Xin đừng "phân biệt đối xử" với tín dụng bất động sản

Bất động sản không phải là một "ốc đảo" tách biệt để chúng ta tùy nghi đóng - mở van vốn. Nó là một thực thể sống động, gắn liền với sự thịnh vượng của mỗi gia đình, mỗi doanh nghiệp và sức mạnh của quốc gia. Một thị trường tín dụng cho bất động sản được bình đẳng, minh bạch và chuyên nghiệp sẽ là nơi lưu giữ và sinh sôi nguồn vốn xã hội hiệu quả nhất.

Trong một hội thảo mới đây, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh tỏ ra rất "buồn phiền" khi khi bất động sản (BĐS) nói chung và tín dụng BĐS nói riêng bị "phân biệt đối xử". Theo ông, điều này bắt nguồn từ cái nhìn "thủ cựu", bao năm nay, "người ta" vẫn nhốt ngành này vào cái rọ "phi sản xuất".

Quả tình là như vậy, trong tư duy kinh tế của không ít nhà quản lý và hoạch định chính sách suốt ba thập kỷ qua, BĐS vẫn thường bị đóng khung trong cái nhìn đầy định kiến: Một ngành "phi sản xuất", là nơi trú ẩn của dòng tiền đầu cơ; một lĩnh vực chỉ làm giàu cho một nhóm thiểu số và là "ngòi nổ" cho những bất ổn vĩ mô. Từ định kiến ấy, một hệ thống các rào cản tài chính đã được dựng lên, biến tín dụng BĐS trở thành một đứa con "bị phân biệt đối xử" trong đại gia đình các ngành kinh tế.

Thế nhưng, đã đến lúc chúng ta cần một cuộc cách mạng trong tư duy để trả lại cho BĐS vị thế vốn có của nó: Một ngành sản xuất thực thụ và là động lực quan trọng bậc nhất của nền kinh tế. Vấn đề không phải là tiền đổ vào BĐS nhiều hay ít, mà là chúng ta có coi BĐS là một ngành kinh tế bình đẳng, một "tư liệu sản xuất" đặc biệt hay không. Nếu không có cái nhìn sòng phẳng, chúng ta sẽ tiếp tục bóp nghẹt một trong những động lực tăng trưởng quan trọng nhất của đất nước.

Suốt một thời gian dài, khái niệm "phi sản xuất" đã trở thành cái nhãn đầy tiêu cực dán lên trán ngành BĐS. Người ta mặc định rằng dòng vốn chảy vào BĐS là dòng vốn "chết", chỉ nằm im trong những khối bê tông, không tạo ra giá trị thặng dư tức thì cho xã hội như sản xuất hàng tiêu dùng hay xuất khẩu.

Hệ quả của tư duy lạc hậu này là những chính sách tín dụng khắc nghiệt. Room tín dụng cho BĐS luôn bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất cho vay thường cao hơn mặt bằng chung từ 2 - 4%, và đặc biệt là hệ số rủi ro đối với các khoản vay BĐS bị đẩy lên mức 200 - 300%. Việc áp đặt các "vòng kim cô" này không chỉ khiến các doanh nghiệp BĐS hụt hơi mà còn vô tình triệt tiêu cơ hội phát triển của bao ngành, bao lĩnh vực khác và ảnh hưởng đến cơ hội sở hữu nhà của hàng triệu người dân. Tại sao một ngành chiếm tỷ trọng vốn lớn, có tài sản đảm bảo vững chắc nhất lại phải chịu mức lãi suất trừng phạt và sự dè chừng từ hệ thống ngân hàng? Đó là một nghịch lý cần phải được tháo gỡ ngay lập tức.

Thực tế lại chứng minh điều ngược lại với định kiến "phi sản xuất". BĐS chính là "hạ tầng của hạ tầng", là tư liệu sản xuất thiết yếu nhất. Không có BĐS, lấy đâu ra mặt bằng cho nhà xưởng, văn phòng, lấy đâu ra không gian cho các dịch vụ du lịch, thương mại và logistics? Một mét vuông nhà xưởng hay một tòa cao ốc văn phòng chính là nơi khởi nguồn của mọi chuỗi giá trị sản xuất và dịch vụ. Không chỉ vậy, BĐS còn là câu chuyện về nhà ở cho hàng triệu người dân. Khi chính sách thắt chặt khiến nguồn cung sụt giảm, giá nhà đẩy lên cao vượt quá khả năng chi trả, xã hội sẽ phải đối mặt với áp lực lớn về an cư. Khủng hoảng BĐS làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư, khiến dòng vốn xã hội bị đóng băng hoặc chảy ra nước ngoài thay vì phục vụ phát triển hạ tầng trong nước.

