neo ở mức cao.
Tại thị trường thứ cấp, mức độ quan tâm, tình hình giao dịch nhà ở và đất nền nhìn chung có cải thiện hơn so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh, thành phố khu vực miền Bắc gần Hà Nội.
Nếu so với quý II/2024, giao dịch trên thị trường thứ cấp quý III lại ghi nhận giảm nhẹ do nguồn cung hạn chế và một phần tình hình giao dịch bị ảnh hưởng bởi tâm lý ngại mua nhà trong tháng 7 âm lịch và giá nhà ở đang ở mức quá cao so với thu nhập của người dân. Cụ thể, lượng giao dịch căn hộ chung cư trong quý III/2024 so với ký trước tại Hà Nội giảm khoảng 13,7%, TP.HCM giảm khoảng 14,5%, Bình Dương giảm khoảng 11,2%.
Giá bất động sản tăng nóng tiềm ẩn xu hướng đầu cơ
Báo cáo về giá bất động sản quý III/2024, Viện Kinh tế xây dựng cho biết, giá giao dịch nhà ở trong kỳ nhìn chung tăng cao so với quý trước. Nguyên nhân của thực tế này là do thị trường bất động sản năm 2024 đã có tín hiệu phục hồi nhưng vẫn còn gặp nhiều khó khăn khi nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, cơ cấu các sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối. Điều này đẩy giá nhà chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp lên cao, dẫn đến người dân có nhu cầu thực về nhà ở khó có khả năng tiếp cận.
Với giá đất nền tại các quận nội thành và ven đô Hà Nội, quý III đã ghi nhận dấu hiệu tăng trở lại, nhất là đối với các huyện có thông tin lên quận khi tại các đợt đấu giá đất nền vào cuối tháng 7 và tháng 8/2024 có giá đất trúng đấu giá tại nhiều khu vực tăng cao, thậm chí tăng gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.
Theo Viện Kinh tế xây dựng, việc giá đất trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường khi tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai nhằm đẩy giá thị trường tại đó và các khu vực xung quanh tiếp tục tăng cao. Tình trạng bỏ cọc có thể gia tăng trong trường hợp giá trúng đấu giá quá cao và các nhà đầu cơ đất đai chưa bán lướt được.
"Bên cạnh đó, việc giá nhà đất tăng cao sẽ dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng của các dự án mới cao hơn và tiếp tục đẩy giá các sản phẩm bất động sản theo dự án tiếp tục tăng", Viện Kinh tế xây dựng nhấn mạnh trong báo cáo.
Những dự án được mở bán trong quý III chủ yếu đến từ các dự án trung, cao cấp. Thực tế này khiến mặt bằng giá chung cư tiếp tục tăng cao. (Ảnh: Đất Xanh miền Bắc)
Nhìn nhận về câu chuyện giá bất động sản tăng nóng trong quý III/2024, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, chung cư và đất nền là hai phân khúc đang dẫn đầu về mức độ tăng giá.
Ở phân khúc chung cư, giá bán liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà.
Còn phân khúc đất nền, đấu giá đất nóng hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức "xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận "ăn trực nằm chờ" để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.
VARS cho rằng, tình trạng này một phần thể hiện việc đầu cơ đất đai, nhằm đẩy giá bất động sản của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng./.
