Văn bản pháp luật vênh nhau
Liên quan đến dự án nhà ở, có nhiều văn bản luật điều chỉnh như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công… Tuy nhiên, giữa các luật lại thiếu đồng bộ, chậm được sửa đổi, việc áp dụng pháp luật không thống nhất khiến việc triển khai dự án nhà ở gặp nhiều vướng mắc.
Mặt khác, khi ban hành các văn bản mới, văn sửa đổi các điểm không đồng bộ, lại có rất ít quy định áp dụng cá biệt mang tính hồi tố cho các dự án đã thực hiện trước đây. Các dự án vướng trước đây nếu thực hiện theo quy định, quy trình mới thì không thể làm được, vì phải làm lại thủ tục từ đầu, còn nếu tiếp tục thực hiện, thì thời gian chờ đợi hướng dẫn rất lâu, không biết đến khi nào.
Chẳng hạn, nhiều dự án được phê duyệt theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng 2003 thì sẽ không xem xét việc “sử dụng đất”, vì trong khi Luật Xây dựng 2003 không quy định.
Do vậy, những dự án được chấp thuận theo nghị định này sẽ nhìn thấy trước được những vướng mắc là việc “sử dụng đất” chưa được xem xét khi chấp thuận đầu tư dự án. Do đó, các dự án được chấp thuận theo nghị định này phải quay trở lại xem xét việc “sử dụng đất” thông qua việc tính tiền sử dụng đất ở, khác hẳn với các quy định về đấu giá, đầu thầu trong các văn bản luật khác đang hiện hành. Tuy nhiên, bất cập này đến nay vẫn chưa được sửa đổi.
Không chỉ Nghị định 11/2013/NĐ-CP, thậm chí nếu dự án được chấp thuận chủ trương theo Điều 32, Luật Đầu tư 2014 đối với trường hợp các dự án có nguồn gốc đất là nhận chuyển nhượng, dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất (nhà đầu tư có thể nhận quyền sử dụng đất, sau đó xin chuyển mục đích sử dụng đất) cũng gặp nhiều vướng mắc do vênh với các quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu.
Theo Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, với các dự án có sử dụng đất được căn cứ vào việc đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu để lựa chọn nhà đầu tư và được xem xét đồng thời cùng thời điểm với việc chấp thuận chủ đầu tư dự án.
Ngay trong Luật Đấu thầu, trước đây, Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 có quy định, chỉ áp đối với dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư. Như vậy, đối tượng áp dụng trong Nghị định 30/2015/NĐ-CP so với Luật Đất đai, Luật Nhà ở chỉ trong phạm vi “khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao” được đưa vào trong danh mục dự án Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt. Đối với các dự án tại vị trí không có giá trị thương mại cao, dù muốn thực hiện theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP cũng không được. Điều đó tạo ra những vướng mắc cho doanh nghiệp và cơ quan thực thi do phạm vi điều chỉnh giữa các văn bản vênh nhau.
Đến năm 2020, Nghị định 25/2020/NĐ-CP được ban hành thay thế Nghị định 30/2015, đã khắc phục được vướng mắc này. Tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế vẫn gặp những khó khăn.
Mặt khác, Nghị định 25/2020/NĐ-CP không có quy định giải quyết trường hợp các dự án đang vướng mắc hiện nay do không nằm trong đối tượng của Nghị định 30/2015/NĐ-CP trước đây.
Vướng do cách hiểu khác nhau
Trong thời gian đầu thực hiện Luật Nhà ở 2014, có những dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM được chấp thuận chủ trương đầu tư từ thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (nhà đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và chuyển mụch đích sử dụng sang đất ở) theo Luật Đầu tư 2014.
Khi nhà đầu tư thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường, thì Sở lại chuyển về quận, nhưng sau đó quận lại chuyển ngược về Sở, do việc giao đất cho doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố.
Như vậy, có những vấn đề tưởng đã quy định rõ, tưởng không vướng mắc, nhưng chỉ với hai cách hiểu khác nhau, văn bản chuyển qua chuyển lại, khiến thủ tục của doanh nghiệp dù có nhanh cũng đã tốn khá nhiều thời gian.
Một điểm nữa là những tranh luận bỗng xuất hiện về từ ngữ “Nhà đầu tư” và “Chủ đầu tư” giữa các văn bản pháp luật, dù đây là các thuật ngữ không mới và đã có nhiều văn bản pháp luật trước đây quy định, được thực thi hàng chục năm.
