TP.HCM: Người mua căn hộ tầng lửng tại Lancaster Lincoln chịu rủi ro trước nguy cơ không được cấp phép

Sẽ xử phạt và buộc phải xây lại đúng như giấy phép nếu tự ý cơi nới

Thời gian qua, dự án Lancaster Lincoln triển khai mô hình căn hộ loft (có tầng lửng) đã thu hút sự quan tâm cao của thị trường. Phần diện tích tầng lửng này, theo tư vấn của môi giới, sẽ không được ghi nhận trong sổ hồng. 

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc rao bán bất động sản với nhiều thông tin được tô vẽ khác với thực tế (sai sự thật) là thực trạng xảy ra ở rất nhiều dự án. Phổ biến là rất nhiều dự án được quảng cáo đưa thêm các chi tiết ngoài nội dung theo giấy phép xây dựng được cấp, như dạng căn hộ có tầng lửng (tức nhân đôi diện tích) thời gian qua được giới thiệu ở dự án Lancaster Lincoln.

Đây là dạng căn hộ có thêm cầu thang sử dụng đi lên xuống vào phần gác ở phía trên (phần gác tạo ra bên trong diện tích căn hộ) để người mua cho thể tăng thêm diện tích sử dụng. Tuy nhiên, tại Việt Nam, loại hình căn hộ này đều phải được cho phép trong giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế khi tạo lập hoặc phải xin giấy phép khi cải tạo căn hộ sau khi chủ đầu tư bàn giao dưa vào sử dụng.

Thực tế, không loại trừ khả năng chủ đầu tư sẽ tự "cơi nới" bằng cách lắp đặt thêm phần gác lửng bằng kết cấu có thể tháo lắp (gỗ, sắt,..), hoặc một số chủ đầu tư xây thành cố định luôn bằng bê tông chắc chắn. Thông thường, để qua mặt cơ quan quản lý, phần lửng này có thể sẽ được lắp đặt luôn sau khi nghiệm thu công trình và bàn giao cho khách hàng sử dụng, hoặc ở một số dự án khách hàng được đàm phán sẽ chủ động tự thiết kế và lắp đặt phần lửng này và sẽ được chiết khấu luôn trong giá bán. Đến khi chủ đầu tư thực hiện cấp giấy chứng nhận thì một số căn hộ dùng làm mẫu cho cơ quan nhà nước kiểm tra thì tháo ra để không bị phát hiện, sau khi kiểm tra cấp giấy chứng nhận thì cứ lắp vào để sử dụng.

Luật sư cho biết, phần lửng này tạo ra diện tích "sàn xây dựng" và được hiểu là một phần "diện tích sử dụng" nên có những ảnh hưởng đến các yếu tố khác (trần trong căn hộ, yêu cầu kỹ thuật về tầng lửng: ánh sáng,…; liên quan đến mật độ xây dựng,…). Về mặt pháp lý (giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế) thì không có hạng mục công trình này, do đó khi cấp giấy chứng nhận sẽ không được công nhận phần diện tích này và có nguy cơ sẽ bị xử phạt và buộc phải xây lại đúng như giấy phép được cấp ban đầu. Đối với việc cấp giấy chứng nhận sau này cũng có thể gặp vướng mắc khi hiện trạng bàn giao thực tế sai thiết kế phê duyệt, dẫn đến tình trạng bị treo sổ hồng.

Đối với dự án Lancaster Lincoln, trong trường hợp chủ đầu tư chưa được cấp phép nhưng đã rao bán cho khách hàng, thì rủi ro rất cao cho người dân là sản phẩm nhận được sẽ không đúng như quảng cáo và khi người dân đã đóng tiền lên đến 90% thì lúc này người dân sẽ không còn lựa chọn, chấm dứt hợp đồng cũng khó và nhận sản phẩm thì lo âu về việc cơ quan nhà nước xử lý.

"Nó cũng giống như việc chúng ta cứ thích nghe lợi ích nhưng không xác định lợi ích đó có tồn tại hay không, có đúng pháp luật hay không. Rủi ro là trong trường hợp chủ đầu tư làm sao để giá bán càng cao càng tốt, còn việc giao thì không quá lo, khách không nhận sản phẩm thì trả lại tiền vẫn lợi cho chủ đầu tư vì qua nhiều năm giá bất động sản đã tăng. Lúc đó người mua dù đồng ý hay không thì tiền đã trao xong rồi, đói lại tiền cũng khó, không nhận thì cũng khổ mà nhận lại càng khổ hơn", Luật sư Phượng nói thêm.

