Lời toà soạn
Kết quả giám sát của HĐND TP. Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố đang có tới gần 400 dự án sử dụng đất chậm triển khai hoặc vi phạm Luật Đất đai trong suốt nhiều năm qua.
Một trong những nguyên nhân quan trọng là do chủ đầu tư chậm trễ trong việc lập, hoàn thiện dự án để điều chỉnh dự án đầu tư, điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo quy hoạch điều chỉnh được phê duyệt hoặc đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhiều lần để kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian triển khai thực hiện dự án. Một số trường hợp lại cố tình chây ỳ không làm thủ tục hay chậm giải phóng mặt bằng đưa đất vào sử dụng để chưa phải nộp nghĩa vụ tài chính.
Nguyên nhân quan trọng khác khiến nhiều dự án chậm triển khai hoặc triển khai không đảm bảo tiến độ bắt nguồn từ thực tế một số chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư. Không ít chủ đầu tư vẫn “ôm” đất nhiều năm tiếp theo dù không triển khai bất cứ hạng mục nào. Đặc biệt, nhiều dự án xây dựng theo hình thức BT rơi vào tình trạng “chết lâm sàng” cả thập kỷ khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí.
“Nhiều dự án khi lập hồ sơ ban đầu thì rất nhanh, nhưng quá trình tổ chức triển khai rất chậm, đội vốn. Kết quả chất lượng dự án lại thường không đạt yêu cầu. Dự án có quy mô càng lớn thì tiến độ càng chậm, đội vốn càng nhiều. Vấn đề diễn ra nhiều năm chưa có hồi kết. Đây có thể coi là vấn nạn của quốc gia”, một vị ĐBQH từng phát biểu.
Trước thực trạng đó, Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ yêu cầu các cơ quan chức năng thành phố phải rà soát các dự án chậm triển khai. Thường trực HĐND thành phố phải vào cuộc, xem xét chuyển cho nhà đầu tư khác thực hiện; không để tình trạng nhận đất rồi mà để dự án chậm tiến độ, quá thời hạn quy định.
Các chuyên gia cho rằng, để giải quyết dứt điểm tình trạng trên, TP. Hà Nội cần có sự sát sao trong việc kiểm tra, giám sát, để đưa ra những phương án xử lý kịp thời, tránh tình trạng lãng phí, thất thoát nguồn lực đất đai.
Đơn cử như, dự án KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5, vốn được giao đất từ năm 2008, tuy nhiên, do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính và nhiều vấn đề liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng cổ phần, thoái vốn Nhà nước nên đến nay dự án này vẫn chưa được triển khai. Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã sửa đổi tên chủ sở hữu trong quyết định giao đất của dự án này sau hàng loạt đề nghị của cơ quan điều tra, Sở Tài Nguyên và Môi trường, Tổng cục Đất đai…
Dưới góc nhìn nghiên cứu và phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Rà soát dự án có dấu hiệu sai phạm nhìn từ bài học KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5.
Trân trọng giới thiệu đến Quý độc giả!
Các dự án “treo” đã và đang xuất hiện nhan nhản ở hầu hết các đô thị đang trong quá trình phát triển, trở thành một “vấn nạn” khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí, làm nham nhở bộ mặt đô thị và ảnh hưởng lớn đến cuộc sống người dân sống trong vùng quy hoạch cũng như sự phát triển bền vững của thành phố.
Hậu quả thì đã rõ, nhưng câu chuyện xử lý các dự án bỏ hoang, chậm tiến độ, gây bức xúc trong dân vẫn đang là vấn đề nan giải nhiều năm nay khi số liệu về những dự án này trong báo cáo của cơ quan chức năng qua các năm không mấy thuyên giảm. Chỉ riêng TP. Hà Nội hiện vẫn còn hơn 300 dự án chậm triển khai hoặc vi phạm Luật Đất đai đang chờ xử lý.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh quỹ đất phát triển đô thị ngày càng hạn hẹp, việc có những động thái quyết liệt trong rà soát, xem xét và đưa ra hướng xử lý phù hợp, đẩy nhanh tiến độ các dự án được đánh giá là giải pháp cứu cánh cho tương lai của đô thị. Bởi thêm một ngày đất đai bị bỏ hoang là thêm một ngày nguồn lực phát triển bị “giam lỏng”, đằng sau đó còn rất nhiều hệ lụy khác mà càng để lâu, càng khó tháo gỡ.
