Điều gì chi phối giao dịch bất động sản trong nửa cuối năm 2026?

Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản vẫn ì ạch

Sau giai đoạn dài đối mặt với những điểm nghẽn về pháp lý, thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2026 chứng kiến những tín hiệu phục hồi rõ nét về phía nguồn cung. Hàng loạt dự án từng "án binh bất động" đã được tái khởi động, cùng với đó, nhiều dự án mới được phê duyệt và đưa ra thị trường. Đây được xem là kết quả bước đầu của quá trình tháo gỡ vướng mắc thể chế, đồng thời phản ánh nỗ lực khơi thông nguồn lực phát triển của cơ quan quản lý và cộng đồng doanh nghiệp.

Tuy nhiên, sự phục hồi của nguồn cung chưa đi cùng với sự gia tăng tương xứng về sức cầu. Mặc dù lượng sản phẩm mới liên tục gia tăng, khả năng hấp thụ lại có dấu hiệu chững lại, cho thấy quá trình phục hồi của thị trường vẫn chưa thực sự đồng đều và còn phụ thuộc lớn vào sức mua thực tế.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm được đưa ra giao dịch, trong đó nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, tăng hơn 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt hơn 24.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp khoảng 47%, giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước. Đối với nguồn cung mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%, cũng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2025.

Thanh khoản suy giảm trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh cũng gia tăng áp lực lên một bộ phận nhà đầu tư, buộc họ phải chấp nhận điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí bán dưới giá mua để thu hồi dòng tiền.

Dữ liệu từ VARS cho thấy, số lượng sản phẩm cần "thoát hàng" trên thị trường đang có xu hướng gia tăng. Theo thống kê,  tại một số dự án căn hộ và nhà thấp tầng đã xuất hiện các trường hợp chấp nhận giảm giá từ 100 - 300 triệu đồng mỗi sản phẩm nhằm đẩy nhanh quá trình thu hồi vốn.

Bên cạnh đó, các phân khúc như đất nền vùng ven, đất phân lô tách thửa tại các khu vực xa trung tâm gần như rơi vào trạng thái "đóng băng", với thanh khoản ở mức rất thấp. Số liệu từ DKRA Consulting chỉ ra, trong nửa đầu năm 2026, lượng giao dịch thành công của phân khúc đất nền chỉ tương đương khoảng 3 - 5% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng một nửa so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ khiêm tốn, chỉ đạt khoảng 4% nguồn cung. 

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường chưa thể cải thiện tương xứng với đà phục hồi của nguồn cung nằm ở áp lực tài chính lớn đối với người mua nhà. Mặt bằng lãi suất cho vay dù đã ổn định hơn so với giai đoạn đầu năm, song vẫn duy trì ở mức khá cao, khiến chi phí sở hữu bất động sản tăng lên đáng kể. Điều này không chỉ làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực, mà còn khiến dòng tiền đầu tư mang tính đầu cơ gần như rút khỏi thị trường.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn phổ biến quanh ngưỡng 9 - 10%/năm, giới phân tích cho rằng khả năng thanh khoản bứt phá trong ngắn hạn là không dễ xảy ra. Mặt bằng lãi suất hiện nay chủ yếu có tác dụng ổn định tâm lý thị trường sau giai đoạn biến động, song chưa đủ hấp dẫn để kích hoạt một chu kỳ đầu tư mới hay tạo ra làn sóng xuống tiền trên diện rộng.

Ở chiều ngược lại, kỳ vọng về một đợt điều chỉnh mạnh của giá bất động sản cũng được đánh giá là khó thành hiện thực. Sau khi nhiều dự án được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, chi phí phát triển dự án lại gia tăng do tác động từ bảng giá đất mới, lãi vay và giá nguyên vật liệu xây dựng. Những yếu tố này khiến dư địa giảm giá của các chủ đầu tư bị thu hẹp.