 Dự án Lancaster Lincoln chưa được cấp phép xây dựng căn hộ có tầng lửng 

Liên quan đến vấn đề dự án Lancaster Lincoln triển khai mô hình căn hộl loft (có tầng lửng), ngày 18/6/2024, Sở Xây dựng TP.HCM đã có văn bản phản hồi đến Reatimes. Sở Xây dựng cho biết, đến nay chưa cấp giấy phép xây dựng giai đoạn 2 cho dự án Khu căn hộ kết hợp Thương mại – Dịch vụ, Khách sạn, officetel tại số 428 - 430 đường Nguyễn Tất Thành, phường 18, quận 4 (dự án Lancaster Lincoln). Đồng thời, Sở Xây dựng cũng chưa cấp phép đối với dòng sản phẩm căn hộ có tầng lửng (loft) tại dự án này.

Dự án Lancaster Lincoln được khởi công vào năm 2016, tổ chức mở bán từ năm 2017. Thời điểm đó, rất nhiều bài quảng cáo về dự án đi kèm các thông tin như "cháy hàng", "thanh toán nhanh chiết khấu hấp dẫn", với giá chỉ từ 2,5 tỷ đồng nhưng khách hàng được giới thiệu có thể sở hữu căn hộ view sông thoáng đãng, tầm nhìn đắt giá về trung tâm quận 1. Đặc biệt là các căn hộ còn có kèm thêm phần gác lửng. Như vậy, khách mua căn hộ 2 PN, nhưng sẽ có tới 3 PN nhờ dự án có cải tiến thêm phần tầng lửng, hay còn gọi là "căn hộ trong căn hộ".

"Sở hữu nhà từ 2,5 tỷ đồng, nhận nhà chỉ phải thanh toán trước 30% là chính sách hỗ trợ tập đoàn Trung Thủy áp dụng cho khách mua căn hộ cao cấp dự án Lancaster Lincoln tọa lạc ngay mặt tiền Nguyễn Tất Thành, sát trung tâm quận 1.

Theo chia sẻ của chủ đầu tư, họ đã chủ động tăng thêm diện tích sử dụng cho các căn hộ bằng trang bị thêm gác hoặc tầng lửng. Gian lửng này có thể trang trí thành phòng làm việc tách biệt với không gian sinh hoạt chung, hay với gia đình đông con, thì gác sẽ là một phòng riêng cho trẻ, hoặc làm nơi cho người thân nghỉ ngơi khi đến thăm nhà. Thiết kế như vậy, không chỉ ở tiện lợi mà những ai mua để cho thuê càng hiệu quả khi mua diện tích của căn hộ 2 phòng ngủ nhưng thực tế lại có đến 3 phòng", trích thông tin từ một bài quảng cáo về dự án Lancaster Lincoln.

Ngoài ra, sau lễ mở bán, nhiều thông tin quảng bá cho biết dự án "cháy hàng" vì khách hàng hài lòng khi được hưởng khuyến mãi cao, cộng thêm phần căn hộ tầng lửng là điểm nhấn thu hút khách mua lên đến 90% giỏ hàng.

Cụ thể, một bài đăng trên trang báo điện tử chính thống giới thiệu thêm: "Khi được biết có thêm tầng gác ngay trong các căn hộ, rất nhiều khách hàng đã không ngần ngại xuống tiền cọc giữ chỗ ngay. Bởi lẽ, tính thực tế diện tích sử dụng nhiều hơn rất nhiều so với diện tích phải trả tiền mua của chủ đầu tư, ít nhất là được thêm 1/3. Với thiết kế khoảng không cao 3,8m, chiều cao lý tưởng mang đến không gian căn hộ rộng thoáng như nhà tự xây, và đảm bảo chiều cao thoải mái dù đứng ở tầng dưới hay trên gác.

Tuỳ nhu cầu, người mua chọn loại căn hộ có gác ghép, hay tầng lửng. Có nhiều diện tích lựa chọn: căn 1 phòng ngủ từ 45,8 -47,9m2 (có tầng lửng), căn 2 phòng ngủ từ 71-88m2 (có tầng lửng). Có cả loại căn hộ 3 và 4 phòng ngủ. Đặc biệt, tại Lancaster Lincoln còn có căn hộ dành cho gia đình 2 thế hệ cùng sống chung hoặc đáp ứng nhu cầu mua để an cư và cho thuê với loại thiết kế có riêng 2 lối ra vào tách biệt".

