Top Dự án khu đô thị đáng sống: "La bàn" dẫn lối đô thị Việt chuyển mình, nâng chuẩn sống mới

Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển đô thị sâu rộng và nhanh nhất trong lịch sử, với hơn 900 đô thị lớn nhỏ trải dài từ Bắc vào Nam⁽¹⁾. Tốc độ đô thị hóa ước đạt 44,3%⁽²⁾ kéo theo nhiều áp lực: Hạ tầng quá tải, không gian sống chật chội, thiếu không gian xanh và đứng trước nguy cơ suy giảm chất lượng sống - thực trạng mà nhiều thành phố phát triển trên thế giới đã và đang phải đối mặt.

Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành, khu đô thị được định nghĩa là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị.

Trong cơ cấu đô thị hiện đại, khu đô thị là một đơn vị chức năng quan trọng, nâng tầm chuẩn sống của cư dân trong phạm vi dự án và lan tỏa giá trị ra toàn đô thị. Đồng thời, góp phần nâng cao hiệu quả quản trị, thu hút đầu tư và định vị thương hiệu thành phố trên bản đồ quốc gia và quốc tế.

Những năm gần đây, trong xu thế và bối cảnh mới, chuẩn mực “đáng sống” của một khu đô thị không còn là phép cộng của các yếu tố cơ bản như sạch - đẹp - tiện nghi, mà được đo bằng những giá trị sống thực chất và có chiều sâu. Nhu cầu chuyển dịch này thể hiện rõ ở ba hướng chính: Chuyển đổi số trong vận hành đô thị, kiến trúc xanh - thích ứng khí hậu và xây dựng cộng đồng cư dân văn minh, gắn kết.

Đầu tiên, phát triển đô thị thông minh đang được xem là xu thế tất yếu của thời đại khi có tới 26/34 địa phương sau sáp nhập triển khai đề án phát triển đô thị thông minh.

Đối với các khu đô thị, theo PGS.TS.KTS. Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, công nghệ đang tạo bước nhảy vọt trong chất lượng vận hành: “Công nghệ IoT hiện đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cấp trải nghiệm sống và giảm chi phí vận hành. Từ cảm biến môi trường, điểm đỗ xe thông minh, kiểm soát ra vào tự động đến hệ thống quản lý rác thải, mọi dữ liệu đều được số hóa và tối ưu. Cư dân chỉ cần một ứng dụng duy nhất để đặt tiện ích, phản ánh sự cố, theo dõi dịch vụ hoặc thanh toán phí. Thực tế cho thấy, cơ chế này vừa minh bạch, vừa tiết giảm chi phí vận hành”.

Đây là hướng đi thể hiện sự biến chuyển lớn trong tư duy phát triển khu đô thị: Từ cách tiếp cận dựa vào xây dựng phần cứng (hạ tầng - tiện ích) tiến đến mục tiêu nâng cao trải nghiệm cư dân thông qua việc vận hành toàn diện bằng công nghệ và dữ liệu. 

Hệ sinh thái đô thị thông minh gồm cảm biến môi trường, quản lý năng lượng, giao thông, an ninh, quản lý rác thải, giám sát chất lượng không khí… Khi được kết nối qua một nền tảng số chung, giúp cư dân tiếp cận dịch vụ nhanh chóng, tiện lợi; đồng thời giúp cư dân và ban quản lý theo dõi, giám sát và cải thiện liên tục chất lượng sống.

Yếu tố thứ hai là sự bền vững của môi trường sống - điều mà trước đây nhiều dự án xem như phần “trang trí”, nhưng nay đã trở thành tiêu chí bắt buộc. Kết quả khảo sát của trang Batdongsan.com.vn về tâm lý khách hàng, công bố cuối năm 2024 đã chỉ ra, 86% người tham gia khảo sát quan tâm đến việc mua một ngôi nhà xanh và 88% sẵn sàng trả thêm tiền cho ngôi nhà xanh.

Theo PGS.TS.KTS. Hoàng Mạnh Nguyên, yếu tố xanh không đơn giản thể hiện qua mật độ xây dựng, cảnh quan xanh, số lượng cây… mà rộng hơn là tính bền vững trong môi trường sống, kiến trúc, năng lượng…

Thực tế, nhiều dự án đã tích hợp năng lượng mặt trời, vật liệu xanh, hệ thống thoát nước đô thị bền vững (SUDS), sử dụng vật liệu thấm nước, tái chế nước xám cho tưới cây… Các giải pháp thiết kế thụ động như tối ưu hướng gió, che nắng, giảm tiêu thụ năng lượng, tận dụng ánh sáng tự nhiên đang được ứng dụng rộng rãi tại các khu đô thị.

Đặc biệt, điểm mang tính “cách mạng” là việc sử dụng các phần mềm mô phỏng vi khí hậu, mô phỏng bức xạ nhiệt, CFD dòng gió và mô phỏng dòng người ngay từ giai đoạn thiết kế. Việc mô phỏng trước trải nghiệm thực tế giúp giảm rủi ro, hạn chế hiệu ứng đảo nhiệt, tạo gió mát tự nhiên và tăng sự tiện nghi - điều mà đô thị Việt Nam rất thiếu. “Đây là sự thay đổi đáng kể trong ngành quy hoạch - kiến trúc,” ông Nguyên nhận định.

Thứ ba, trọng tâm của một khu đô thị đáng sống không nằm ở công nghệ hay môi trường mà xoay quanh chủ thể chính là cư dân. PGS.TS.KTS. Hoàng Mạnh Nguyên nhấn mạnh: “Cộng đồng chính là linh hồn của một khu đô thị. Dù quy hoạch đẹp, tiện ích đầy đủ, nhưng nếu cư dân sống tách biệt, không giao tiếp, không chia sẻ, thì khu đô thị đó sẽ thiếu sức sống và không tạo được bản sắc”.