Như vậy, có thể thấy, chỉ do một thuật ngữ trong văn bản pháp luật cũng tiềm ẩn dẫn đến nhiều dự án vướng mắc và phải chờ cách hiểu rõ của các bên mới được thực hiện, thay vì phải làm rõ ngay khi văn bản được dự thảo trước khi ban hành.
Chậm áp dụng đồng bộ quy định pháp luật
Ở góc độ áp dụng pháp luật, mặc dù hệ thống pháp luật như Nghị định 11/2013 và Nghị định 30/2015 chưa đồng bộ với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, nhưng tại nhiều địa phương, chính quyền đã ban hành các quyết định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, nên quá trình xét duyệt thủ tục về dự án đỡ vướng mắc hơn.
Chẳng hạn, UBND TP. Đà Nẵng có Quyết định 3926/QĐ-UBND ngày 20/6/2016 ban hành một số nội dung hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn TP. Đà Nẵng. Tỉnh Quảng Bình có Quyết định 30/2017/QD-UBND ngày 11/8/2017 quy định lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Quảng Bình. Hay tỉnh Ninh Thuận ban hành Quyết định 22/2019/QĐ-UBND ngày 10/5/2019 quy định một số nội dung về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận…
Với các quy định này, các địa phương trên ít có dự án vướng mắc, bởi các quy trình thủ tục giải quyết của cơ quan chính quyền đã được áp dụng thống nhất chung cho các dự án và rõ ràng trong các văn bản quyết định của địa phương.
Trong khi đó, tại TP.HCM lại không sớm có quy định như vậy, mà vẫn chỉ định chủ đầu tư, giao đất không qua đấu giá, không tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, khiến các dự án dạng này sau đều bị vướng mắc.
Hướng tháo gỡ các dự án bị vướng mắc
Xét cho cùng, những vướng mắc tại các dự án nhà ở tại TP.HCM có nguyên nhân từ các thủ tục thực hiện về chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án… đã được các cơ quan nhà nước thực hiện theo các văn bản pháp luật trước đây, văn bản có những điểm chưa đồng bộ.
Do đó, các giải pháp đưa ra để tháo gỡ không thể chỉ áp dụng với các quy định pháp luật hiện hành (đã thay đổi quy định, chỉ quy định cho các dự án mới, không có các quy định chuyển tiếp xử lý dự án đang thực hiện dở dang), mà cần phải có những giải pháp đột phá mới và căn cứ vào hiện trạng dự án đã thực hiện, đầu tư xây dựng để xử lý, tháo gỡ phù hợp.
Việc tháo gỡ giải quyết vướng mắc phải trên cơ sở thực trạng đã xảy ra với hướng giải quyết phù hợp với hiện trạng và giảm thiểu phát sinh thêm các thiệt hại, tạo sự ổn định hơn.
Với các dự án chưa triển khai hoặc triển khai một phần nhỏ, khi xem xét lại việc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án thực hiện trước đây chưa đúng về đấu giá, đấu thầu dự án, thì cần đưa ra đấu giá, đấu thầu. Doanh nghiệp đã đầu tư được hoàn trả các khoản đã đầu tư hợp pháp vào quyền sử dụng đất và công trình gắn liền với đất.
Với các dự án đã triển khai cơ bản, đã đưa vào sử dụng, cần thực hiện việc định giá đất cụ thể trên cơ sở áp dụng so sánh, kết hợp cùng lúc nhiều phương pháp thẩm định giá để tránh phát sinh thêm các hậu quả và được thông tin minh bạch trong việc giải quyết.
Ngoài ra, rất cần xem xét đến một số hướng giải quyết cụ thể, có tính mới như các doanh nghiệp và các hiệp hội đã đề xuất để có giải pháp cân bằng, phù hợp. Tuy nhiên, dù hướng giải quyết theo giải pháp nào đối với các dự án gặp vướng mắc, thì ngay bây giờ, yếu tố thời gian giải quyết vẫn là vấn đề mà TP.HCM và Trung ương có thể làm được để tránh kéo dài việc chờ đợi như hiện nay, giúp doanh nghiệp và mục tiêu lợi ích xã hội được nâng cao.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM
