Hậu quả của giấc mộng cao cấp hóa
Những tòa tháp lộng lẫy bên sông, những căn hộ penthouse dát vàng từng là biểu tượng của thời kỳ hưng phấn bất động sản vài năm trước. Nhưng giờ đây, sau ánh đèn là sự im lìm đến tĩnh lặng khi hàng trăm, hàng ngàn căn hộ cao cấp, hạng sang đang nằm trong danh sách tồn kho, chưa biết ngày giao dịch.
Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản TP.HCM của Trung tâm nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group, quý I/2025, TP.HCM có khoảng 6.000 căn hộ mở bán sơ cấp nhưng chỉ có 855 căn hộ giao dịch thành công, đạt tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp 12%. Điều này tương ứng, thành phố còn 5.200 căn hộ tồn kho trong quý vừa qua.
Đáng chú ý, phần lớn sản phẩm tồn kho tập trung ở phân khúc cao cấp (60-120 triệu đồng/m2), hạng sang (120-290 triệu/m2) và siêu sang (trên 290 triệu/m2). Trong đó, số lượng căn hộ cao cấp chiếm 60%, hạng sang là 1,5% và dòng siêu sang lên đến gần 13,5%. Như vậy, 75% căn hộ tồn kho trong quý I tại TP.HCM có giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên.
Báo cáo mới đây của DKRA cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Theo đơn vị này, quý I/2025, TP.HCM có 6.800 căn hộ mở bán sơ cấp (gồm sản phẩm mới và hàng tồn kho) nhưng chỉ tiêu thụ được gần 1.000 căn và tiếp tục tồn kho 5.800 căn. Trong đó, 73% hàng tồn kho thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang với giá bán trên 70 triệu đồng/m2.
Còn theo Knight Frank Việt Nam, hơn 90% rổ "hàng ế" chào bán sơ cấp trong ba tháng đầu năm thuộc loại trung và cao cấp, giá bán bình quân khoảng 3.648 USD/m2 (hơn 91 triệu đồng/m2), vượt tài chính số đông người mua. Rổ "hàng ế" phân khúc bình dân (dưới 55 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 10% và chủ yếu là loại hình 3 phòng ngủ, diện tích lớn.
Trong khi hàng triệu người dân đô thị hiện nay vẫn loay hoay với giấc mơ an cư thì hàng ngàn căn hộ cao cấp đang bị bỏ trống. Đây là một nghịch lý trớ trêu, nhưng lại phản ánh chính xác tình trạng "lệch pha cung - cầu" mà thị trường đang phải trả giá.
Sự lệch pha giữa cung và cầu chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng tồn kho bất động sản chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp. Các chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản trong giai đoạn trước đã tập trung vào phân khúc cao cấp với kỳ vọng tìm kiếm lợi nhuận khổng lồ. Nhưng đáng tiếc, những căn hộ cao cấp với giá trị hàng chục tỷ đồng không phải là sự lựa chọn của phần lớn người dân, đặc biệt là khi mức thu nhập của người dân vẫn còn hạn chế.
Cụ thể, giai đoạn 2018 - 2021, thị trường bất động sản chứng kiến làn sóng phát triển mạnh mẽ các dự án cao cấp và hạng sang, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng. Sự gia tăng nhanh chóng này không hoàn toàn dựa trên nhu cầu thực, mà được thúc đẩy bởi kỳ vọng sinh lời cao từ giới đầu tư và chủ đầu tư.
Một trong những lý do khiến nhiều doanh nghiệp đổ xô phát triển phân khúc cao cấp là vì biên lợi nhuận hấp dẫn. Cùng một diện tích đất, việc xây dựng căn hộ cao cấp sẽ cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn nhiều so với nhà ở bình dân. Trong khi đó, thủ tục pháp lý cho nhà ở xã hội thường phức tạp, quỹ đất lại hạn chế.
