Từ khung giá đất cũ đến bảng giá đất mới: Bước tiến hợp lý nhưng còn nhiều "tác dụng phụ"

Giá đất phải là điểm cân bằng giữa Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân

Tại Hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 22/7, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm nhận định rằng, Luật Đất đai 2024 với điểm nhấn là bãi bỏ khung giá đất và thay thế bằng bảng giá đất hàng năm đã được xem là một bước tiến mạnh mẽ. Việc xóa bỏ khung giá đất vốn đã lỗi thời sau 30 năm là cần thiết để tiệm cận giá thị trường và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội. 

Tuy nhiên, ngay sau khi luật mới ra đời, thị trường bất động sản lập tức thiết lập một mặt bằng giá mới, cao hơn đáng kể. Điều này gây áp lực lên người dân – đặc biệt là những người trẻ đang đi tìm chốn an cư đầu tiên – và đồng thời khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trước nguy cơ thua lỗ, lợi nhuận "bay hơi" do chi phí tiền sử dụng đất tăng vọt.

Theo luật sư Trương Anh Tú, vấn đề mấu chốt nằm ở việc xác định lại vai trò thực sự của giá đất: không chỉ là công cụ định giá hay tính thuế, mà cần phải trở thành một "điểm cân bằng" giữa ba bên: Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân.

Nếu xác định giá đất là để tối đa hóa nguồn thu ngân sách, thì nguy cơ gây sốc giá và ảnh hưởng đến an cư của người dân là hiện hữu. Ngược lại, nếu định giá quá thấp để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, thì ngân sách lại thất thu. Vì vậy, theo ông Tú, giá đất không nhất thiết phải bám sát giá thị trường, mà cần "tiệm cận công lý" – hài hòa lợi ích các bên, tạo ra sự ổn định và phát triển dài hạn.

Trên tinh thần đó, luật sư Trương Anh Tú đề xuất bốn giải pháp cốt lõi để bảng giá đất không trở thành công cụ "thổi giá" bất động sản:

Thứ nhất là minh bạch hóa toàn bộ dữ liệu, phương pháp và bản đồ định giá – không thể để một quyết định ảnh hưởng đến hàng triệu người dân lại thiếu cơ chế phản biện công khai.

Thứ hai là phân loại nghĩa vụ tài chính rõ ràng: không thể đánh đồng người dân hợp thức hóa tài sản với doanh nghiệp đầu tư bất động sản, cũng không thể bắt người dân phải trả "giá thị trường" cho chính quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

Thứ ba là xây dựng một cơ chế độc lập trong việc thẩm định và ban hành bảng giá đất, có sự tham gia thực chất của chuyên gia, đại diện cộng đồng, tổ chức phản biện xã hội và hội đồng nhân dân địa phương. Và cuối cùng là thay đổi tư duy khi áp dụng: nếu bảng giá đất chỉ là cơ sở tính toán để thu tiền, thì người bị thu hồi đất sẽ không thể mua lại một chỗ ở tương đương; nhưng nếu Nhà nước tăng cường tỉ lệ tái định cư bằng đất, ưu tiên tại chỗ, thì bảng giá sẽ quay trở về đúng vai trò là công cụ phục vụ công lý.

Doanh nghiệp: "Bảng giá đất là biến số bất định trong bài toán đầu tư"

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Võ Nhật Liễu – Giám đốc Viện Đào tạo và Phát triển Dự án Bất động sản PROPIIN – cho biết, từ thực tiễn làm việc với hơn 50 dự án bất động sản, bảng giá đất và cách tính tiền sử dụng đất hiện nay đang là "biến số X" trong mọi kế hoạch đầu tư.

"Tiền sử dụng đất hiện chiếm hơn 20% tổng mức đầu tư. Nhưng không có công thức thống nhất, khiến doanh nghiệp khó tính toán được chi phí và lợi nhuận. Nhiều nhà đầu tư quốc tế dè dặt rút lui vì lo ngại chi phí quá cao," bà Liễu chia sẻ.

Từ đó, bà đề xuất ba nhóm giải pháp chính:

Thứ nhất, phân nhóm tính toán tiền sử dụng đất, không áp dụng công thức chung cho mọi loại đất và dự án.

