Tín dụng bất động sản có xu hướng dịch chuyển dần sang người mua nhà

Doanh nghiệp có điều kiện huy động nguồn vốn thuận lợi hơn

Tại Họp báo "Tâm điểm Tín dụng Việt Nam 2025 - Tăng trưởng, Tín dụng và Thị trường vốn trong Kỷ nguyên mới" chiều 27/2, các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đang trên lộ trình hồi phục, ổn định. Một trong những động lực tích cực là xu hướng nâng tăng trưởng tín dụng để phục vụ cho mục tiêu tăng trưởng Quốc hội, Chính phủ đã đặt ra.

Ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý Cấp cao, Xếp hạng Doanh nghiệp Phi tài chính, FiinRatings nhận định, số lượng giao dịch bất động sản đang dần khởi sắc, và tâm lý của người mua nhà lẫn nhà đầu tư đang có sự cải thiện. Khi các chính sách pháp lý mới được thực thi từ năm 2025, nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn và khu vực vệ tinh có thể sẽ tăng đáng kể, giúp thị trường bước vào giai đoạn phục hồi bền vững hơn.

Ông Hoàng cũng chỉ ra một tín hiệu tích cực chủ đạo, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2025, và có thể linh hoạt nâng lên tùy tình hình thực tế. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng khá cao này sẽ hỗ trợ thanh khoản cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp có điều kiện huy động nguồn vốn thuận lợi hơn. Đặc biệt, các chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc và cơ cấu vốn minh bạch sẽ có lợi thế trong việc tiếp cận nguồn vốn hơn.

Chuyên gia phân tích của FiinRatings cũng nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu, với những doanh nghiệp lớn dẫn dắt đà phục hồi. Các chủ đầu tư có sức khỏe tài chính tốt, quản lý vốn hiệu quả và sở hữu danh mục dự án hợp lý sẽ có ưu thế cạnh tranh khi thị trường ổn định trở lại.

Một điểm đáng chú ý là sự tập trung thị phần vào các doanh nghiệp lớn. Theo dữ liệu từ FiinRatings, top 5 chủ đầu tư bất động sản hàng đầu chiếm tới 62% nguồn cung mới trong năm 2024. Con số này chứng tỏ mức độ tập trung cao của ngành và vai trò của các doanh nghiệp dẫn đầu trong việc định hình xu hướng thị trường. Trong bối cảnh này, những doanh nghiệp có khả năng thích ứng tốt sẽ củng cố vị thế, và sẽ có triển vọng tích cực trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Tuy nhiên, ông Hoàng cũng nhận định, mặc dù điều kiện huy động nguồn vốn thuận lợi hơn, nhưng không phải tất cả các chủ đầu tư đều hưởng lợi như nhau. Doanh nghiệp vẫn chịu áp lực tái cấp vốn, với khoảng 100.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2025, trong đó 1/3 là trái phiếu đã được tái cơ cấu từ năm 2023. Những doanh nghiệp có thanh khoản yếu hơn có thể gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn, dẫn đến rủi ro trì hoãn dự án hoặc cần tái cấu trúc hoạt động.

Tại Họp báo, ông Xavier Jean, Giám Đốc Điều Hành Xếp Hạng Doanh Nghiệp, S&P Global Ratings cũng đề cập đến khó khăn của doanh nghiệp bất động sản. Ông đánh giá, dù kinh tế vĩ mô vẫn duy trì động lực tích cực, nhưng doanh nghiệp bất động sản Việt Nam ngày càng khó đạt tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận bền vững. Trước đây, nhiều doanh nghiệp ưu tiên mở rộng thị phần nhờ chi phí vốn rẻ, nhưng nay phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt và bất ổn thương mại có thể tạo thêm áp lực lên hoạt động của doanh nghiệp.