Chính vì vậy, các nhà phát triển uy tín ngày càng chú trọng thiết kế những không gian “gặp gỡ tự nhiên” như: Đường dạo mát, vườn phố nhỏ, sân chơi trung tâm, khu quảng trường, câu lạc bộ cộng đồng, thương mại dịch vụ. Đó là nơi cư dân có thể thoải mái tương tác, từ đó tạo nên sợi dây gắn kết tự nhiên, hình thành nên một cộng đồng văn minh, một khu đô thị giàu sức sống.

Không chỉ vậy, giá trị văn hóa địa phương cũng ngày càng được coi trọng hơn. Một khu đô thị sử dụng cây bản địa, hình thức kiến trúc phù hợp khí hậu Việt Nam, hay tổ chức hoạt động văn hóa - giáo dục - lễ hội cộng đồng, tại đó sẽ hình thành một môi trường sống giàu bản sắc, khiến cư dân cảm thấy mình “thuộc về” nơi này.

“Đó chính là dấu hiệu của một khu đô thị "trưởng thành". Để duy trì sự gắn kết lâu dài, cần song hành cả thiết kế không gian, quản lý vận hành và hoạt động cộng đồng”, PGS.TS.KTS. Hoàng Mạnh Nguyên nói.

Có thể nói, ba trụ cột công nghệ - môi trường - văn hóa chính là chìa khóa giúp một khu đô thị không chỉ đáng sống ở thời điểm này, mà còn bền vững trong hàng chục năm tiếp theo.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản cần những tiêu chuẩn đánh giá và mang tính định hướng, Hạng mục “Top 10 khu đô thị đáng sống nhất Việt Nam” thuộc Giải thưởng Quốc gia Bất động sản lần thứ II sẽ lựa chọn và tôn vinh những dự án khu đô thị chất lượng và bền vững.

Điểm đáng chú ý là hạng mục năm nay được nâng cấp toàn diện về tiêu chí theo hướng tiệm cận chuẩn quốc tế và phù hợp với yêu cầu phát triển trong bối cảnh mới. Các tiêu chí chung như: Tư cách pháp lý, tính minh bạch, đóng góp cho thị trường nói riêng và xã hội nói chung, uy tín thương hiệu vẫn là nền tảng để sàng lọc vòng 1.

Sau đó, những tiêu chí riêng tiếp tục được xét đến, gồm: Quy mô 5ha trở lên, được đưa vào sử dụng 10 năm trở lại đây, tỷ lệ lấp đầy cao; hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ; thiết kế kiến trúc, cảnh quan, mật độ hợp lý; tiện ích công cộng đa dạng; môi trường sống an toàn, xanh, sạch; mức độ hài lòng của cư dân cao.

Theo đó, tiêu chí “hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, kiến trúc - cảnh quan - mật độ hợp lý” không chỉ được hiểu là mật độ thấp, nhiều cây xanh, thiết kế đẹp, mà được đánh giá ở mức độ tối ưu thiết kế, khả năng thích ứng khí hậu và tính bền vững xuyên suốt vòng đời dự án.

Bên cạnh đó, tiêu chí “mức độ hài lòng của cư dân cao” sẽ được Ban Tổ chức đánh giá thông qua khảo sát thực tế, kiểm tra hoạt động cộng đồng, mức độ gắn kết, chất lượng vận hành và phản hồi của cư dân.

Nhìn rộng ra, giải thưởng không chỉ là sự công nhận, mà còn tạo ra một hệ quy chiếu cho thị trường, đặt ra yêu cầu đối với các chủ đầu tư phải tái cấu trúc tư duy trong phát triển và vận hành khu đô thị. Đồng thời, chính quyền địa phương có thêm thước đo để định hướng phát triển đô thị theo chuẩn cao hơn; cư dân có cơ sở minh bạch để lựa chọn nơi sống; thị trường bất động sản sàng lọc, tôn vinh các dự án chất lượng.

Đáng chú ý, hạng mục giải thưởng năm nay đặt ra yêu cầu cho những khu đô thị đã vận hành: Làm thế nào để tự nâng chuẩn? Điều này bao gồm duy trì chất lượng dịch vụ, đầu tư bổ sung cho cảnh quan - tiện ích, chuyển đổi số trong vận hành, đảm bảo an ninh - an toàn, chăm sóc cộng đồng cư dân và xây dựng bản sắc riêng. Một khu đô thị chỉ thực sự “đáng sống” khi chất lượng liên tục được nâng cấp theo nhu cầu sống và tiêu chuẩn mới.

Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2045 trở thành quốc gia phát triển, hệ thống đô thị phải đi trước một bước. Những khu đô thị đạt chuẩn “đáng sống” sẽ không chỉ tạo môi trường sống tốt, mà còn tạo động lực phát triển kinh tế, thu hút nhân lực chất lượng cao, hình thành các cực tăng trưởng mới. Giải thưởng Quốc gia Bất động sản kỳ vọng sẽ tạo sự thúc đẩy mạnh mẽ để các khu đô thị tại Việt Nam chuyển mình, hướng tới tương lai văn minh - xanh - thông minh và giàu bản sắc.

(1), (2) https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1173/86526/bo-xay-dung-to-chuc-hoi-nghi-danh-gia-ket-qua-cong-tac-6-thang-dau-nam-va-trien-khai-nhiem-vu-trong-tam-6-thang-cuoi-nam-2025.aspx