Thích
Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế 9 tháng đầu năm đạt khoảng 13%, song riêng tín dụng bất động sản đã tăng gần 20%, với hai tháng cuối quý III ghi nhận mức tăng đột biến. Điều đáng nói, dù dòng vốn chảy mạnh, thị trường bất động sản vẫn chưa "ấm" lên, thanh khoản thấp và giá nhà bị đẩy vượt xa khả năng chi trả của người dân.
Theo ông Hiển, trong điều kiện bình thường, chỉ cần tín dụng tăng vừa phải cũng đủ tạo sóng thị trường. Nhưng hiện nay, tín dụng tăng nhanh lại không kéo theo giao dịch thực, bởi phần lớn dòng tiền đang đi vào đầu cơ ngắn hạn thay vì nhu cầu ở thực. Số liệu của các ngân hàng cho thấy lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã vượt 570.000 tỷ đồng cho thấy dòng vốn đang bị "mắc kẹt", chưa chuyển hóa thành doanh thu.
Tín dụng ngân hàng đổ mạnh vào bất động sản. Ảnh minh họa
Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đạt 95 triệu đồng/m2, TP. HCM khoảng 91 triệu đồng/m2, trong khi tổng lượng giao dịch toàn thị trường giảm 13% so với quý trước. Cùng thời điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thống kê, 80% nguồn cung mới tại hai đô thị lớn đều có giá trên 80 triệu đồng/m2, một mức xa tầm với của phần đông người mua ở thực. VARS nhận định, dòng vốn hiện chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, khiến mặt bằng giá lệch pha và người có nhu cầu thực dần bị "gạt ra ngoài cuộc".
Bức tranh tín dụng cũng thể hiện xu hướng tương tự. Trong quý III/2025, chỉ 12 ngân hàng công bố chi tiết dư nợ cho vay bất động sản, với tổng giá trị gần 900.000 tỷ đồng, tăng 25,8% so với cuối năm 2024 và gần 40% so với cùng kỳ. Con số này mới phản ánh một phần, bởi nhiều khoản vay phục vụ "nhu cầu đời sống" như mua hoặc xây nhà vẫn được xếp ngoài nhóm kinh doanh bất động sản, khiến quy mô thực tế còn lớn hơn.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, việc nhiều ngân hàng sẵn sàng cho vay đặt cọc dự án cho thấy tín dụng đang chảy mạnh vào hoạt động "lướt sóng". Thông thường, ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản, người mua phải có tối thiểu 30% vốn đối ứng. Tuy nhiên, khi cho vay cả phần đặt cọc, rủi ro thu hồi vốn tăng cao vì khả năng trả nợ phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ dự án.
Ở góc độ khác, các chuyên gia tài chính cho rằng một nguyên nhân khiến dư nợ tín dụng bất động sản "phình to" là do các doanh nghiệp phải tái cơ cấu trái phiếu đến hạn bằng nguồn vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh thị trường trái phiếu đang siết chặt chuẩn phát hành, nhiều chủ đầu tư buộc phải chuyển sang kênh tín dụng ngân hàng để trả nợ và duy trì dự án.
Ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc Khối Xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating, cho biết đến tháng 9/2025, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ còn khoảng 400.000 tỷ đồng, cho thấy tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực của thị trường hiện nay.
Trước diễn biến này, Bộ Xây dựng khuyến nghị cần giám sát chặt chẽ dòng tín dụng, ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và dự án thương mại giá phù hợp, đồng thời hạn chế vốn vào đầu cơ. Một số chuyên gia cũng đề xuất đánh thuế với tài sản thứ hai hoặc ưu đãi lãi suất cho người mua nhà lần đầu, nhằm điều hướng dòng tiền vào nhu cầu thực, tránh nguy cơ lặp lại chu kỳ "tăng nóng - đóng băng" từng xảy ra trong quá khứ.
Ông Đinh Thế Hiển nhận định, nhà đầu tư có năng lực tài chính và chọn đúng sản phẩm vẫn được ngân hàng hỗ trợ vốn. Nhưng nếu dòng tiền đầu cơ ngắn hạn không được kiểm soát, thị trường sẽ tiếp tục mắc kẹt trong vòng luẩn quẩn "tín dụng cao - thanh khoản thấp", khi vốn vẫn dồi dào nhưng giao dịch thực lại ngày càng hiếm hoi.