Đơn cử như, dự án KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5, vốn được giao đất từ năm 2008, tuy nhiên, do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính và nhiều vấn đề liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng cổ phần, thoái vốn Nhà nước nên đến nay vẫn chưa được triển khai. Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã sửa đổi tên chủ sở hữu trong quyết định giao đất của dự án này sau hàng loạt đề nghị của cơ quan điều tra, Sở Tài Nguyên và Môi trường, Tổng cục Đất đai… Đây được cho là dấu mốc tái khởi động lại một dự án đã “chết lâm sàng” cả thập kỷ qua, đưa quỹ đất “khổng lồ” 182ha vào sử dụng đúng mục đích.
Để bàn luận rõ hơn về câu chuyện xử lý các dự án “treo”, chậm tiến độ, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam.
PV: Thưa chuyên gia, rõ ràng, trong các pháp luật hiện hành cũng đã quy định rõ việc xử lý, thu hồi các dự án chậm triển khai, cụ thể là sau 24 tháng được giao đất, nếu chủ đầu tư không triển khai hoàn thành thì cơ quan quản lý Nhà nước sẽ thu hồi hoặc gia hạn với một số điều kiện kèm theo. Tuy nhiên, có những dự án sau hàng chục năm vẫn nằm “bất động”, chủ đầu tư vẫn “ôm” đất dù không triển khai bất cứ hạng mục nào.
Dưới góc nhìn của một chuyên gia về quy hoạch và phát triển đô thị, ông nhìn nhận như thế nào về việc có hàng loạt các dự án “treo” tồn tại từ năm này qua năm khác mà vẫn không bị xử lý?
TS.KTS Trương Văn Quảng: Câu chuyện các dự án sử dụng đất chậm triển khai hoặc vi phạm Luật Đất đai đã diễn ra rất phổ biến và thường xuyên trên cả nước, đặc biệt là ở những đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM...
Trong thời gian qua, có dự án được thực hiện tốt, góp phần phát triển diện mạo đô thị nhưng cũng có dự án làm nửa vời, hoặc đắp chiếu, bỏ hoang cho cỏ mọc.
Một trong những nguyên nhân là do cơ quan có liên quan trao quyền sử dụng đất, cấp phép đầu tư xây dựng dự án cho chủ đầu tư nhưng không kiểm chứng năng lực tài chính cũng như năng lực triển khai dự án, để rồi giao đất cho chủ đầu tư yếu kém.
Rất nhiều chủ đầu tư sau khi nhận dự án đã không phát triển theo đúng mục đích ban đầu. Nhiều trường hợp còn chuyển giao, chuyển nhượng hoặc lập doanh nghiệp dự án mà cơ quan chức năng không quản lý được.
Đây là bài toán rất nan giải trong quá trình phát triển đô thị Việt Nam. Vừa qua, Ban Kinh tế Trung ương cũng rà soát, đánh giá lại quá trình phát triển đô thị, đặc biệt Bộ Xây dựng có báo cáo với Chính phủ về việc phát triển đô thị. Điều đó cho thấy, Chính phủ đang rất quan tâm tới việc phát triển đất đai, với tư tưởng phát triển đô thị bền vững, để chúng ta phát triển một cách hài hòa và hợp lý nhất mà không bị lãng phí.
PV: Như ông vừa nói, các dự án chậm triển khai, sử dụng không đúng mục đích là bài toán rất nan giải hiện nay. Và rõ ràng, câu chuyện xử lý các dự án này không phải là vấn đề không được quan tâm, tuy nhiên, số lượng các dự án treo qua các năm vẫn không mấy thuyên giảm. Phải chăng, là do những giải pháp được đưa ra chưa thực sự “mạnh tay”?
TS.KTS Trương Văn Quảng: Tôi cho rằng, cần phải có những giải pháp mạnh thì mới “trị” được dự án sai phạm. Vừa qua, khi các cơ quan chức năng Hà Nội rà soát lại đã phát hiện tới gần 400 dự án vi phạm Luật Đất đai. Việc xử lý các dự án này cần triển khai mạnh, xem dự án nào còn đủ cơ sở pháp lý, tiếp tục triển khai được thì đẩy nhanh tiến độ, còn dự án nào cần phải điều chỉnh lại, thậm chí cần phải thu hồi thì phải quyết liệt thực thi, xử lý các sai phạm. Như Hà Nội thời gian qua đã có những động thái với dự án của Cienco 5, 8B Lê Trực... hay như Đà Nẵng, Nha Trang cũng đã mạnh tay trong việc xử lý các dự án ven biển có sai phạm.
