Từ ngày 1/1/2026, chi phí chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư sẽ tăng đáng kể

Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều thay đổi đáng chú ý liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất, giúp người dân thuận lợi hơn khi muốn chuyển đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở thành đất thổ cư. Một trong những điểm mới quan trọng là từ năm 2025, người dân chỉ cần chứng minh thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt, thay vì phải đáp ứng yêu cầu về thời điểm sử dụng đất như trước đây.

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư; chuyển mục đích trong cùng một thửa đất có xen lẫn nhiều loại đất; hoặc chuyển các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở chỉ cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Điều này có nghĩa, nếu thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc cùng thửa có cả đất ở và đất nông nghiệp, người dân có thể xin chuyển mục đích miễn là thửa đất được xác định phù hợp trong quy hoạch đã phê duyệt.

Sự thay đổi lớn nhất được ghi nhận từ ngày 1/8/2024, khi căn cứ duy nhất để xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chỉ còn là quy hoạch sử dụng đất cấp xã, thay vì căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện như trước đây. Quy hoạch sử dụng đất cấp xã là bản đồ định hướng sử dụng đất trong kỳ 10 năm (tầm nhìn 20 năm), mang tính ổn định và dài hạn hơn rất nhiều so với kế hoạch sử dụng đất được ban hành hằng năm.

Về chi phí, người dân khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp các khoản gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Trong đó, tiền sử dụng đất luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất và là khoản phí có thể lên đến hàng trăm triệu đồng, tùy vị trí và diện tích.

Từ ngày 1/1/2026, khi bảng giá đất mới được xây dựng sát hơn với giá thị trường chính thức áp dụng, khoản tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích dự kiến sẽ tăng đáng kể. Điều này tạo ra hai chiều tác động: thủ tục chuyển mục đích đất sẽ dễ hơn, nhưng chi phí sẽ cao hơn sau thời điểm 1/1/2026.

Hiện nay, công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

Công thức tính tiền sử dụng đất gắn trực tiếp với bảng giá đất. Khi bảng giá đất từ năm 2026 trở nên tiệm cận giá thị trường hơn, khoản tiền người dân phải nộp để chuyển mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ tăng đáng kể so với giai đoạn trước.