Những tháng đầu năm 2025, trên đà phục hồi, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đối mặt với không ít biến động, trong đó, những khó khăn về nguồn vốn đã trở thành vấn đề quan trọng, ảnh hưởng sâu sắc đến sự phát triển bền vững của thị trường. Việc thiếu hụt nguồn vốn dài hạn cùng với những khó khăn về thanh khoản khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc triển khai dự án, còn người dân thì chịu nhiều ảnh hưởng.
Trước thực trạng này, việc tìm kiếm giải pháp tài chính ổn định để duy trì sự phát triển của thị trường bất động sản không còn là yêu cầu của riêng ai mà là một vấn đề cấp bách đối với nền kinh tế. Việc xây dựng một cơ chế tài chính mạnh, có khả năng kết nối nguồn vốn dài hạn với nhu cầu vay vốn của các ngân hàng là yếu tố then chốt để tháo gỡ các nút thắt hiện tại.
Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, để tìm ra những giải pháp thiết thực cho bài toán phát triển thị trường bất động sản bền vững trong kỷ nguyên mới.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng.
Thị trường bất động sản 2025 vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức
PV: Thị trường bất động sản năm 2025 đang từng bước đi vào trạng thái ổn định, song nhiều người quan ngại rằng, với những tác động từ chính sách kiểm soát tín dụng, cũng như diễn biến của nền kinh tế vĩ mô, thị trường sẽ phải đối mặt với một số khó khăn nhất định. Dưới góc nhìn của một chuyên gia tài chính ngân hàng, ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thị trường bất động sản năm 2025 tuy có dấu hiệu ổn định hơn so với giai đoạn trầm lắng trước đó, tuy nhiên bức tranh này cũng không mấy tươi sáng khi những rủi ro vẫn tiếp tục gia tăng.
Các quy định của Ngân hàng Nhà nước, đặc biệt là tỷ lệ cho vay trên tổng dư nợ và các quy định về huy động vốn cũng là một tromg số những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn, dẫn đến tình trạng ngưng trệ do thiếu nguồn vốn. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng quy định tỷ lệ tối đa 30% giữa vốn huy động ngắn hạn và cho vay trung, dài hạn. Điều này đồng nghĩa với việc các ngân hàng không thể mở rộng tín dụng bất động sản nếu đã đạt mức quy định, mặc dù nhu cầu thị trường vẫn còn. Thêm vào đó, tỷ lệ dư nợ trên vốn huy động cũng không được phép vượt quá 80%, khiến các ngân hàng không thể tiếp tục bơm thêm vốn vào lĩnh vực này nếu không muốn vi phạm quy định. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, áp lực trả nợ gia tăng, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn lớn trong việc huy động vốn từ kênh tín dụng để phục hồi hoạt động.
Thị trường bất động sản năm 2025 tuy có dấu hiệu ổn định hơn so với giai đoạn trầm lắng trước đó, tuy nhiên bức tranh này cũng không mấy tươi sáng khi những rủi ro vẫn tiếp tục gia tăng. (Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)
Ngoài các yếu tố nội tại, thị trường còn chịu ảnh hưởng từ những bất ổn kinh tế toàn cầu. Đặc biệt, chính sách kinh tế của Mỹ dưới thời Tổng thống Donald Trump có thể gây ra những tác động đáng kể. Việc Mỹ áp thuế 25% lên Canada, Mexico và nguy cơ gia tăng thuế với Trung Quốc có thể làm thay đổi trật tự thương mại toàn cầu. Là quốc gia có thặng dư thương mại lớn với Mỹ, Việt Nam có thể đối mặt với các biện pháp bảo hộ thương mại, ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế và dòng vốn FDI.
Bên cạnh đó, những căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông cùng với diễn biến phức tạp của cuộc thương chiến Mỹ - Trung có thể gia tăng áp lực lên tỷ giá, lạm phát và thị trường tài chính trong nước. Những biến động này không chỉ làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư mà còn khiến dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản bị thu hẹp, ảnh hưởng đến khả năng phục hồi và tăng trưởng của lĩnh vực này.
