"Cú hích" metro và chu kỳ dịch chuyển mới của bất động sản Hà Nội

Metro và cuộc tái định hình hệ sinh thái đô thị

Sáng ngày 22/6, UBND TP. Hà Nội khởi công đồng loạt 5 dự án đường sắt đô thị trọng điểm, hướng tới mục tiêu cơ bản hoàn thành vào năm 2030. Các dự án gồm tuyến số 1, từ Thường Tín qua Ngọc Hồi, ga Hà Nội, Yên Viên đến sân bay Nội Bài; tuyến số 2, nối Nội Bài với Trần Hưng Đạo, Thượng Đình và khu vực phía nam thành phố; tuyến số 8, từ Hòa Lạc qua Mai Dịch, Vành đai 3 đến Dương Xá. Hai tuyến còn lại là tuyến số 10, kết nối Đông Anh, Võ Chí Công, vành đai 3, vành đai 2,5 và Times City; tuyến số 14, từ cầu Thăng Long qua Hồng Hà đến Gia Lâm.

Khi đi vào vận hành, hệ thống 5 tuyến metro này sẽ tạo ra mạng lưới liên thông giữa sân bay Nội Bài, trung tâm ga Hà Nội, các đầu mối Ngọc Hồi, Hòa Lạc, Thư Lâm, Cổ Loa, Ocean Park và nhiều khu vực phát triển mới, đồng thời kết nối đồng bộ với các tuyến hiện hữu như tuyến số 3 và số 5. Qua đó, từng bước hình thành hệ thống giao thông công cộng quy mô lớn, đóng vai trò xương sống trong cấu trúc phát triển đô thị hiện đại.

Theo giới chuyên môn, đây không chỉ là một bước tiến về hạ tầng giao thông, mà còn mang ý nghĩa định hình lại không gian phát triển của Thủ đô. Khi các tuyến metro dần hình thành, bản đồ bất động sản Hà Nội cũng đang được tái cấu trúc theo các cực phát triển mới, gắn liền với mạng lưới đường sắt đô thị.

Theo quy hoạch, từ nay đến năm 2030, thành phố dự kiến hoàn thành gần 100km metro. Xa hơn, đến tầm nhìn năm 2035 - 2045, tổng chiều dài mạng lưới có thể tiến tới gần 1.000km nếu các kế hoạch được thực thi đầy đủ. Song song với đó, các dự án hạ tầng hiện nay không chỉ kết nối giao thông mà còn đóng vai trò tái phân bổ không gian phát triển của toàn vùng đô thị.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong dài hạn, metro chính là yếu tố tác động lớn nhất tới cấu trúc đô thị. Nếu vận hành hiệu quả, hệ thống metro không chỉ thay đổi hành vi di chuyển mà còn tái phân bổ mật độ dân cư, chức năng đô thị và định hình lại toàn bộ hệ sinh thái xung quanh.

Trao đổi với Reatimes, TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho hay, để TOD thành công cần hội tụ nhiều yếu tố như hệ thống giao thông công cộng tin cậy; quy hoạch tích hợp giữa nhà ở, việc làm và dịch vụ; mật độ xây dựng hợp lý; cùng cơ chế khai thác giá trị đất đai để tái đầu tư hạ tầng. Việc Hà Nội đẩy nhanh tiến độ các tuyến metro, hoàn thiện hành lang pháp lý và cơ chế đặc thù sẽ là điều kiện tiên quyết để TOD phát huy hiệu quả. Đồng thời, cần chú trọng phát triển không gian đi bộ, giao thông phi cơ giới và các tiện ích công cộng nhằm nâng cao trải nghiệm sống cho người dân.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, mô hình này đòi hỏi sự đồng bộ cao giữa quy hoạch, đầu tư hạ tầng, phát triển bất động sản và cơ chế chính sách. Nếu thiếu sự phối hợp chặt chẽ, TOD có thể bị biến dạng thành các dự án "gắn mác" nhưng không đạt hiệu quả thực chất.

