Hậu quả của đầu cơ
Tình trạng đầu cơ thiếu kiểm soát đã khiến thị trường BĐS nhiều thời điểm lên cơn sốt và vỡ bong bóng, tạo ra nhiều khu đô thị ma, dự án đắp chiếu, để lại nhiều hệ lụy cho nền kinh tế, cũng như làm xấu bộ mặt đô thị.
Một trong những ví dụ điển hình nhất phải kể đến huyện ngoại thành Mê Linh của Hà Nội. Nổi lên từ năm 2008, Mê Linh từng là một trong những điểm nóng của thị trường BĐS Hà Nội với hàng chục dự án lớn nhỏ tại các xã Tiền Phong và Đại Thịnh, kéo dài tới Khu công nghiệp Bắc Thăng Long - Nội Bài và huyện Bình Xuyên (tỉnh Vĩnh Phúc).
Tại thời điểm sốt nóng, các dự án tại Mê Linh dù được đầu tư hạ tầng, hay chỉ mới là bãi đất trống cũng đều được giới đầu cơ săn đón. Giá đất Mê Linh tăng lên từng ngày, có người chỉ “mua sáng, bán chiều” cũng đã có lãi cả trăm triệu đồng. Tuy nhiên, lên nhanh xuống nhanh, bong bóng xì hơi, hàng trăm nhà đầu tư bị mắc kẹt, hàng nghìn tỷ đồng bị chôn tại các dự án treo ở Mê Linh. Một số dự án đã xây xong nhà và hạ tầng cũng chỉ lác đác một vài người dân về ở.
Theo thống kê chưa đầy đủ của Báo Đầu tư BĐS, Mê Linh hiện có tới gần 50 dự án BĐS vẫn trong tình trạng “đắp chiếu”, thành nơi chăn thả trâu, bò, trồng rau, nuôi gà của người dân địa phương. Trong đó, có khoảng 20 dự án lớn, nổi bật là Hà Phong, Minh Giang Đầm Và, Tiền Phong, Phúc Việt, Cienco 5, Diamond Park New, River Land...
Tình trạng đầu cơ khiến nhiều dự án trở thành khu đô thị ma, gây lãng phí tài nguyên đất và mất mỹ quan đô thị.
Sau Mê Linh, nạn đầu cơ cũng tạo nên những cơn sốt đất ở Đông Anh, Hà Đông, hay một số địa phương lân cận Hà Nội như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh. Tuy nhiên, cũng giống như cơn sốt đất Mê Linh, cơn sốt đất tại các khu vực này cũng nhanh chóng hạ nhiệt, khiến nhiều nhà đầu tư vào sau bị mắc kẹt, không thể thoát hàng.
Để hạn chế tình trạng đầu cơ, giúp thị trường BĐS phát triển một cách ổn định, bền vững, năm 2011, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ nhanh chóng nghiên cứu, đưa ra cơ chế đánh thuế cao đối với BĐS và sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS.
"Thuế là một công cụ quản lý nhà nước. Các nước sử dụng rất hiệu quả công cụ này và thời gian qua, Việt Nam cũng đã áp dụng đánh thuế cao để quản lý, điều tiết thị trường ở những lĩnh vực mà Nhà nước không khuyến khích đầu tư… Hiệu quả của việc đánh thuế
BĐS rất rõ ràng, giúp giảm nạn đầu cơ, tích trữ nhà đất, giúp hạ giá nhà để người dân có nhu cầu thực tiếp cận được sản phẩm", ông Phạm Văn Khánh, Vụ trưởng Vụ Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết.
Sau đó, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được ra đời, thay thế cho Pháp lệnh thuế nhà, đất (có hiệu lực từ 1/1/2012). Thuế thu hàng năm, đánh vào các đối tượng là đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp.
Cụ thể, đối với đất ở, tùy theo diện tích sử dụng trong hạn mức hay vượt hạn mức và mức độ vượt hạn mức đến 3 lần hoặc trên 3 lần, có thuế suất lần lượt là 0,03%, 0,07% và 0,15%. Đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp có mức thuế suất là 0,03%. Đất sử dụng không đúng mục đích chịu mức thuế suất là 0,15%. Đất lấn chiếm chịu thuế suất 0,2%.