Số liệu thống kê cho thấy, ngành xây dựng và kinh doanh BĐS đóng góp trực tiếp khoảng 11 - 12% vào GDP. Tuy nhiên, nếu tính cả các tác động lan tỏa đến hơn 40 ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, nội thất, tài chính, lao động... thì con số này thực tế phải lên tới trên 20%. BĐS chính là "hàn thử biểu" của nền kinh tế: Khi thị trường BĐS ấm lên, cả chuỗi cung ứng chuyển động; khi BĐS đóng băng, nền kinh tế lập tức rơi vào đình trệ. Hãy nhìn vào sự trỗi dậy thần kỳ của các siêu đô thị như TP.HCM hay Hải Phòng, Đà Nẵng… để thấy rằng, BĐS không chỉ là xây nhà, mà là kiến tạo không gian phát triển, là tạo ra động lực để thu hút dòng vốn FDI và nhân tài. Vì vậy, việc tách rời BĐS khỏi khái niệm "ngành sản xuất" là một sự sai lầm về mặt lý luận kinh tế học.

Ở một khía cạnh khác, nhiều người lầm tưởng rằng siết tín dụng sẽ giúp giảm giá nhà hoặc chống đầu cơ. Thực tế lại hoàn toàn trái ngược. Khi dòng vốn bị chặn đứng, nguồn cung dự án mới sụt giảm nghiêm trọng, dẫn đến tình trạng khan hiếm và đẩy giá nhà lên cao hơn bao giờ hết. Ví dụ điển hình trong giai đoạn 2022 - 2023, việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng và trái phiếu đã khiến hàng ngàn dự án đắp chiếu, doanh nghiệp thiếu thanh khoản, kéo theo sự sụt giảm của thị trường vật liệu xây dựng và khiến nợ xấu ngân hàng gia tăng. Khi BĐS "hắt hơi", toàn bộ chuỗi cung ứng này sẽ "sổ mũi". Sự sụt giảm của BĐS trong giai đoạn 2022 - 2023 là minh chứng rõ nhất cho việc tăng trưởng GDP bị kéo lùi khi một "mắt xích" chủ lực bị nghẽn.

Bên cạnh đó, cần phải minh định lại khái niệm "đầu cơ". TS. Vũ Đình Ánh đã rất sắc sảo khi nhận định: Thị trường Việt Nam hiện nay hầu như không có đầu cơ theo đúng nghĩa vơ vét để tạo khan hiếm giả tạo. Những người mua đi bán lại ngắn hạn thực chất là các nhà đầu tư – những người chấp nhận rủi ro để tạo ra tính thanh khoản cho thị trường. Đầu tư BĐS là một nhu cầu tích lũy tài sản chính đáng và hợp pháp của người dân trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn hạn hẹp. Việc "đánh đồng" đầu tư với đầu cơ để siết tín dụng là một sai lầm về nhận diện bản chất.

Nhìn ra thế giới, các quốc gia phát triển chưa bao giờ coi BĐS là ngành phi sản xuất. Tại Mỹ, Trung Quốc hay Hàn Quốc, tín dụng BĐS luôn chiếm tỷ trọng rất cao (thường từ 25-35% tổng dư nợ) và được quản lý bằng các công cụ thị trường thay vì các mệnh lệnh hành chính siết room.

Bài học nhãn tiền từ cuộc khủng hoảng BĐS tại Trung Quốc khi áp dụng chính sách "ba đường kẻ đỏ" quá đột ngột đã cho thấy: Việc siết chặt tín dụng một cách cực đoan có thể gây ra hiệu ứng domino, đe dọa sự ổn định của cả hệ thống tài chính quốc gia. Việt Nam cần tránh lặp lại những sai lầm này bằng một lộ trình điều tiết vốn linh hoạt, dựa trên sức khỏe của từng dự án và uy tín của từng chủ đầu tư thay vì áp đặt mức trần cứng nhắc cho toàn ngành.

