Từ bây giờ, có nhiều trường hợp không áp dụng bảng giá đất

Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thực hiện Luật Đất đai 2024. Nghị định có hiệu lực từ ngày 31/1/2026.

Một trong những nội dung đáng chú ý của nghị định này là quy định cụ thể các trường hợp được sửa đổi bảng giá đất, nhằm bảo đảm phù hợp với thực tiễn quản lý và diễn biến của thị trường.

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, có 3 trường hợp bảng giá đất được xem xét sửa đổi.

Thứ nhất, sửa đổi do thay đổi hệ số điều chỉnh mức biến động của thị trường. Cụ thể, trong trường hợp hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường quy định tại Phụ lục kèm theo nghị định cao hơn mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc sửa đổi bảng giá đất để bảo đảm phù hợp với khung điều chỉnh đã được phê duyệt.

Thứ hai, sửa đổi do thay đổi thông tin hành chính nhưng không làm thay đổi mức giá đất. Bảng giá đất được điều chỉnh trong các trường hợp có sự thay đổi về địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố hoặc đoạn đường thể hiện trong bảng giá đất, với điều kiện những thay đổi này không làm biến động giá đất đã được quy định trước đó.

Thứ ba, sửa đổi theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và giá đất. Trong trường hợp phát sinh yêu cầu quản lý thực tiễn không thuộc hai nhóm nêu trên, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể xem xét sửa đổi bảng giá đất nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và giá đất tại địa phương.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP cũng nêu rõ các căn cứ để xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Theo đó, việc điều chỉnh bảng giá đất phải dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Nghị định 71/2024; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất trên thị trường; đánh giá hiệu quả thực hiện bảng giá đất đang áp dụng; cùng với các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội và yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, giá đất của từng địa phương.

Ngoài các trường hợp được sửa đổi bảng giá đất, Nghị định 49/2026/NĐ-CP cũng quy định rõ những trường hợp không áp dụng bảng giá đất. Theo Điều 5 của nghị định, bảng giá đất không được áp dụng đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án có hạng mục lấn biển. Bên cạnh đó, các dự án đầu tư có mục đích sử dụng đất hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng cũng không áp dụng bảng giá đất, mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể.

Đối với các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể, việc xác định giá đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn liên quan, bao gồm Nghị định 71/2024 và các nghị định sửa đổi, bổ sung sau đó.

Theo Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng trong nhiều trường hợp quan trọng như: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu để thực hiện dự án có sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, giá đất cụ thể còn được sử dụng để tính tiền thuê đất trong trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp đấu giá), xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.