Thứ hai, thiết lập lộ trình tăng dần tiền sử dụng đất, tránh điều chỉnh quá đột ngột làm "gãy" bài toán tài chính của doanh nghiệp.

Thứ ba, thống nhất cách tính giữa các tỉnh, tránh đầu cơ vùng giáp ranh, nơi chỉ một con đường chia hai địa giới đã tạo ra chênh lệch giá đất tới hàng tỷ đồng.

Ngoài ra, bà kiến nghị rút ngắn thời gian ban hành bảng giá đất hàng năm (trước ngày 1/1), đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất cụ thể và cho phép khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất. "Nhiều doanh nghiệp hiện nay phải chờ 2–3 năm chỉ để hoàn tất nghĩa vụ tài chính, dẫn đến kẹt dòng tiền, không thể mở bán, ảnh hưởng toàn chuỗi đầu tư," bà Liễu nêu ý kiến.

"Không nên để người dân mua đất… hai lần"

Ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa – đồng tình với nguyên tắc giá đất sát thị trường để đảm bảo minh bạch, nhưng phản đối việc người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng.

"Dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng thực tế người dân đang trực tiếp sử dụng và có nhu cầu chính đáng như xây nhà, mở cơ sở kinh doanh… Việc chỉ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp đến 100% tiền sử dụng đất là không hợp lý, bởi điều đó chẳng khác nào khiến người dân "mua đất hai lần".

Hiện nay, cách tính tiền sử dụng đất được xác định bằng công thức: lấy giá đất ở theo bảng giá trừ đi giá đất nông nghiệp. Nhưng bất cập nằm ở chỗ giá đất ở đã được xác định theo thị trường, trong khi giá đất nông nghiệp lại rất thấp, mang tính cảm tính và không sát với thực tế.

"Do đó, tôi đề xuất Bộ Tài chính cần mạnh dạn tính giá đất nông nghiệp cũng theo nguyên tắc thị trường. Người dân có sẵn giá trị đất nông nghiệp, khi có nhu cầu chuyển sang đất thổ cư thì nộp phần chênh lệch giữa hai loại giá trị – điều này là hợp lý. Tuy nhiên, giữa người có đất và người xây dựng chính sách cần có sự chia sẻ. Vì vậy, mức thu khoảng 30% tiền sử dụng đất là phù hợp, vừa đảm bảo ngân sách Nhà nước, vừa không gây quá nhiều gánh nặng cho người dân", ông Khánh Quang bày tỏ.

Bên cạnh đó, ông Trần Khánh Quang kiến nghị: "Sau khi chúng ta có bảng giá đất năm 2026 thì hàng năm điều chỉnh không vượt quá 20%, nếu vượt quá 20% phải tính toán lại, rà soát lại xem khu vực đó như thế nào, cao quá thì có thể là giá đất ảo".

Phản hồi trước các ý kiến trên, ông Võ Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường – cho biết, bảng giá đất đầu tiên theo Luật Đất đai 2024 sẽ được công bố năm 2026, thời gian giãn ra nhằm tránh gây "sốc giá" sau thông tin sáp nhập tỉnh. 

Cục Quản lý đất đai cũng ghi nhận phản ánh của người dân về mức thu tiền sử dụng đất quá cao khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trong khu dân cư, do cách tính hiện hành còn bất hợp lý. "Trong thời gian vừa rồi đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội", ông Tuấn nói và chia sẻ với những bức xúc của người dân.

"Tại sao thời gian qua có những trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao như vậy? Nguyên nhân do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư", ông Tuấn nhìn nhận.

Theo ông Tuấn, đây là trách nhiệm của địa phương, song Cục đang đề xuất sửa Nghị định 71 và Luật Đất đai, dự kiến trình Quốc hội tháng 10 tới.

"Các ý kiến của đại biểu trong hội thảo hôm nay giúp cho Cục hiểu hơn và tự tin hơn khi soạn thảo các quy định điều chỉnh. Trong các định hướng, cơ bản chúng ta sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm", Phó Cục trưởng Võ Anh Tuấn chia sẻ.