"Khi giao thông công cộng trở nên thuận tiện, người dân sẽ có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực mới, hình thành các hệ sinh thái đô thị. Tuy nhiên, nếu không có định hướng quy hoạch, kiến trúc, thì TOD dễ bị hiểu đơn thuần là "dự án gần ga tàu", thay vì đô thị tích hợp đúng nghĩa", TS. KTS. Trương Văn Quảng nhận định

Sự xuất hiện của metro cũng đang thay đổi tư duy đầu tư và nhu cầu của người mua bất động sản. Chị Nguyễn Hoài An, môi giới bất động sản chia sẻ: "Trước đây tư vấn cho khách thường nói về vị trí, quy hoạch gần đường lớn, quốc lộ vì khách sẽ hỏi "khu nào sắp mở đường, cầu nào sắp xây". Còn bây giờ, điều mà người mua nhà ở Hà Nội quan tâm là có "gần ga metro hay không?". Đặc biệt, trong mắt nhà đầu tư lâu năm, họ nhìn metro không chỉ đơn thuần là một phương tiện giao thông công cộng. Metro là dòng người. Và nơi nào có dòng người, nơi đó có cơ hội kinh doanh, có hệ sinh thái dịch vụ sinh sôi và có sự tăng trưởng bền vững của đô thị".

Bất động sản Hà Nội: Dư địa lớn từ những "đường ray" đang hình thành   

Nhìn vào thực tế, dù bất động sản Hà Nội dọc các trục metro đã ghi nhận những nhịp tăng giá đáng kể trong thời gian qua, song xét trên tổng thể, thị trường vẫn mới chỉ ở giai đoạn khởi đầu của chu kỳ giá trị. Báo cáo từ Savills Hà Nội chỉ ra, tỷ lệ người dân sử dụng metro hiện mới đạt khoảng 1% dân số, con số khá khiêm tốn nếu đặt trong tương quan với các đô thị phát triển trong khu vực như Singapore (55%), Bangkok (15%) hay Kuala Lumpur (10%).

Khoảng cách lớn này xuất phát từ thực tế mạng lưới metro của Hà Nội mới chỉ vận hành khoảng 22km, tương đương một phần rất nhỏ so với quy mô hệ thống của các đô thị nêu trên. Chính vì vậy, có thể thấy dư địa phát triển của hạ tầng đường sắt đô thị vẫn còn rất rộng mở, và quá trình chuyển dịch giá trị bất động sản theo các trục giao thông công cộng mới chỉ bắt đầu hình thành.

Chưa kể, nhóm người sử dụng metro hiện nay chủ yếu là người trẻ, trong đó khoảng 47% là người đi làm và 45% là học sinh, sinh viên - lực lượng có nhu cầu di chuyển cao và cũng là nhóm tiêu dùng năng động nhất của nền kinh tế đô thị. Điều này không chỉ phản ánh xu hướng dịch chuyển hành vi giao thông, mà còn cho thấy sự hình thành bước đầu của một hệ sinh thái tiêu dùng - dịch vụ mới xoay quanh các nhà ga metro.

Thực tế quốc tế cũng đã chứng minh rõ xu hướng này. Tại Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore, các khu vực nằm trong bán kính khoảng 500m quanh nhà ga metro thường ghi nhận mức tăng giá vượt trội so với mặt bằng chung, có nơi lên tới 40%, nhờ mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông (TOD). Tuy nhiên, giá trị của TOD không hình thành tức thời theo chu kỳ đầu cơ, mà tăng trưởng theo tiến độ hoàn thiện hạ tầng, mức độ vận hành ổn định của hệ thống và sự phát triển đồng bộ của các chức năng đô thị xung quanh.

Giới chuyên môn đánh giá, giai đoạn hạ tầng metro đang trong quá trình hình thành sẽ mở ra sự tái định hình không gian phát triển và cấu trúc giá trị của thị trường bất động sản theo hướng dài hạn và có chọn lọc hơn.