PV: Năm 2025, Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP từ 8 - 10%, trong khi Ngân hàng Nhà nước đề ra chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 16%. Rõ ràng điều này cho thấy Nhà nước mong muốn dòng vốn tiếp tục chảy vào nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Vậy theo ông, việc mở rộng tín dụng cho lĩnh vực này có thực sự là giải pháp cho thị trường bất động sản hay không?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Không thể phủ nhận rằng bất động sản là một trong những lĩnh vực có tác động lan tỏa lớn đối với nền kinh tế. Khi dòng vốn tiếp tục chảy vào lĩnh vực này sẽ kích thích các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng, dịch vụ thương mại,... góp phần tạo công ăn việc làm và thúc đẩy tổng cầu.
Trong bối cảnh nền kinh tế cần sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn khó khăn, việc Nhà nước chủ trương đổ một lượng vốn vào thị trường bất động sản có thể là cần thiết để giúp vực dậy và tạo đà cho sự phát triển của thị trường trong năm 2025 trong ngắn hạn, tuy nhiên cần phải cẩn trọng.
Hiện nay, tỷ lệ tín dụng bất động sản đã ở mức cao, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ toàn hệ thống, tương đương hơn 3 triệu tỷ đồng. Với con số này, nếu tiếp tục mở rộng tín dụng một cách ồ ạt, không đi kèm với khả năng kiểm soát rủi ro nợ xấu sẽ khiến chi phí vốn của doanh nghiệp và người vay mua nhà tăng lên. Nếu không có chính sách hỗ trợ hợp lý, nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ, đặc biệt là khi thị trường bất động sản trở nên mất ổn định.
Ngoài ra, nếu dòng vốn chủ yếu chảy vào các dự án mang tính đầu cơ, không tạo ra giá trị thực, thì sẽ làm tăng nguy cơ bong bóng tài sản. Khi giá bất động sản bị đẩy lên quá cao so với sức mua thực tế của người dân và doanh nghiệp, thị trường có thể rơi vào trạng thái mất cân bằng, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu.
Giải pháp thúc đẩy sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam
PV: Vậy, theo ông, trong bối cảnh hiện nay, để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, cần thực hiện những giải pháp gì?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Giải pháp quan trọng để tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản là tạo ra một thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn dài hạn và tái tài trợ các khoản vay của ngân hàng thông qua cơ chế chứng khoán hóa các khoản vay. Cụ thể, các ngân hàng khi cho vay bất động sản sẽ đóng gói những khoản vay này thành các gói chứng khoán. Những gói này sẽ được bán cho các nhà đầu tư dài hạn, tạo ra dòng tiền cho ngân hàng để tiếp tục quay vòng tín dụng và duy trì hoạt động cho vay. Trong trường hợp này, sẽ có một cơ chế trung gian để biến các khoản vay bất động sản thành chứng khoán và chuyển nhượng cho các nhà đầu tư.
Tại các quốc gia phát triển, đặc biệt là ở Mỹ, cơ chế chứng khoán hóa được áp dụng tương đối rộng rãi. Các quỹ hưu trí, đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn, có nhiệm vụ huy động tiền từ các doanh nghiệp và cá nhân, sau đó sử dụng nguồn vốn dài hạn này để mua cái gói chứng khoán được bảo đảm bởi các khoản vay bất động sản. Các nhà đầu tư dài hạn này không chỉ đầu tư vào chứng khoán mà còn có sự bảo đảm từ các tài sản thế chấp liên quan đến khoản vay.
Chính vì vậy, để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và tạo nguồn vốn dài hạn, Việt Nam cần xây dựng cơ chế chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản và hình thành thị trường cho chứng khoán hóa này. Để làm được điều đó, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính cần nghiên cứu và xây dựng các giải pháp pháp lý để thực hiện chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản, nhằm tạo ra nguồn vốn bền vững cho thị trường tín dụng bất động sản, từ đó giúp thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định và bền vững.