Chia sẻ tại Đại hội đồng cổ đông thường niên mới đây, ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng Giám đốc Quốc Cường Gia Lai cho biết, việc áp dụng bảng giá đất mới đã làm chi phí đầu vào của nhiều dự án tăng đáng kể. Cùng với đó, chi phí xây dựng hiện đã tăng khoảng 25 - 30% so với năm 2025. Theo ông, đây là những yếu tố khiến giá bất động sản khó có khả năng giảm trong thời gian tới, bất chấp sức mua trên thị trường chưa thực sự phục hồi.

Không chỉ chịu tác động từ yếu tố chi phí, ông Cường cho rằng thị trường hiện còn bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ về cơ cấu sản phẩm. Sự xuất hiện ngày càng rõ nét của các loại hình như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cùng với sự thay đổi trong nhu cầu và hành vi của người mua đang tác động trực tiếp đến giá bán, sức mua cũng như quyết định xuống tiền của khách hàng. Người mua hiện không còn chỉ cân nhắc giữa các dự án nhà ở thương mại, mà có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính và mục đích sử dụng. 

"Trước đây thị trường bất động sản có nhà ở thương mại, sau đó đến nhà ở xã hội và gần đây xuất hiện thêm nhà ở cho thuê. Tất cả sản phẩm đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, tác động đến giá bán, sức mua và quyết định mua sản phẩm của khách hàng", ông Cường nói.

Lãi suất và chi phí vốn tiếp tục là những yếu tố chi phối diễn biến thị trường từ nay đến cuối năm

Đánh giá về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm, trao đổi với Reatimes, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, lãi suất và dòng tiền sẽ tiếp tục là hai biến số quyết định diễn biến của thị trường bất động sản. Theo ông, mặc dù mặt bằng lãi suất đã dần ổn định sau giai đoạn biến động, nhưng khả năng giảm sâu trong những tháng cuối năm là không lớn. Trong khi đó, áp lực chi phí vốn của doanh nghiệp vẫn hiện hữu khi hệ số K mới chính thức được áp dụng từ tháng 7, cùng với áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian tới.

"Lãi suất cho vay vẫn neo ở mức cao và khó có thể giảm sâu trong nửa cuối năm. Trong khi đó, chi phí vốn dự kiến tiếp tục tăng khi hệ số K mới được áp dụng, cùng áp lực đến hạn trái phiếu doanh nghiệp. Đây sẽ là những yếu tố tiếp tục tạo sức ép lên dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản", ông David Jackson nhận định.

Theo vị chuyên gia, trong bối cảnh áp lực tài chính chưa được giải tỏa, các chủ đầu tư sẽ ưu tiên đẩy nhanh tiến độ bán hàng để cải thiện dòng tiền. Thị trường vì thế nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự gia tăng của các chương trình ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và các chính sách bán hàng linh hoạt nhằm kích cầu. Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp khó có khả năng giảm mạnh, bởi chi phí phát triển dự án vẫn duy trì ở mức cao.

Với người mua nhà, ông David Jackson cho rằng khả năng hấp thụ của thị trường sẽ tiếp tục bị kìm hãm bởi nhiều rào cản. Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn còn hạn chế, trong khi lãi suất vay mua nhà và những biến động của thị trường khiến người dân trở nên thận trọng hơn khi đưa ra quyết định xuống tiền.

"Người mua hiện cân nhắc kỹ hơn trước mỗi quyết định, thậm chí sẵn sàng trì hoãn kế hoạch mua nhà do áp lực tài chính và những yếu tố bất định về thu nhập, việc làm", Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nói.

Theo ông David Jackson, trong bối cảnh đó, thanh khoản thị trường từ nay đến cuối năm dự kiến tiếp tục chịu áp lực. "Một số khu vực có thể xuất hiện nhiều trường hợp bán cắt lỗ hơn để thu hồi dòng tiền hoặc giảm áp lực tài chính. Trong khi đó, lượng hàng tồn kho tại các dự án có mức giá cao nhiều khả năng sẽ tiếp tục gia tăng", ông David Jackson dự báo./.