Thiếu đồng bộ từ chính sách đến triển khai
Theo đánh giá từ VARS tại bản tin thị trường mới đây, quá trình triển khai Đề án phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 đang gặp nhiều vướng mắc, khiến kết quả thực hiện còn cách xa mục tiêu.
Một trong những nguyên nhân chính là thiếu quỹ đất phù hợp. VARS cho biết, nhiều địa phương chưa bố trí hoặc bố trí quỹ đất ở những khu vực hạ tầng yếu, không thuận lợi để triển khai dự án. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp phải tự tìm quỹ đất và giải phóng mặt bằng, làm tăng chi phí và giảm sức hấp dẫn của phân khúc này. Chưa kể, việc thiếu cơ chế thu hút quỹ đất từ khối doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội tiếp tục là rào cản chưa có lời giải.
Cùng với quỹ đất, thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư cho dự án nhà ở xã hội được VARS nhận định là phức tạp, chưa có sự khác biệt rõ rệt so với nhà ở thương mại. Quy trình phê duyệt kéo dài do phải xét duyệt thêm các yếu tố như giá bán và đối tượng thụ hưởng. Trong khi đó, cơ chế chỉ định thầu hoặc rút gọn thủ tục chưa được áp dụng, làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp, nhất là khi lợi nhuận bị khống chế.
Nguồn vốn cũng là một điểm nghẽn lớn. Theo VARS, việc phát triển nhà ở xã hội hiện chủ yếu dựa vào vốn tự có của doanh nghiệp và vay ngân hàng. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành riêng cho phân khúc này dù đã được triển khai nhưng chưa thật sự phát huy hiệu quả do lãi suất vẫn cao, thời hạn ngắn và điều kiện vay chặt chẽ. Thêm vào đó, thị trường còn thiếu nguồn vốn trung - dài hạn ổn định từ ngân sách hoặc các quỹ tín thác.
VARS cũng chỉ ra, sự thiếu chủ động từ phía các địa phương khiến nhiều dự án nhà ở xã hội gặp khó khăn. Không ít tỉnh thành chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào chương trình phát triển nhà ở trung - dài hạn, chưa ban hành chính sách hỗ trợ cụ thể cho doanh nghiệp. Cơ chế thực hiện quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hiện vẫn chưa được hướng dẫn rõ ràng, khiến nhiều địa phương gặp lúng túng trong việc xác định vị trí, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư và triển khai xây dựng, dẫn đến tình trạng quỹ đất này bị bỏ ngỏ hoặc sử dụng chưa đúng mục tiêu.
Đặc biệt, công tác xác định đối tượng thụ hưởng tại một số địa phương còn lúng túng, thiếu hướng dẫn chi tiết. Một số nhóm lao động thời vụ, quân nhân, người có mức lương sát ngưỡng quy định... chưa được tiếp cận chính sách.
Ngoài ra, đơn vị này cho rằng một số quy định trong Luật Nhà ở 2023 dù đã có điều chỉnh tích cực nhưng vẫn còn những điểm chưa sát với thực tế. "Yêu cầu người vay có ít nhất 20% vốn tự có là rào cản đối với người thu nhập thấp, đặc biệt là lao động phổ thông", VARS nêu dẫn chứng.
Đề xuất đổi mới tư duy quản lý, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia
Để giải quyết những tồn tại trên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng cần thay đổi tư duy quản lý trong phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, Nhà nước - đặc biệt là chính quyền địa phương - cần đóng vai trò chủ đạo, đảm bảo đầy đủ các yếu tố then chốt như quy hoạch đất, quy trình thủ tục và cơ chế vốn.
Cụ thể, các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất sạch, đưa chỉ tiêu nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển 5 năm và hằng năm. Việc tạo lập quỹ đất có thể thông qua hình thức BT, PPP hoặc đổi đất lấy hạ tầng.
VARS cũng kiến nghị khuyến khích doanh nghiệp tư nhân có sẵn quỹ đất tham gia vào phân khúc này bằng cách hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất, miễn giảm nghĩa vụ tài chính và cho phép chuyển đổi mục tiêu dự án chưa phù hợp sang nhà ở xã hội.
Về thủ tục, đơn vị này đề xuất rút gọn quy trình chấp thuận đầu tư, áp dụng cơ chế chỉ định thầu minh bạch. Các điều kiện lựa chọn chủ đầu tư cũng cần được đơn giản hóa để phù hợp với cả doanh nghiệp vừa và nhỏ. Cùng với đó, nên áp dụng hậu kiểm thay vì tiền kiểm đối với một số nội dung không cốt lõi, cắt giảm các thủ tục chồng chéo, kéo dài thời gian phê duyệt dự án.
Về nguồn vốn, VARS cho rằng cần xây dựng các quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp Trung ương và địa phương, sử dụng từ nguồn thu quỹ đất, ngân sách, đóng góp từ các doanh nghiệp, khu công nghiệp. Đồng thời cần thúc đẩy việc phát triển mô hình quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản hướng vào phân khúc nhà ở xã hội, song song với việc ban hành các chính sách tín dụng đặc thù với lãi suất thấp, thời gian trả dài hạn, linh hoạt cho cả doanh nghiệp đầu tư và người dân mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
VARS cho rằng mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội khó hoàn thành nếu không tháo gỡ các rào cản về quỹ đất, thủ tục, vốn và cơ chế thực thi. (Ảnh minh hoạ)
Ngoài ra, các địa phương được khuyến nghị cần có chính sách cụ thể phù hợp với đặc điểm dân cư, tăng cường kiểm tra giám sát để tránh trục lợi chính sách. Đối với người mua nhà, thủ tục xét duyệt cần được đơn giản hóa, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, đồng thời có cơ chế hỗ trợ cho thuê – thuê mua nhằm mở rộng cơ hội tiếp cận.
"Việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay không thể chỉ trông chờ vào nỗ lực của một vài doanh nghiệp hoặc chỉ là mục tiêu trong các văn bản quy hoạch, mà đòi hỏi phải có một chiến lược toàn diện, dài hạn và có hiệu quả thi hành cao từ các cấp chính quyền. Để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại, cần một tư duy mới trong quản lý và điều hành: Coi phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ bắt buộc trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương, là trách nhiệm dẫn dắt của Nhà nước thay vì phó mặc cho cơ chế thị trường", VARS nhấn mạnh và cho rằng, chỉ khi nào nhà ở xã hội thật sự trở thành một phần không thể thiếu trong quy hoạch đô thị, có tính hấp dẫn đối với doanh nghiệp, dễ tiếp cận với người dân, và có cơ chế vận hành ổn định, khi đó Đề án hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội mới đạt kết quả cao, góp phần xây dựng một xã hội phát triển hài hòa, nhân văn và bền vững./.
