Nhiều dự án “tiến không được, lùi cũng không xong”
Khó khăn trong việc xác định giá đất đang khiến nhiều dự án chậm triển khai, và nhiều đơn vị tư vấn không muốn tham gia định giá đất vì lo ngại rủi ro.
Đơn cử, theo kế hoạch sử dụng đất năm 2023 của tỉnh Đồng Nai, có khoảng 1.500 dự án đang triển khai, gồm cả dự án của Trung ương và địa phương. Đa số dự án đều phải lấy đất của các hộ gia đình, cá nhân, đơn vị, nên rất cần tư vấn xác định giá đất để kịp thời triển khai.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Ngọc Thường, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai, việc tìm đơn vị tư vấn xác định giá đất rất khó. Hai năm qua có rất ít đơn vị nộp hồ sơ tham gia tư vấn, định giá đất trên địa bàn tỉnh. Có những trường hợp đủ năng lực, nhưng phút cuối lại từ chối hợp tác. Thiếu đơn vị định giá, nhiều dự án phải tiếp tục chờ đợi.
Lý giải nguyên nhân, ông Thường cho rằng, khó khăn của các đơn vị thẩm định là thiếu thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Đồng thời, một số kết luận thanh tra, kiểm tra chỉ ra tư vấn định giá đất thấp và quy trách nhiệm nên đơn vị tư vấn rất e ngại.
Đồng thời, các quy định pháp luật liên quan đến công tác xác định, thẩm định giá đất thay đổi thường xuyên. Dù đã giảm tối đa, nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để hoàn tất các bước trong quy trình xác định giá đất vẫn kéo dài.
Ngoài ra, chi phí xác định giá đất tầm 30 - 70 triệu đồng/hợp đồng, số tiền không lớn nhưng trách nhiệm nặng nề và rủi ro cao vì chưa có dữ liệu đất đai đầy đủ. Chưa kể, khi đơn vị tư vấn làm xong, Hội đồng nhà nước còn thẩm định và góp ý nhiều lần rất tốn kém và khó khăn đối với doanh nghiệp.
Chia sẻ với Reatimes, bà Bùi Thị Thúy, Phó TGĐ Công ty Kiểm toán CPA Việt Nam cho biết, vướng mắc định giá đất đã kéo dài hàng chục năm nay khiến cán bộ thẩm định giá không dám "mạnh tay" khi định giá đất. Vấn đề quan trọng nhất là chúng ta chưa có hệ thống thông tin dữ liệu trong thẩm định nói chung và thẩm định đất đai nói riêng.
“Trong quá trình định giá phát sinh nhiều vấn đề nhưng khi hỏi cơ quan quản lý, họ cũng không giải đáp được. Khi định giá đất, chúng tôi cũng phải khảo sát trên mạng nhưng thực sự rất khó thành công, vì bên cạnh những thông tin xác thực, có cả thông tin ảo để thao túng thị trường theo nhiều mục đích khác nhau.
Nhiều nước yêu cầu mua bán bất động sản phải qua môi giới có giấy phép hành nghề và chịu trách nhiệm với tất cả thông tin đưa ra cũng như thủ tục pháp lý. Còn hoạt động môi giới đất của chúng ta cũng còn những bất cập. Cùng một mảnh đất nhưng 10 môi giới có thể cùng rao bán với những mức giá khác nhau. Trong “ma trận” thông tin đó, chúng tôi cũng rất vất vả để sàng lọc ra thông tin xác thực phục vụ cho công tác thu thập dữ liệu định giá. Còn đi xin số liệu rất khó nếu không phải cơ quan chủ quản hay cơ quan điều tra”, bà Bùi Thị Thúy chia sẻ.
Cũng theo bà Thúy, thông thường, cán bộ thẩm định giá rất e ngại những thẩm định liên quan đến vốn Nhà nước. Thiếu thông tin dữ liệu dẫn tới e ngại trách nhiệm là mấu chốt của việc thẩm định dự án liên quan đến vốn Nhà nước.
Ngoài ra, nhân lực định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương không đủ để đảm trách công việc thẩm định giá, trong khi trước đây là phần việc của Sở Tài chính. Thậm chí, có những người mới học qua vài tháng về công tác thẩm định giá đất, và thấy còn rất nhiều quy định chồng chéo nên không yên tâm khi thực hiện công tác này.
Xây dựng cơ sở dữ liệu để minh bạch, xóa bỏ e ngại khi tham gia định giá đất
Để thuận lợi hơn trong công tác định giá, xóa bỏ e ngại trách nhiệm, bà Bùi Thị Thúy cho rằng: "Chúng ta phải hình thành dịch vụ công về vấn đề này, chuyên cung cấp thông tin dữ liệu đất đai và dữ liệu giao dịch thành công trong một khoảng thời gian theo yêu cầu của người làm công tác thẩm định giá. Chúng tôi muốn sử dụng dịch vụ công và trả chi phí cho họ, chứ không phải giao thêm trách nhiệm cho bất kỳ bộ phận nào.
Trường hợp liên quan đến trách nhiệm bảo mật, đơn vị này chỉ cần đưa ra con số thống kê có bao nhiêu giao dịch thành công, và đảm bảo xác nhận được con số này đã là sự trợ giúp lớn cho chúng tôi.
Thứ hai, kiểm soát tốt hoạt động môi giới cũng là một giải pháp quan trọng để những dữ liệu đất đai trên thị trường được chính xác, minh bạch hơn".
Đây cũng là quan điểm mà TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân đã nêu ra trước đó: “Nếu muốn tính toán chuẩn xác, các phương pháp định giá đất đều phụ thuộc vào dữ liệu thị trường. Đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các Nghị định, Thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa phải “nâng lên, đặt xuống” xem thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp”.
Theo đó, thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy, do giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập.
Mặt khác, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập. Nhìn chung, chúng ta chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường.
Trước 2006, chúng ta bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Từ 2014 đến nay thì bỏ quy định này, phụ thuộc hoàn toàn vào số tiền ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực, dẫn tới những bất cập trong việc kê khai “hai giá” như thời gian qua.
Do vậy, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai, nhằm yêu cầu từ chủ đầu tư, người dân hay cơ quan quản lý đăng ký khai báo đầy đủ và chính xác. Cơ quan này có thể xã hội hóa hoặc cũng có thể như một dịch vụ công của nhà nước. Khi đó, chúng ta sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, từng lô đất hay từng căn nhà.
“Từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, bồi thường thỏa đáng mới không có tranh chấp, khiếu kiện. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế và thu được tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất chuẩn, tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng”, TS. Trần Xuân Lượng nêu quan điểm./.