Trên cơ sở những phân tích trên, chúng tôi cho rằng, cần phải có một khung chính sách tín dụng công bằng cho BĐS, tương tự như các ngành công nghiệp hay dịch vụ khác. Cụ thể là:

Cần Phân loại để ưu tiên: Không nên đánh đồng tất cả. Cần ưu tiên vốn và lãi suất thấp cho các phân khúc tạo ra giá trị thực như: BĐS công nghiệp, thương mại dịch vụ, nhà ở giá bình dân và nhà ở xã hội. Ngược lại, với phân khúc cao cấp hoặc tích sản, có thể áp dụng các rào cản kỹ thuật về tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) thay vì siết room.

Ngân hàng Nhà nước cần ban hành hướng dẫn phân loại tín dụng BĐS theo mục đích sử dụng. Những dự án BĐS công nghiệp, nhà ở xã hội, hạ tầng kho bãi cần được hưởng hệ số rủi ro ngang bằng với ngành sản xuất (thấp hơn 100%).

Cố định lãi suất dài hạn: Nghiên cứu tạo cơ chế để các ngân hàng thương mại cung cấp gói tín dụng lãi suất cố định 5 - 10 năm cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, giúp ổn định tâm lý thị trường trước các biến động vĩ mô.

Khơi thông nguồn vốn dài hạn: Về lâu dài, ngân hàng không nên là kênh cung ứng vốn gần như duy nhất như hiện nay. Cần phát triển mạnh các quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs) và thị trường trái phiếu minh bạch để giảm áp lực lên hệ thống tín dụng ngân hàng.

Nêu cao trách nhiệm của hệ thống ngân hàng: BĐS hiện là "khách hàng VIP" lớn nhất của các ngân hàng, đóng góp phần lớn vào lợi nhuận thông qua các khoản cho vay có tài sản đảm bảo chất lượng cao. Do đó, ngân hàng cần có trách nhiệm đồng hành, "nuôi dưỡng nguồn thu" thay vì lạm dụng thế độc quyền để tăng lãi suất vô tội vạ khi thị trường gặp khó khăn. Nên nhớ, 70% tài sản thế chấp trong hệ thống ngân hàng hiện nay là BĐS. Nếu thị trường tiếp tục bị bóp nghẹt bởi các định kiến chính sách, giá trị tài sản đảm bảo suy giảm sẽ dẫn đến vòng xoáy nợ xấu. Khủng hoảng BĐS không bao giờ dừng lại ở các doanh nghiệp địa ốc, nó sẽ nhanh chóng lây lan sang hệ thống ngân hàng, đe dọa an toàn tài chính quốc gia. Mối quan hệ giữa Ngân hàng và BĐS phải là mối quan hệ cộng sinh, cùng thịnh vượng thay vì đối đầu.

Có thể nói rằng, BĐS không phải là lực cản, mà là bệ phóng của nền kinh tế. Trong kỷ nguyên mới, khi Việt Nam đang hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển, chúng ta cần những đại đô thị văn minh, những khu công nghiệp hiện đại và những ngôi nhà hạnh phúc cho người dân. Tất cả những điều đó không thể trở thành hiện thực nếu dòng máu tín dụng vẫn bị tắc nghẽn bởi những định kiến cũ kỹ.

Bất động sản không phải là một "ốc đảo" tách biệt để chúng ta tùy nghi đóng - mở van vốn. Nó là một thực thể sống động, gắn liền với sự thịnh vượng của mỗi gia đình, mỗi doanh nghiệp và sức mạnh của quốc gia. Một thị trường tín dụng cho BĐS được bình đẳng, minh bạch và chuyên nghiệp sẽ là nơi lưu giữ và sinh sôi nguồn vốn xã hội hiệu quả nhất.

Xin đừng tiếp tục "phân biệt đối xử" với tín dụng BĐS. Hãy để dòng vốn chảy vào nơi nó có thể tạo ra giá trị thực, để BĐS thực sự cất cánh, kéo theo sự thịnh vượng của cả dân tộc./.