Thích
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, sự trở lại không đến từ khu vực trung tâm, mà bắt nguồn từ vùng ven - nơi đang được tái định vị như động lực tăng trưởng mới của đô thị mở rộng.
Trong quý cuối năm 2025, phân khúc nhà liền thổ tại TP. HCM ghi nhận khoảng 1.535 căn mở bán mới - con số cao gấp hơn 50 lần so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này cho thấy nguồn cung không tăng dần theo nhịp thông thường, mà "bật mở" sau thời gian dài bị kìm hãm bởi thủ tục pháp lý.
TP. HCM ghi nhận khoảng 1.535 căn mở bán mới - con số cao gấp hơn 50 lần so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Ảnh: Internet
Đáng chú ý, khoảng 92% lượng sản phẩm mới tập trung tại khu vực vùng ven, cách trung tâm thành phố khoảng 60km, với tâm điểm là đại dự án tại Cần Giờ.
Phần còn lại, chỉ khoảng 8%, phân bổ rải rác tại khu Đông và khu vực quận Bình Tân cũ cho thấy sự chênh lệch rất rõ trong định hướng phát triển nguồn cung.
Đi cùng với nguồn cung tăng mạnh là sự hồi phục rõ rệt của sức mua. Trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận khoảng 1.167 căn được hấp thụ, tăng hơn 20 lần so với quý III và cùng kỳ năm trước.
Với tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 70%, nhà liền thổ trở thành một trong những phân khúc có thanh khoản nổi bật nhất giai đoạn cuối năm.
Theo các đơn vị nghiên cứu, mức hấp thụ cao phản ánh nhu cầu tích sản vẫn hiện hữu, đặc biệt tại các dự án được quy hoạch bài bản, có câu chuyện hạ tầng rõ ràng trong tương lai như các tuyến vành đai, cao tốc hay mô hình TOD.
Bên cạnh đó, chính sách bán hàng linh hoạt, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất cũng góp phần đáng kể vào việc kích hoạt dòng tiền quay lại thị trường.
Số liệu từ JLL Việt Nam thậm chí cho thấy hơn 2.000 căn nhà liền thổ đã được hấp thụ trong quý - mức cao nhất kể từ năm 2022 đến nay. Động lực chính tiếp tục đến từ các giao dịch sơ cấp tại Cần Giờ, cùng với các đợt mở bán ở khu vực Bình Tân cũ.
Giá giảm mạnh nhưng không phản ánh xu hướng suy yếu
Một điểm dễ gây hiểu lầm là giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 giảm hơn 50%, từ khoảng 13.014 USD/m2 xuống còn 6.330 USD/m2. Tuy nhiên, theo Cushman & Wakefield, đây chủ yếu là hiệu ứng "pha loãng" khi nguồn cung giá thấp từ Cần Giờ chiếm tỷ trọng áp đảo trong cơ cấu thị trường.
Thực tế, tại các khu vực trọng điểm khác, mặt bằng giá nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao. Khu vực TP. Thủ Đức cũ tiếp tục dẫn đầu, theo sau là Bình Tân và Bình Chánh cũ.
Điều này cho thấy giá trị bất động sản lõi không suy giảm, mà đang được "che phủ" bởi sự xuất hiện của nguồn hàng mới ở vùng ven với mức giá mềm hơn.
Phân khúc nhà liền thổ được dự báo sẽ đón khoảng 4.500 căn nguồn cung mới. Ảnh: Internet
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết trong quý IV/2025 có thể xem là bước ngoặt của thị trường nhà liền thổ, khi cả nguồn cung lẫn giao dịch đồng loạt quay trở lại sau thời gian dài bị nén.
Quan điểm này cũng được Phan Thị Ánh Đào chia sẻ, khi cho rằng sức cầu hiện nay không chỉ hồi phục về lượng, mà còn cho thấy sự chọn lọc rõ nét: Ưu tiên các dự án pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.
Nhìn về năm 2026, phân khúc nhà liền thổ được dự báo sẽ đón khoảng 4.500 căn nguồn cung mới. Tuy nhiên, diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào nhịp ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý.
Song song đó, hạ tầng giao thông và việc mở rộng không gian đô thị TP. HCM được kỳ vọng sẽ tiếp tục định hình lại nhu cầu và mặt bằng giá trong chu kỳ tiếp theo.
Ở góc nhìn dài hạn, sự "bật dậy" của nhà liền thổ cuối năm 2025 không đơn thuần là một nhịp hồi kỹ thuật, mà có thể là tín hiệu mở đầu cho giai đoạn tái cấu trúc thị trường - nơi vùng ven và các đại đô thị quy hoạch bài bản dần đóng vai trò dẫn dắt thay cho khu vực lõi đã bão hòa.