Sau khi Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực, tình trạng đầu cơ nhà, đất giảm hẳn, nhưng không phải do tác động của sắc luật trên, mà chủ yếu do thị trường BĐS khi đó rơi vào khủng hoảng, tín dụng cho địa ốc bị siết chặt. Thời gian qua, sau khi BĐS hồi phục trở lại, tình trạng đầu cơ, thổi giá, nhất là ở phân khúc đất nền, nhà phố lại xuất hiện trở lại cả trong Nam và ngoài Bắc.
Thuế có chống được đầu cơ nhà, đất?
Bộ Tài chính mới đây đưa ra đề xuất về cải cách thuế tài sản, hướng tới mục đích tăng thu ngân sách và chống đầu cơ cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, đề xuất này đã gặp phải nhiều ý kiến trái chiều.
Trao đổi với Đầu tư BĐS, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, việc đánh thuế tài sản không thể chống đầu cơ nhà đất, vì thuế đầu cơ đánh không đúng chỗ. Trước đó, khi đang là Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), ông Hà cũng đã có ý kiến xung quanh tính hiệu quả của việc đánh thuế phi nông nghiệp với định hướng chống đầu cơ, đặc biệt là với phân khúc đất nền, bởi mức thuế suất còn thấp.
Theo ông Hà, khi nói về tài sản ở Việt Nam, nhất là tài sản liên quan đến đất và công trình trên đất, việc thi hành sắc thuế tài sản và chống đầu cơ là việc đúng và cần thiết. Hiện Nhà nước mới đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chứ chưa đánh thuế vào nhà.
"Tuy nhiên, mức thuế đất phi nông nghiệp chỉ là 0,03%, vượt quá giới hạn 3 lần định mức là 0,07%; trên 3 lần hạn mức là 0,15% chưa giúp người sử dụng đất sử dụng một cách hiệu quả và chưa chống được đầu cơ. Chưa kể, đó mới chỉ là thuế đánh vào đất, còn thuế đánh vào tài sản trên đất chưa có, nên chưa đủ mạnh để đạt mục tiêu chống đầu cơ", ông Hà nói.
Tuy nhiên, cũng theo ông Hà, thuế tài sản nếu không tính toán kỹ sẽ gây ra hiện tượng thuế chồng thuế, ảnh hưởng chung tới cả thị trường.
Trong khi đó, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc đánh thuế vào nhà ở và các tài sản đầu tư trên đất nếu có sẽ không thể đánh trên giá trị, mà phải đánh trên diện tích. Nếu đề xuất trên được thông qua sẽ không khuyến khích đầu tư trên đất và làm kìm hãm sự phát triển thị trường BĐS.
Trường hợp sắc thuế này được áp dụng với mức thuế đáng kể và có biện pháp bảo đảm tính khả thi sẽ giúp ngăn ngừa được tình trạng đầu cơ nhà ở và tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà ở. Ngoài ra, còn giúp mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở của những người chưa có nhà ở, tạo cơ hội bình đẳng hơn về quyền tiếp cận nhà ở.
Tuy nhiên, nó cũng làm hạn chế giao dịch trong phân khúc BĐS nhà ở thương mại. Việc đánh thuế này khiến chỉ còn giao dịch để ở và ít giao dịch để kinh doanh. Khi sức cầu yếu, nguồn cung cho với BĐS nhà ở cho thuê cũng sẽ hạn chế.
Trường hợp không áp dụng sắc thuế này, thì thị trường BĐS nhà ở cũng vẫn diễn ra như hiện tại. Phân khúc BĐS nhà ở vẫn đang phát triển đều, chưa có dấu hiệu “nóng” của đầu cơ.
Đồng quan điểm, ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường cho rằng, tăng thuế sẽ giúp người sử dụng đất sử dụng hiệu quả hơn, chống được đầu cơ. Tuy nhiên, điều quan trọng vẫn là phải làm rõ mục tiêu của việc đánh thuế căn nhà thứ 2 là gì.
"Nếu nói đánh thuế nhà ở thứ 2 hiệu quả hơn đánh thuế sử dụng đất thì tôi cho rằng, còn nhiều điều cần phải bàn, bởi khi đó sẽ ảnh hưởng tới chất lượng sử dụng đất", ông Trung nói và nhấn mạnh, thay vì tập trung vào thuế, hãy tập trung phân tích làm thế nào để hiệu quả sử dụng đất cao nhất. Khi sử dụng đất có hiệu quả nhất, sẽ mở cơ sở thu thuế rộng. Việc này vừa giúp thu được nhiều thuế, vừa đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường phát triển trong trung hạn và dài hạn.