Cùng với đó, mức độ đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp Việt Nam vẫn ở mức trung bình, nhưng đã tăng nhanh trong nhóm doanh nghiệp lớn, đặc biệt là các tập đoàn đa ngành. Việc ngày càng có sự phân hóa trong chất lượng tín dụng khiến các doanh nghiệp lớn dễ bị tổn thương hơn trước các cú sốc kinh tế, rủi ro tái cấp vốn và biến động tâm lý thị trường.

Do đó, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn đối mặt với rủi ro tái cấp vốn cao hơn so với các nước trong khu vực. Việc phụ thuộc chủ yếu vào nợ ngắn hạn khiến doanh nghiệp dễ bị ảnh hưởng bởi biến động thanh khoản. Trong khi, thị trường trái phiếu trong nước vẫn còn hạn chế và việc tiếp cận nguồn vốn nước ngoài còn nhiều rào cản, theo ông Xavier Jean.

Tín dụng có xu hướng dịch chuyển dần sang người mua nhà

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi, dòng vốn tín dụng cũng có những thay đổi đáng kể nhằm thích ứng với nhu cầu thực tế. Không chỉ hỗ trợ chủ đầu tư, dòng tiền đang dần hướng tới những người có nhu cầu mua nhà.

Ông Nguyễn Nhật Hoàng cũng đưa ra nhận định, tín dụng bất động sản sẽ có xu hướng dịch chuyển dần sang người mua nhà, thay vì chỉ tập trung vào chủ đầu tư như trước.

Theo ông Hoàng, thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi và sẽ khởi sắc trong giai đoạn 2025 - 2026. Những biến động trên thị trường trái phiếu và bất động sản thời gian qua đã ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý nhà đầu tư, khiến dòng vốn tín dụng không chảy mạnh vào lĩnh vực này, đặc biệt là tín dụng dành cho người mua nhà. Tuy nhiên, nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn. Dù giao dịch căn hộ giảm 25 - 30% trong những năm gần đây, giá căn hộ trung bình đã tăng gấp đôi, nằm trong nhóm tăng nhanh nhất thế giới.

Ông Hoàng cũng nhấn mạnh, các bộ luật mới sẽ có tác động đáng kể đến thị trường. Dù lo ngại về chi phí gia tăng, nhưng những quy định này sẽ giúp chủ đầu tư đánh giá tính khả thi của dự án một cách chặt chẽ hơn.

Trong bối cảnh đó, tín dụng bất động sản dự kiến sẽ dịch chuyển dần sang người mua nhà. Đại diện FiinRatings dự báo, trong giai đoạn 2025 - 2026, tín dụng bất động sản sẽ phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt tại các thành phố vệ tinh – nơi nguồn cung dồi dào, giá nhà còn hợp lý và thu nhập của người dân đang cải thiện nhanh hơn so với các đô thị lớn.

Song chuyên gia FiinRatings cũng lo ngại, trong 2  - 3 năm qua, giá bất động sản đã tăng mạnh, ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả của người mua nhà. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đã tiệm cận mức của các thành phố lớn ở châu Á. Nếu đà tăng giá tiếp tục mà không đi kèm với sự gia tăng thu nhập tương ứng, nhu cầu mua ở thực sẽ suy yếu và gây mất cân đối thị trường.

Vì vậy, đảm báo giá nhà ở phù hợp với thu nhập trong dài hạn sẽ là yếu tố quan trọng để duy trì nhu cầu giao dịch, sự tin tưởng của nhà đầu tư, cũng như sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, chuyên gia FiinRatings khẳng định.

Về triển vọng dài hạn, chuyên gia từ FiinRatings tin tưởng, quá trình đô thị hóa, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục là những động lực quan trọng giúp thị trường phục hồi và phát triển. Dù các biến động ngắn hạn có thể tiếp diễn, nhưng đối với các doanh nghiệp có năng lực thích ứng, năng lực tài chính đã được kiểm chứng và có chiến lược phát triển bền vững, sẽ có lợi thế lớn trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.