Nhà đầu tư đang khó tiếp cận đất làm dự án du lịch
Xuất phát từ thực tế triển khai dự án bất động sản du lịch, dự án đô thị mới của doanh nghiệp và các chủ đầu tư khác trên thị trường, TS. Đỗ Thanh Trung, cố vấn Ban giám đốc, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cho biết, Việt Nam có lợi thế về du lịch rất lớn, nhưng nếu không có mặt bằng thì rất khó phát triển. Tuy nhiên, hiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất không đưa dự án du lịch vào diện thu hồi đất.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), có 4 phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư bao gồm: Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; Cuối cùng là thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Song, TS. Đỗ Thanh Trung chỉ ra những bất cập điển hình. Thứ nhất, dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Thứ hai, dự án hỗn hợp có bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí cũng không thuộc các trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do chưa rõ “kinh doanh thương mại, dịch vụ” trong dự án hỗn hợp có nhà ở tại khoản 27 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí hay không.
Do đó, dự án du lịch, vui chơi, giải trí không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại điểm b khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại khoản 2, khoản 3 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Thứ ba, dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại khoản 1, khoản 4, khoản 5, khoản 7 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)).
Thứ tư, Nhà nước chỉ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện “dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ” mà không bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí theo quy định tại Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Như vậy, nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án du lịch, vui chơi, giải trí bằng nguồn vốn tư nhân, thông qua đấu giá quyền sử dụng đất khi dự án sử dụng quỹ đất do các cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý tại khoản 1 Điều 217 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hoặc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đặc biệt, đối với các dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn mà khu đất không thuộc quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất.
“Tuy nhiên, việc đạt được thỏa thuận 100% với các hộ dân tại khu đất có diện tích lớn là vô cùng khó. Sẽ có trường hợp có một số hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư, chưa kể, nếu có sự tham gia của nhà đầu cơ thì dễ dẫn đến tình trạng ép giá. Trong khi, Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được toàn bộ thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi đất”, TS. Đỗ Thanh Trung nêu thực trạng.
Cần tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí
Từ những phân tích trên, TS. Đỗ Thanh Trung cho rằng, việc bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn: “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết.
Thứ hai, nếu bổ sung các loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn như trên thuộc phạm vi đấu thầu, thì đồng thời bổ sung các loại dự án này thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Bởi lẽ, một trong những điều kiện tiên quyết để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là khu đất thực hiện dự án chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng, tức phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Thứ ba, nếu bổ sung các loại dự án này vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì cần làm rõ như thế nào là khu đô thị mới. Bởi lẽ, trước đây tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 (điểm d khoản 3) có quy định “dự án xây dựng khu đô thị mới” thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng việc xác định như thế nào là khu đô thị mới vẫn chưa có một hướng dẫn cụ thể, chi tiết nào dẫn đến vướng mắc trong việc xác định đối tượng thu hồi đất.
Tuy nhiên, TS. Đỗ Thanh Trung cũng đề nghị phải xử lý được vấn đề cân bằng lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân có đất thu hồi. Bởi lẽ, nhà đầu tư sẽ thuận lợi khi Nhà nước thu hồi, tạo quỹ đất, nhưng giá đất bồi thường người dân nhận được sẽ không bằng trường hợp chủ đầu tư tự tạo lập quỹ đất.
Bên cạnh đó, cần tháo gỡ được những bất cập trong vấn đề định giá đất. Theo TS. Đỗ Thanh Trung, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang thu hẹp trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư. Điểm c khoản 5 Điều 159 quy định điểu kiện áp dụng phương pháp thặng dư đối với: Thửa đất, khu đất phi nông nghiệp; Chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Việc thu hẹp này có thể gây ách tắc trong định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các trường hợp thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của người dân để chuyển mục đích thực hiện dự án du lịch; khu đất, thửa đất đã có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình; khu đất, thửa đất đã có công trình xây dựng, có nhu cầu phá dỡ để đầu tư xây dựng mới nhưng cả 3 trường hợp này lại không đủ điều kiện áp dụng các biện pháp xác định giá đất còn lại.
“Điều này dẫn đến dự án không thể triển khai, gây lãng phí nguồn lực doanh nghiệp, nguồn lực xã hội, thất thu ngân sách. Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên cân nhắc mở rộng điều kiện áp dụng đối với phương pháp thặng dư để tạo điều kiện thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí”, TS. Đỗ Thanh Trung kiến nghị.