Trước hết, có thể nhận diện hai lớp cơ hội đầu tư rõ nét. Lớp thứ nhất thuộc về bất động sản nhà ở gắn trực tiếp với các tuyến metro đã khởi công, đặc biệt tại các khu vực có nhà ga hoặc depot, nơi giá trị đất đai và nhu cầu ở thực có cơ sở để tăng trưởng theo tiến độ hạ tầng. Lớp thứ hai là hệ sinh thái thương mại - dịch vụ đi kèm, bao gồm bán lẻ, F&B, căn hộ cho thuê và các mô hình dịch vụ đô thị quanh nhà ga, vốn sẽ hưởng lợi trực tiếp từ lưu lượng di chuyển và mật độ dân cư gia tăng.

Tuy nhiên, sự phát triển này cũng không diễn ra đồng đều. Những khu vực có khả năng kết nối trực tiếp với metro và các trục vành đai lớn sẽ chiếm ưu thế rõ rệt nhờ nền tảng hạ tầng và dòng cư dân thực. Ngược lại, các khu vực chỉ tăng giá theo kỳ vọng hạ tầng nhưng thiếu nền tảng dân cư và hoạt động kinh tế thực chất có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản trong trung và dài hạn.

Ở góc độ xã hội, quá trình tái định hình này cũng đặt ra yêu cầu cân bằng giữa phát triển và an sinh. Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, hiệu quả của mô hình TOD không nên chỉ đo bằng mức tăng giá đất, mà quan trọng hơn là khả năng mở rộng tiếp cận nhà ở, việc làm và dịch vụ đô thị cho các nhóm dân cư khác nhau. Nếu giá đất quanh các nhà ga tăng quá nhanh mà thiếu cơ chế điều tiết phù hợp, nguy cơ loại bỏ nhóm thu nhập thấp và người trẻ khỏi khu vực hạ tầng tốt là hiện hữu.

Trong bối cảnh phân khúc căn hộ hạng C gần như đã "tuyệt chủng" tại thị trường bất động sản Hà Nội, nếu các dự án quanh trục TOD chủ yếu là phân khúc cao cấp hoặc hạng sang, bài toán nhà ở cho đại chúng sẽ càng trở nên bế tắc. Do đó, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần phải được tích hợp một cách cơ hữu ngay từ giai đoạn quy hoạch, đặc biệt trong bán kính vàng 300 - 500m quanh các nhà ga.

Xét về tính kinh tế, với giá vé tàu điện hiện tại dao động từ 9.000 - 19.000 đồng/lượt và vé tháng phổ thông 280.000 đồng, chi phí này thấp hơn đáng kể so với việc vận hành xe cá nhân. Trong bối cảnh Hà Nội đang nghiên cứu các biện pháp siết chặt, hạn chế phương tiện cá nhân vào khu vực trung tâm theo tinh thần của Luật Thủ đô mới, metro sẽ trở thành phương tiện chủ đạo trong tương lai. Khi đó, các nhà ga metro đóng vai trò là "hạt nhân" thúc đẩy tăng trưởng và hình thành những đô thị mới.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhìn nhận, tại Hà Nội, quá trình hiện thực hóa TOD đã bắt đầu hình thành thông qua các tuyến metro đang và sắp triển khai. Đây là những yếu tố then chốt làm gia tăng sức hút của các khu vực xung quanh nhà ga, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà ở, thương mại và dịch vụ. 

"Về dài hạn, metro không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn thúc đẩy sự hình thành các cực đô thị mới, góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi. Sự dịch chuyển này đóng vai trò quan trọng trong việc tái cấu trúc không gian đô thị và hỗ trợ mục tiêu phát triển bền vững trong vòng 5 - 10 năm tới", Giám đốc Savills Hà Nội nhận định.

Theo vị chuyên gia, giới đầu tư bất động sản Hà Nội trong thời gian tới sẽ không đặt câu hỏi cốt lõi là "Mua ở đâu?", mà phải là "Nhà ga metro tiếp theo sẽ nằm ở đâu?"./.