Để hiểu rõ hơn về chế tài xử lý các sai phạm trong trường hợp này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way.
Pháp lý thiếu dẫn đến nhiều vướng mắc khi thực hiện
- PV: Tại TP.HCM hiện có nhiều dự án tái định cư đã bị doanh nghiệp tự ý biến thành nhà thương mại và bán cho khách hàng. Trong khi đó, tại buổi làm việc với TP.HCM mới đây, Thủ tướng yêu cầu chuyển dự án tái định cư sang thương mại phải qua đấu giá để tránh tiêu cực, thất thoát. Như vậy, việc đấu giá trong trường hợp này phải tiến hành như thế nào?
LS Lê Văn Hồi: Hiện nay, pháp luật không có văn bản quy định cụ thể về việc chuyển dự án nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại. Theo hướng dẫn tại Công văn số 5933/BXD-QLN ngày 10/12/2020 của Bộ Xây dựng gửi Sở Xây dựng TP.HCM về việc thực hiện quy định pháp luật về nhà ở đã nêu, để thực hiện việc chuyển đổi dự án nhà ở tái định cư thành nhà ở thương mại, trước hết Sở Xây dựng có trách nhiệm căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển và đầu tư nhà ở tái định cư tại địa phương.
Việc này để tiến hành rà soát, xác định số lượng nhu cầu về nhà ở tái định cư của tỉnh/thành phố, đồng thời có phương án bố trí, sắp xếp đảm bảo nhu cầu về nhà ở tái định cư trong giai đoạn sau. Tiếp theo, sau khi rà soát, xác định cụ thể số lượng nhu cầu nhà ở cho nhóm đối tượng này, Sở Xây dựng sẽ trình UBND tỉnh/ thành phố để báo cáo Bộ Xây dựng cho ý kiến và hướng dẫn thực hiện các bước tiếp theo.
Mặc dù chưa có quy định hướng dẫn cụ thể, tuy nhiên tại buổi làm việc vào ngày 13/5/2021 với ban lãnh đạo TP.HCM, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu nếu chuyển nhà ở tái định cư sang nhà ở thương mại thì dứt khoát phải qua đấu giá để tránh tiêu cực, thất thoát.
Theo đó, việc thực hiện đấu giá trong trường hợp này về cơ bản sẽ tương tự thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất theo quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, cụ thể các bước như sau:
Bước 1: Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá
Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá
Bước 6: Thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.
- PV: Đâu là những khó khăn mà chính quyền và doanh nghiệp phải xử lý trong tình huống này?
LS Lê Văn Hồi: Đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện thủ tục điều chỉnh mục tiêu dự án, quỹ nhà phục vụ tái định cư sang nhà ở thương mại gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc do hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể về việc chuyển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thành nhà ở thương mại để bán đấu giá, theo đó cơ sở pháp lý thiếu là nguyên nhân dẫn đến những vướng mắc trong quá trình thức hiện.
Đối với doanh nghiệp, họ thường không “mặn mà” với việc tham gia đấu giá các căn hộ tái định cư vì việc mua, bán nhà ở thương mại được hình thành từ nhà ở tái định cư gặp rất nhiều khó khăn, cụ thể:
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 39 Luật Đấu giá 2016, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước, “khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá”. Mặc dù quy định hạn mức khoản tiền đặt trước nằm trong khoảng từ 5-20% giá khởi điểm, tuy nhiên trên thực tế hầu hết các phiên đấu giá căn hộ chung cư thuộc dự án tái định cư đều yêu cầu khoản tiền đặt trước bằng 20% mức giá khởi điểm.
Có thể thấy, quy định tham gia đấu giá như trên là rất “gắt”, vì tổng giá trị của cả dự án là rất lớn, theo đó số tiền đặt trước cũng không hề nhỏ và không phải doanh nghiệp nào cũng có thể xoay sở ngay tại thời điểm trước khi đấu giá. Nếu so sánh với việc các doanh nghiệp triển khai đầu tư dự án thì áp lực này sẽ nhẹ hơn nhiều, doanh nghiệp có thể thong thả hơn khi có thể huy động từ khách hàng hoặc vay ngân hàng hoặc hơn nữa là có thể thanh toán chậm với các nhà thầu...