Trước đó, dự án Lancaster Lincoln của Tập đoàn Trung Thủy thời gian xảy ra nhiều lùm xùm khi khách hàng Nguyễn Hiệp Văn và Đặng Lưu Thúy Uyên, cùng một nhóm khách hàng khác đã gửi đơn thư Sở Xây dựng, Công an TP.HCM, Thanh tra Chính phủ... để phản ánh về việc dự được huy động vốn không đúng quy định, chiếm giữ tiền của khách hàng nhiều năm.

Sau đó, Tập đoàn Trung Thủy cho biết đến nay đã hoàn lại toàn bộ tiền cho khách hàng với tổng số tiền hoàn lại gần 7 tỷ đồng. Khoản tiền này được hoàn lại theo phương thức thanh toán nhanh, chỉ gói gọn trong 1 đợt thanh toán.

"Việc quảng cáo khác với thực tế là điều tối kỵ đối với doanh nghiệp bất động sản"

Liên quan đến việc quảng cáo sai sự thật, tiền lệ đã có nhiều dự án bất động sản trước đây bàn giao không đúng như quảng cáo.

Điển hình là dự án An Gia Riverside tại đường Đào Trí, quận 7, TP.HCM, do An Gia Investment là đơn vị phát triển, được mua lại từ chủ đầu tư trước đây là Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng. Sau khi mua lại An Gia Investment đã thay tên các block của dự án và vẽ thêm hàng loạt các tiện ích để hút khách.

Từ giữa năm 2015, khi tung ra thị trường, An Gia Riverside được giới đầu tư đánh giá rất "chịu chơi", vì đưa vào những tiện ích "chưa từng có". Trong đó, điển hình là: Công viên Biển Sông, sảnh đón thác nước và hàng loạt tiện ích cao cấp khác.

Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế, vị trí được giới thiệu là công viên biển sông, hiện vẫn chỉ là một bãi đất trống ven sông. Khu vực này thuộc hành lang an toàn sông Sài Gòn, không được phép xây dựng. Tiện ích "chưa từng có" này được vẽ ra lúc bán hàng, nhưng sau khi bàn giao thì trên website của An Gia Investment đã xóa thông tin này, trong phần giới thiệu dự án An Gia Riverside.

Trong khi đó, dự án The Garden tại đường Tân Kỳ Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM, được quảng cáo có trung tâm thương mại cực kỳ hoành tráng, nhưng khi bàn giao thì tầng này bị chủ đầu tư "hô biến" thành officetel.

Trả lời báo chí về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, giá trị của một dự án bất động sản nằm ở hai yếu tố. Thứ nhất chất lượng công trình xây dựng. Thứ 2 là các tiện ích có trong khu dân cư đó. Trong các tiện ích thì cũng có những thứ cư dân được sử dụng miễn phí, có tiện ích phải trả phí dịch vụ. Dù phải trả phí hay miễn phí thì càng nhiều tiện ích, càng phục vụ tốt nhu cầu, đời sống của cư dân và dự án đó càng đẳng cấp.

Chủ tịch Hiệp hội cho rằng, việc đảm bảo việc cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng là một trong những nhiệm vụ bắt buộc của các chủ đầu tư. Trong Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở cũng có điều cấm việc cung cấp thông tin không đầy đủ, không trung thực cho khách hàng.

"Tôi khuyên các chủ đầu tư phải đảm bảo lời hứa, lời cam kết đối với khách hàng. Điều này cũng phải nằm trong chiến lược xây dựng uy tín thương hiệu doanh nghiệp. Việc đảm bảo đúng các cam kết đối với khách hàng về dự án cũng là phương thức truyền thông hiệu quả nhất.

Việc quảng cáo khác với thực tế cũng là điều tối kỵ đối với doanh nghiệp bất động sản. Bởi lẽ, chỉ cần một lời quảng cáo sai sự thật sẽ gây nên hậu quả rất ghê gớm. Thực tế, thông tin truyền miệng có hiệu quả bền vững hơn là việc quảng cáo trên truyền thông. Do đó phải biết rõ được giá trị của truyền thông trung thực.

Tóm lại, việc quảng cáo phải đi đôi với sự thật thực tế thì các doanh nghiệp mới xây dựng được uy tín thương hiệu của mình. Còn việc quảng cáo không đúng với sản phẩm bàn giao cho người dân thì là doanh nghiệp đã tự lấy đá ghè vào chân mình, tự mình làm hại mình", ông Châu chia sẻ./.