Thích
Tín dụng siết chặt, chi phí vốn leo thang: Thị trường đối mặt áp lực kép
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ điều chỉnh với những áp lực rõ nét từ chính sách tiền tệ. Trọng tâm của giai đoạn này là việc kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng nhằm hạn chế rủi ro hệ thống, đặc biệt trong bối cảnh quy mô tín bất động sản liên tục tăng nhanh trong những năm gần đây.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng của ngành này đã đạt quy mô khoảng 2 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025, tương đương gần 80 tỷ USD. Đáng chú ý, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản thường dao động ở mức 20 - 30%/năm, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng chung của toàn hệ thống ngân hàng.
Bước sang năm 2026, Ngân hàng Nhà nước định hướng kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức khoảng 15% - thấp hơn đáng kể so với năm trước. Đây được xem là bước điều chỉnh mang tính chủ động nhằm hạn chế rủi ro hệ thống và điều hướng dòng vốn vào các lĩnh vực đang được ưu tiên.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ điều chỉnh với những áp lực rõ nét từ chính sách tiền tệ. (Ảnh minh hoạ)
Theo đó, tín dụng bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm được giám sát chặt. Cơ quan điều hành yêu cầu dòng vốn vào lĩnh vực này không được tăng nhanh hơn tổng tín dụng, đồng thời ưu tiên vốn cho sản xuất - kinh doanh. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn, đặc biệt trong bối cảnh các kênh huy động khác như trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi hoàn toàn và không dành cho tất cả.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, việc tín dụng bất động sản tăng nhanh, đặc biệt tập trung vào các phân khúc rủi ro cao, sẽ tạo ra sự mất cân bằng cho thị trường. "Dòng vốn tín dụng nếu không được phân bổ hợp lý, đặc biệt khi chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ, có thể làm gia tăng rủi ro hệ thống và khiến thị trường ngày càng chệch hướng khỏi nhu cầu thực", ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh.
Tuy nhiên, việc siết tín dụng cũng tạo ra sức ép đáng kể. Khi dòng vốn chủ đạo bị thu hẹp, nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với bài toán mất cân đối dòng tiền, đặc biệt là các dự án đang triển khai dở dang hoặc có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao.
Song song với đó, mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao. Trong năm 2025, lãi suất huy động đã tăng khoảng 50 - 100 điểm cơ bản và được dự báo có thể tăng thêm trong năm 2026 do áp lực huy động vốn trung và dài hạn. Điều này kéo theo lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12 - 14% trong giai đoạn đầu năm 2026, làm giảm đáng kể khả năng tiếp cận của người mua.
Cũng theo ông Võ Hồng Thắng, chi phí vốn tăng tạo ra tác động lan tỏa đến toàn bộ thị trường. Khi lãi suất cao kéo dài, thị trường bất động sản sẽ xảy ra "hiệu ứng dây chuyền": Nhu cầu suy giảm, tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại, trong khi doanh nghiệp phải gánh chi phí tài chính lớn hơn, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản và lợi nhuận.
Như vậy, thị trường đang chịu "áp lực kép", vừa bị hạn chế về nguồn vốn, vừa phải đối mặt với chi phí vốn gia tăng. Trong bối cảnh đó, khoảng trống về dòng tiền ngày càng rõ rệt, buộc thị trường phải tìm kiếm những nguồn lực thay thế.
Vốn FDI trở thành nguồn lực thay thế, thúc đẩy tái cấu trúc thị trường bất động sản
Trong khi tín dụng trong nước bị kiểm soát, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lại duy trì đà tăng trưởng tích cực, trở thành điểm sáng của thị trường.
Năm 2025, vốn FDI giải ngân đạt khoảng 27,6 tỷ USD, tăng gần 9% so với năm trước và là mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Bước sang năm 2026, xu hướng này tiếp tục được củng cố khi chỉ trong hai tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký đã vượt 6 tỷ USD, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao.
Riêng lĩnh vực bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm thu hút FDI lớn nhất, với quy mô hơn 8 tỷ USD, chiếm khoảng 20% tổng vốn đầu tư nước ngoài. Điều này cho thấy bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn đối với nhà đầu tư ngoại, bất chấp những biến động ngắn hạn của thị trường tài chính trong nước.
Đánh giá về vai trò của kênh này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng FDI đang trở thành nguồn lực quan trọng giúp thị trường duy trì thanh khoản trong giai đoạn khó khăn.
Theo VARS, trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát, dòng vốn FDI đóng vai trò bổ sung đáng kể, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và gắn với nhu cầu thực của thị trường.
Điểm đáng chú ý là FDI không chảy vào thị trường một cách đại trà mà mang tính chọn lọc cao. Các nhà đầu tư nước ngoài thường ưu tiên những dự án minh bạch, có tiềm năng khai thác dài hạn, thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ.
VARS nhận định, chính đặc điểm này đã tạo ra cơ chế sàng lọc tự nhiên, góp phần nâng cao chất lượng thị trường và hạn chế rủi ro phát sinh từ các dự án kém hiệu quả. Không chỉ bổ sung nguồn vốn, FDI còn mang lại những tác động tích cực về mặt quản trị và tiêu chuẩn phát triển.
Theo VARS, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài giúp nâng cao yêu cầu về minh bạch thông tin, quản trị dự án và chất lượng sản phẩm, từ đó thúc đẩy thị trường chuyển dịch sang giai đoạn phát triển bền vững hơn.
Tuy nhiên, do tính chọn lọc cao, dòng vốn này chủ yếu tập trung vào một số phân khúc như bất động sản khu công nghiệp, nhà ở phục vụ nhu cầu thực hoặc các dự án quy mô lớn, trong khi nhiều phân khúc khác vẫn gặp khó khăn về vốn.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng khi các yếu tố tăng trưởng dựa trên đòn bẩy tài chính dần bị kiểm soát. Việc siết tín dụng và duy trì lãi suất cao tuy tạo ra áp lực trong ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng góp phần định hình lại nền tảng phát triển của thị trường.
Trong bối cảnh đó, dòng vốn FDI nổi lên như một trụ cột quan trọng, không chỉ giúp duy trì thanh khoản mà còn nâng cao chất lượng và tính minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, để tận dụng hiệu quả nguồn lực này, điều kiện tiên quyết vẫn là cải thiện môi trường pháp lý và nâng cao năng lực của doanh nghiệp trong nước.
Sự kết hợp hài hòa giữa vốn nội và vốn ngoại, trong một cấu trúc tài chính cân bằng, sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định và bền vững hơn trong những năm tới./.