Đã đến lúc cần phải lấy lại kỷ cương, phép nước, thông qua quy định của pháp luật để rà soát, điều chỉnh hoặc thu hồi lại các dự án sai phạm. Trong điều kiện có thể, giữa chủ đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước nên cùng ngồi trao đổi bàn bạc, tìm ra giải pháp tốt. Dự án nào có khả năng tiếp tục thì cho triển khai, dự án nào cần phải điều chỉnh thì căn cứ vào điều kiện pháp lý để điều chỉnh. Còn dự án nào thấy vi phạm quá nhiều, chậm thời gian triển khai thì nên kiên quyết thu hồi cho đúng quy định của pháp luật để trả lại giá trị đất mà các đơn vị “găm” rất nhiều năm không phát triển được.
PV: Mới đây, sau quá trình xem xét, rà soát, UBND TP. Hà Nội đã điều chỉnh tên người sử dụng đất dự án KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5 từ Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land) sang Tổng công ty Xây dựng Công trình giao thông 5 - CTCP (Cienco 5) sau 12 năm giao đất. Đây được cho là động thái quyết liệt của Thành phố để sớm đưa 182ha đất của dự án này vào sử dụng. Ông nhìn nhận như thế nào?
TS.KTS Trương Văn Quảng: Đối với việc điều chỉnh tên quyết định giao đất của dự án KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5, tôi ủng hộ quyết định của TP. Hà Nội, vì trong vụ việc này, TP. Hà Nội chỉ đổi về đúng tên chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Đây là quyết định đúng với những dự án của doanh nghiệp có nhiều rắc rối như Cienco 5.
Theo tôi, qua vấn đề này, Thành phố nên rà soát lại một loạt các dự án để thay tên đổi chủ cho đúng pháp luật. Ngoài ra, Thành phố cùng với doanh nghiệp cũng nên ngồi lại để tìm phương án có lợi nhất cho khách hàng, giảm bớt các hệ lụy về sau liên quan tới các giấy tờ đã ký kết.
Tuy nhiên, chính quyền cũng nên xem xét, đừng quá cứng nhắc trong việc làm lại giấy tờ, như bắt khách hàng phải xin dấu, chữ ký từ chủ đầu tư A chuyển sang chủ đầu tư B...
PV: Trên thực tế, có nhiều dự án được tiến hành theo hình thức liên danh bao gồm nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án nhưng khai thác không hiệu quả, không phát huy được nguồn lực đất đai, đặc biệt là các doanh nghiệp Nhà nước, sau quá trình cổ phần hóa, đất dự án đã thuộc về tư nhân, tiến độ dự án vẫn không được cải thiện. Theo ông, giải pháp cho câu chuyện này là gì?
TS.KTS Trương Văn Quảng: Vấn đề này không chỉ xảy ra với riêng Hà Nội mà nó còn xảy ra ở nhiều thành phố khác. Có doanh nghiệp nhận dự án nhưng năng lực tài chính không ổn định, sau đó chuyển nhượng dự án cho nhiều nhà đầu tư khác, khiến cho một sản phẩm dự án ban đầu vốn thống nhất nhưng sau đó trở thành những mảnh ghép chắp vá.
Nguyên nhân là do chúng ta chưa có công cụ quản lý từ ban đầu. Cùng với đó, quá trình mua bán, chuyển nhượng, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước không được giám sát một cách chặt chẽ dẫn đến nhiều hệ lụy xảy ra.
Để giải quyết vấn đề này là không hề đơn giản vì mỗi chủ đầu tư, doanh nghiệp tham gia đều có quyền lợi trong đó, trong khi căn cứ vào pháp luật cũng không có gì sai. Vậy xử lý như thế nào thì tốt?