Thứ hai, các dự án tái định cư được chuyển thành nhà ở thương mại thường là các dự án đã được xây dựng để lâu mà không có người sử dụng, nên chất lượng xuống cấp, bên cạnh đó nhà tái định cư không được đầy đủ thiết kế căn hộ lẫn những tiện ích như dự án thương mại, cụ thể: khu vui chơi, giải trí, luyện tập thể thao cộng đồng (sân bóng đá, bể bơi…). Để bán được thì doanh nghiệp buộc phải bỏ thêm rất nhiều chi phí cho việc sửa chữa, nâng cấp, tân trang lại, từ đó mà giá nhà ở khi đến tay người dân cũng bị “độn” lên rất nhiều. Với mức giá này, người dân đã có nhiều sự lựa chọn hơn là việc mua các căn nhà ở thương mại được hình thành từ nhà ở tái định cư.
Thứ ba, do bị “gán mác” là nhà ở tái định cư nên dù các khu căn hộ này có ở vị trí “vàng” hay đã được sửa chữa, tân trang lại thì tâm lý người dân cũng thường không thích mua bởi lo ngại về chất lượng nhà ở, cũng như các tiện ích nội khu không đầy đủ, thuận tiện như các dự án nhà ở thương mại.
Doanh nghiệp sai phạm phải đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng
- PV: Đối với người dân đã mua phải căn hộ tái định cư trong trường hợp này nên làm gì để hạn chế tối đa thiệt hại?
LS Lê Văn Hồi: Để hạn chế tối đa thiệt hại trong trường hợp đã mua phải nhà ở tái định cư bị doanh nghiệp tự ý chuyển thành nhà ở thương mại, người dân cần chứng minh tại thời điểm nhận chuyển nhượng không hề biết các căn hộ này được hình thành từ các dự án nhà ở tái định cư và được chuyển đổi sang dự án nhà ở xã hội khi chưa được cấp phép. Việc chứng minh được thông qua các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến quy hoạch nhà ở của chủ đầu tư cung cấp tại thời điểm mua nhà; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- PV: Đối với doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán với khách hàng khi chưa chuyển nhà tái định cư thành thương mại thì phải xử lý như thế nào với hành vi sai phạm đó?
LS Lê Văn Hồi: Hành vi các doanh nghiệp ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng khi chưa chuyển nhà tái định cư thành nhà ở thương mại là vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thứ nhất, doanh nghiệp đã cung cấp sai các nội dung về dự án đâu tư xây dựng nhà ở cho khách hàng, cụ thể là mặc dù là nhà ở tái định cư chưa được chuyển đổi thành nhà ở thương mại, nhưng doanh nghiệp lại cung cấp thông tin đây là dự án nhà ở thương mại. Điều này khiến khách hàng tin tưởng và mua nhà ở.
Thứ hai, doanh nghiệp tự ý đưa nhà ở tái định cư chưa được chuyển thành nhà ở thương mại theo quy định để kinh doanh như nhà ở thương mại là vi phạm quy định pháp luật về việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện, không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.
Thứ ba, doanh nghiệp còn vi phạm khi không báo cáo cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc kiểm tra trước khi đưa vào sử dụng, cũng như tiến hành thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình theo đúng trình tự, thủ tục quy định.
(i) Thực hiện một trong số các hành vi bao gồm: không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng (theo điểm b khoản 1 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
(ii) Thực hiện một trong các hành vi: Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng (theo điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
(iii) Bên cạnh đó, doanh nghiệp vi phạm còn bị áp dụng Hình thức xử phạt bổ sung đó là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng (theo khoản 5 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
PV: Xin cảm ơn Luật sư đã chia sẻ!