Bên cạnh đó, sự bùng nổ của đầu cơ và dòng tiền "rẻ" từ ngân hàng thời điểm đó đã khiến thị trường bị đẩy lên trạng thái "nóng ảo". Nhiều người mua không phải để ở mà để lướt sóng, chờ tăng giá. Khi chính sách tiền tệ siết lại, dòng tiền khan hiếm, bong bóng bắt đầu xì hơi - và chính phân khúc cao cấp trở thành nạn nhân đầu tiên.
Hệ quả là tồn kho bất động sản cao cấp phình to, trở thành "cục máu đông" đè nặng lên bảng cân đối tài chính của nhiều doanh nghiệp.
Tồn kho không chỉ là chuyện của doanh nghiệp
Việc tồn kho lớn ở phân khúc cao cấp không chỉ rủi ro tài chính đối với các chủ đầu tư mà còn tác động tiêu cực tới toàn bộ thị trường. Trước hết, các doanh nghiệp bất động sản bị mắc kẹt trong lượng hàng tồn sẽ kéo theo áp lực nợ vay, chi phí tài chính gia tăng. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu, bán tháo tài sản, thậm chí đứng trước nguy cơ phá sản.
Khi đó, thị trường thứ cấp cũng gần như "đóng băng", giá giảm nhưng vẫn không có người mua. Điều này khiến dòng tiền không thể luân chuyển, tác động dây chuyền tới các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính ngân hàng.
Cuối cùng, hệ quả lớn hơn là sự mất cân bằng lâu dài trong cấu trúc thị trường. Khi nhà ở phục vụ người thu nhập thấp và trung bình khan hiếm, còn căn hộ cao cấp lại tồn kho, giấc mơ an cư của người dân sẽ ngày càng xa vời. Sự mất cân đối này không chỉ kìm hãm sự phục hồi của thị trường mà còn tạo ra khoảng cách bất bình đẳng ngày càng lớn trong xã hội.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cảnh báo: "Việc 'đô thị hóa nhà giàu' mà bỏ quên nhu cầu thực có thể tạo ra những khoảng trống đô thị - nơi người giàu không ở, người nghèo không thể vào".
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế
Để khôi phục sự ổn định của thị trường bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, cần có các giải pháp đồng bộ và quyết liệt từ phía các cơ quan chức năng và doanh nghiệp. Một trong những giải pháp quan trọng nhất là tái cấu trúc các dự án bất động sản, chuyển hướng sang các phân khúc phù hợp với nhu cầu của người dân.
"Sự lệch pha cung - cầu trong thị trường bất động sản cao cấp đã và đang tạo ra những thách thức lớn, không chỉ đối với các doanh nghiệp bất động sản mà còn với cả chính sách phát triển đô thị của các thành phố lớn. Điều quan trọng lúc này là sự chuyển mình mạnh mẽ của thị trường, để không chỉ giảm thiểu tồn kho mà còn đáp ứng được nhu cầu an cư thực sự của người dân", ông Hiển nói.
Nhìn nhận vấn đề này, ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý cấp cao của FiinRatings, cho rằng thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ổn định trở lại. Giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất đã qua. Số lượng giao dịch đang dần ổn định và tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, hướng đến một giai đoạn phục hồi bền vững hơn.
Tuy nhiên, để đạt được sự phục hồi bền vững, các doanh nghiệp bất động sản cần tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự, phát triển các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân. Các dự án cần được thiết kế lại sao cho vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở, vừa đảm bảo tính khả thi về mặt tài chính. Với dự án tồn kho, doanh nghiệp cần lên chiến lược giải phóng, khả dĩ nhất là điều chỉnh giá.
"Hàng tồn kho là một áp lực rất lớn, không khác gì núi nợ đè nặng lên những doanh nghiệp kinh doanh yếu hoặc dùng đòn bẩy tài chính cao. Khi không tạo ra thanh khoản, loại hàng tồn kho này sẽ bào mòn sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp, qua đó tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản và dây chuyền đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế", chuyên gia FiinRatings nhận định./.