Tôi cho rằng, Thành phố phải dựa vào doanh nghiệp đầu tiên được cấp đất để xem xét các giấy tờ, quy trình, từ đó đòi hỏi họ phải tuân thủ đúng theo pháp lý. Dựa vào đây để tìm hiểu những chủ đầu tư liên quan tiếp theo, để họ cũng phải tuân thủ những quy định mang tính tổng thể của dự án đó nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và cả Thành phố. Bởi rất nhiều sự chuyển đổi hoặc liên kết nhà đầu tư đã băm nát quy hoạch ban đầu. Việc sử dụng nguồn lực đất đai không đúng mục đích sẽ tạo ra chất lượng đô thị không tốt.
Qua vấn đề này, chúng ta cũng rút kinh nghiệm cho các thành phố, các đô thị rằng, phải có quy định ràng buộc để các chủ đầu tư tuân thủ đúng pháp luật, đảm bảo lợi ích chung cho người dân. Trước hết, phải giao đất cho chủ đầu tư có năng lực. Sau đó, phải luôn giám sát để chủ đầu tư triển khai dự án theo đúng tiến độ và chất lượng đã đặt ra.
Còn đối với những doanh nghiệp Nhà nước được cổ phần hóa trong quá trình thực hiện dự án thì điều quan trọng hơn là các cơ quan chức năng phải vào cuộc ngay từ khi thay tên, đổi chủ từ Nhà nước sang tư nhân. Còn nếu để họ thực hiện xong rồi mới kiểm tra thì sẽ có rất nhiều vấn đề rắc rối trong câu chuyện nội bộ doanh nghiệp. Lúc này sẽ rất khó giải quyết, do còn nhiều tranh chấp nên không tránh khỏi việc các bên không thỏa mãn với quyết định điều chỉnh của chính quyền.
PV: Vâng. Như vậy, mấu chốt của câu chuyện này vẫn là vai trò, trách nhiệm của cơ quan chức năng cần phải được thể hiện rõ hơn trong việc quản lý các dự án đã được cấp phép, đảm bảo đúng tiến độ, đúng quy hoạch, nếu có sai phạm phải được phát hiện và xử lý kịp thời?
TS.KTS Trương Văn Quảng: Đúng vậy. Trong quá trình thực hiện dự án của các chủ đầu tư thì chính quyền phải thể hiện tốt vai trò quản lý, giám sát của mình, chứ không thể buông lỏng như hiện nay, để rồi như riêng TP. Hà Nội phát hiện ra gần 400 dự án vi phạm pháp luật. Việc giám sát là để kịp thời thấy chỗ nào không phù hợp cần điều chỉnh cho phù hợp, còn chỗ nào sai quá thì phải tìm cách khắc phục một cách triệt để. Đây là vấn đề quản lý Nhà nước trên địa bàn nên phải làm thường xuyên, không thể đến khi sự đã rồi mới ngồi bàn bạc thì sẽ rất khó gỡ.
Nếu như việc quản lý Nhà nước được diễn ra thường xuyên thì sẽ không xảy ra vấn đề như ở dự án KĐT Mỹ Hưng - Cienco 5, các bên tranh chấp rồi khiếu nại quyền lợi, hay như 8B Lê Trực căng thẳng như hiện nay. Không thể để tình trạng khi báo chí phanh phui, lên tiếng thì chính quyền mới vào cuộc, giải quyết hậu quả. Nếu như vậy thì rõ ràng, việc quản lý Nhà nước, chính quyền đã buông lỏng ngay từ đầu.
Do đó, chính quyền địa phương phải nâng cao hơn nữa vai trò của mình trong việc giám sát, quản lý việc triển khai các dự án, đặc biệt là các dự án trọng điểm.
Nếu không làm tốt điều này sẽ để xảy ra rất nhiều rắc rối, khiến những người dân có quyền lợi trong đó cảm thấy khó chịu, không tin tưởng chủ đầu tư, nhưng quan trọng hơn là không tin tưởng vào chính quyền, gây hậu quả xấu cho xã hội.
Chưa kể, trong quá trình thay tên đổi chủ, không chỉ chủ đầu tư mà khách hàng cũng sẽ mất rất nhiều thời gian để làm lại giấy tờ trong khi thủ tục của Việt Nam lại rườm rà, rắc rối, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Đôi khi, chỉ cần không đúng từ ngữ thì hợp đồng mua bán hay chuyển giao có thể sẽ không thực hiện được hồ sơ pháp lý. Do đó việc thay tên đổi chủ là cần thiết nhưng cần rà soát ngay từ đầu, tránh những rắc rối cho các đơn vị liên quan, nhất là bảo vệ lợi ích cho người dân./.
- Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!
