Từ nay, loạt trường hợp này dù có sổ đỏ trong tay cũng vẫn bị thu hồi

Trường hợp "có sổ đỏ trong tay" vẫn bị thu hồi

Trong suy nghĩ của nhiều người, "cầm sổ đỏ nghĩa là đã an toàn tuyệt đối". Tuy nhiên, theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, từ năm 2026 sẽ có nhiều tình huống mà sổ đỏ vẫn bị thu hồi, kể cả khi thửa đất hoặc tài sản gắn liền đang được sử dụng ổn định.

Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Nhà nước có quyền thu hồi Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) trong các trường hợp sau:

1. Thu hồi vì Nhà nước thu hồi đất

Khi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận thuộc diện Nhà nước thu hồi, Sổ đỏ đã cấp sẽ bị thu hồi theo quy định.

2. Thu hồi khi người dân thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ

Các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận (do thay đổi thông tin, rách nát, sai sót…) đều phải nộp lại sổ cũ để thu hồi và cấp lại.

3. Thu hồi khi phát sinh đăng ký biến động phải cấp mới sổ đỏ

Nếu người sử dụng đất đăng ký biến động mà theo quy định phải cấp Sổ đỏ mới (như hợp thửa, tách thửa, chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…), Sổ đỏ cũ sẽ được thu hồi.

4. Giấy chứng nhận cấp sai quy định

Một loạt các sai phạm trong quá trình cấp sổ có thể khiến Sổ đỏ bị thu hồi, gồm: Cấp sai thẩm quyền; Cấp nhầm đối tượng sử dụng đất; Xác định sai diện tích; Không đáp ứng điều kiện cấp; Xác định sai mục đích sử dụng, thời hạn, hoặc nguồn gốc đất.

5. Sổ đỏ bị Tòa án tuyên hủy

Nếu có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án yêu cầu hủy Sổ đỏ, cơ quan nhà nước sẽ thu hồi theo phán quyết này.

Lưu ý: Nếu người dân không tự nguyện nộp Sổ đỏ khi có quyết định thu hồi, cơ quan cấp sổ (quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2024) có quyền ra quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

Quá trình thực hiện thu hồi sổ đỏ cấp sai/không đủ điều kiện như thế nào?

Căn cứ Khoản 3 và 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định rõ quy trình xử lý đối với trường hợp Sổ đỏ bị xác định "không đủ điều kiện" tại thời điểm cấp.

1. Trường hợp đặc biệt: ĐÃ chuyển quyền hợp pháp thì KHÔNG thu hồi

Nếu người được cấp Sổ đỏ (dù cấp sai) đã chuyển nhượng, tặng cho hoặc chuyển quyền sử dụng đất theo đúng quy định, cơ quan Nhà nước không thu hồi lại Sổ đỏ.

Thiệt hại (nếu có) sẽ được giải quyết theo bản án/quyết định của Tòa án.

Người có sai phạm khi cấp sổ sẽ bị xử lý theo Điều 239 và 240 Luật Đất đai 2024.

2. Các trường hợp còn lại sẽ bị thu hồi theo quy trình cụ thể

a) Thu hồi theo bản án của Tòa án

Nếu Tòa án đã đưa ra bản án/quyết định có hiệu lực, trong đó yêu cầu thu hồi Sổ đỏ thì Cơ quan Nhà nước phải thực hiện đúng theo phán quyết.

b) Thu hồi theo kết luận thanh tra

Nếu cơ quan thanh tra kết luận Sổ đỏ cấp sai thì cơ quan có thẩm quyền xem xét và ra quyết định thu hồi.

Nếu sau khi rà soát thấy Sổ đỏ cấp đúng quy định thì cơ quan cấp sổ phải phản hồi lại cho cơ quan thanh tra.

c) Cơ quan cấp sổ tự phát hiện sai phạm

Trong trường hợp chính cơ quan cấp Sổ đỏ phát hiện sai sót:

Cơ quan này phải kiểm tra lại

Thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất

Và ra quyết định thu hồi nếu thật sự cấp sai.

d) Người dân phát hiện sai phạm và gửi kiến nghị

Người sử dụng đất có quyền gửi văn bản đề nghị xem xét lại nếu cho rằng Sổ đỏ được cấp sai quy định.

Cơ quan cấp sổ có trách nhiệm kiểm tra và quyết định thu hồi nếu kết luận là đúng.

đ) Cơ quan có quyền thu hồi

Các cơ quan có thẩm quyền thu hồi Sổ đỏ trong những trường hợp trên chính là cơ quan cấp Sổ đỏ được quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2024.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/1/2026) đã quy định rất rõ và chặt chẽ về các trường hợp thu hồi Sổ đỏ, nhằm bảo đảm sự minh bạch trong quản lý đất đai,hạn chế tình trạng cấp sổ sai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Việc hiểu đúng các trường hợp bị thu hồi Sổ đỏ sẽ giúp người dân chủ động hơn trong quản lý tài sản và tránh rơi vào tranh chấp pháp lý không đáng có.