Ngoài ra, để khơi thông dòng vốn vào thị trường bất động sản, cần thiết phải có một cơ chế cho phép các ngân hàng tiếp tục cho vay dài hạn bằng cách sử dụng nguồn vốn ngắn hạn mà không tạo ra rủi ro thanh khoản. Một trong những giải pháp hiệu quả là xây dựng cơ chế bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản. Đây được coi là "chìa khóa" giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững, như đã được áp dụng thành công tại Mỹ và nhiều quốc gia phát triển khác. Cơ chế này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua mà còn tạo niềm tin vững chắc cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, khi tham gia vào thị trường bất động sản tại Việt Nam.
PV: Ông vừa nhắc đến cơ chế bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản, cơ chế này cụ thể hoạt động như thế nào thưa ông? Nó đóng vai trò như thế nào trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Cơ chế bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản là một khái niệm khá mới tại Việt Nam, nhưng nó có vai trò vô cùng quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia thị trường, đồng thời giúp tạo ra sự ổn định cho thị trường bất động sản.
Đây là một loại bảo hiểm do các công ty bảo hiểm cung cấp, đảm bảo rằng người sở hữu bất động sản có quyền hợp pháp đối với tài sản của mình. Nếu sau này phát sinh tranh chấp pháp lý, dẫn đến chủ sở hữu bị mất quyền sở hữu hoặc gặp rủi ro tài chính do kiện tụng, công ty bảo hiểm sẽ bồi thường. Ở Mỹ, bảo hiểm quyền sở hữu là bắt buộc khi thực hiện giao dịch bất động sản, đặc biệt khi người mua cần vay vốn từ ngân hàng. Ngân hàng chỉ tài trợ vốn khi tài sản thế chấp có bảo hiểm quyền sở hữu.
Khi một khách hàng muốn mua một bất động sản, công ty bảo hiểm sẽ tiến hành thẩm định pháp lý đối với tài sản đó. Quá trình thẩm định bao gồm kiểm tra sổ đỏ, lịch sử pháp lý, tình trạng tranh chấp, nghĩa vụ tài chính (nợ ngân hàng, thuế chưa đóng), tính hợp pháp của giấy tờ sở hữu,... Nếu phát hiện sai sót, công ty bảo hiểm yêu cầu người bán hoặc chủ sở hữu xử lý các vấn đề pháp lý trước khi giao dịch được thực hiện. Khi tài sản đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý, công ty bảo hiểm cấp hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu. Lúc này, ngân hàng mới chấp nhận tài trợ vốn, và giao dịch mới được hoàn tất.
Lợi ích của bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản là bảo vệ người mua khỏi rủi ro pháp lý và mất quyền sở hữu tài sản, giúp ngân hàng yên tâm cho vay vì tài sản thế chấp đã được kiểm tra và đảm bảo hợp pháp, tạo sự minh bạch cho thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng mua nhà không có sổ đỏ, tài sản bị thế chấp nhưng vẫn được giao dịch trái phép, đồng thời thúc đẩy đầu tư dài hạn khi các tổ chức tài chính và nhà đầu tư nước ngoài có niềm tin vào tính pháp lý của bất động sản Việt Nam.
Hiện tại, Việt Nam chưa có loại hình bảo hiểm này. Các tài sản bất động sản chỉ được bảo hiểm về cháy nổ, thiên tai, nhưng không có bảo hiểm đảm bảo quyền sở hữu. Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy như nhiều người mua nhà xong nhưng không được cấp sổ đỏ, giao dịch bị rủi ro vì người mua không biết tài sản đã bị thế chấp trước đó, ngân hàng nhận tài sản thế chấp nhưng vẫn có nguy cơ mất quyền xử lý do tranh chấp pháp lý.
Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính cần nghiên cứu cơ chế này để nâng cao tính minh bạch và an toàn cho thị trường bất động sản, giúp dòng vốn chảy vào lĩnh vực này một cách lành mạnh và bền vững.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!
