Ế ẩm kéo dài
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tình trạng mặt bằng khối đế bỏ trống đang diễn ra tại nhiều dự án chung cư ở Hà Nội. Đơn cử, shophouse chân đế tại một dự án chung cư thuộc phường Định Công dù đã rao thuê nhiều tháng nay nhưng vẫn trong tình trạng bỏ trống, ế ẩm. Tình trạng tương tự cũng diễn ra với shophouse chân đế tại một dự án chung cư thuộc Khu đô thị Nam Thăng Long khi giá thuê dao động từ 20 - 30 triệu đồng cho diện tích từ 80 - 120m2/tháng nhưng vẫn chưa tìm được khách thuê.
Hay một căn shophouse chân đế có diện tích 60m2, giá thuê 19 triệu đồng/tháng, một shophouse khác có diện tích 120m2, giá thuê 30 triệu đồng/tháng thuộc một dự án chung cư nằm trên đường Phạm Văn Đồng cũng trong tình trạng treo biển cho thuê trong hai tháng qua.
Theo thông tin từ các môi giới, cách đây 5 - 10 năm, phân khúc này luôn “cháy hàng” mỗi lần mở bán. Nhưng hiện tại, dù nhiều chủ nhà đã giảm giá, vẫn khó tìm được khách thuê hay nhà đầu tư quan tâm. Theo các môi giới, thương mại điện tử phát triển mạnh, hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh đã khiến loại hình mặt bằng bán lẻ như shophouse dần mất sức hút.
Shophouse khối đế chung cư không còn là khẩu vị ưu tiên của nhà đầu tư. Ảnh: Lê Tâm.
Tại một dự án chung cư thuộc phường Hà Đông, một mặt bằng khối đế với diện tích 70m2, được cho thuê với giá 22 triệu đồng/tháng nhưng hơn bốn tháng nay vẫn ế ẩm. Chị Hà Minh (môi giới shophouse khối đế) cho biết, để nhanh có khách, chị đã tư vấn nên giảm giá thuê về mức 15 - 16 triệu đồng/tháng nhưng hiện chủ nhà vẫn đang lưỡng lự, chưa quyết định giảm giá. Trước đó, mặt bằng này được cho thuê để mở một siêu thị nhỏ nhưng khách thuê đã rút lui sớm do kinh doanh không hiệu quả.
“Cùng khu vực, nhiều căn nhà mặt phố có giá thuê chỉ từ 10 - 15 triệu đồng/tháng. Giá mặt bằng thấp giúp giá bán hàng hóa rẻ hơn và cư dân sẵn sàng đi xa để tiết kiệm chi phí khiến việc kinh doanh tại các khối đế không hiệu quả. Trong khi đó, nhiều chủ shophouse khối đế vẫn giữ giá thuê cao, khiến mặt bằng khó thu hút khách thuê” - chị Hà Minh chia sẻ.
Tương tự, anh Nguyễn Văn Hưng (môi giới cho thuê nhà phố thương mại, shophouse) cho biết, thị trường shophouse chân đế gần đây đang khá ảm đạm khi lượng khách thuê sụt giảm rõ rệt. Nhiều mặt bằng diện tích từ 120 – 130m2 được chào thuê với giá khoảng 30 triệu đồng/tháng, nhưng vẫn khó tìm được khách dài hạn. “So với kỳ vọng sinh lời, tỉ suất cho thuê hiện nay chỉ dao động từ 2 - 3%, cao nhất cũng chỉ đạt 4%, mức khá thấp so với gửi tiết kiệm ngân hàng. Chủ nhà đang gặp khó khi vừa phải giữ giá thuê để đảm bảo lợi nhuận, vừa phải đối mặt với thị trường ngày càng kén khách", anh Hưng nhận định.
Cần quy hoạch lại và chuyển đổi công năng linh hoạt
Trên thực tế, nhiều thương hiệu và tiểu thương bán lẻ đang dịch chuyển mạnh sang các kênh bán hàng online thay vì mở rộng điểm bán trực tiếp. Xu hướng này khiến các mặt bằng kinh doanh truyền thống, đặc biệt là shophouse khối đế, dần mất đi sức hút. Trong bối cảnh chi phí mặt bằng, nhân sự ngày càng leo thang, thương mại điện tử được xem là giải pháp giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành mà vẫn tiếp cận hiệu quả với khách hàng.
Anh Minh Nghĩa (môi giới bất động sản) cho rằng, việc tỷ suất cho thuê thấp của các nhà phố thương mại hiện nay đến từ nhiều nguyên nhân, đặc biệt là từ sự cạnh tranh từ các trung tâm thương mại bởi đây thường có lưu lượng khách lớn, được quản lý vận hành bài bản và mức giá thuê ổn định trong thời gian dài. “Shophouse chân đế cũng tương tự nhà phố thương mại do các cá nhân sở hữu, vận hành tự phát, giá thuê không ổn định và thường bị chi phối bởi các biến động của thị trường. Chính điều này là một trong những nguyên nhân khiến phân khúc mất sức hấp dẫn với khách thuê” - anh Minh nghĩa chia sẻ.
Giá thuê không ổn định và thường bị chi phối bởi các biến động của thị trường khiến mặt bằng khối đế dần mất sức hút. Ảnh: Lê Tâm.
Đề cập đến nội dung trên, Giám đốc cấp cao, Chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam Nguyễn Hoài An cho rằng, một trong những yếu tố quyết định hiệu quả vận hành của khối đế là mật độ dân cư và tỷ lệ lấp đầy của dự án. Ngoài ra, mặt bằng khối đế tại các tòa chung cư cũng đối mặt với sự cạnh tranh từ chính các trung tâm thương mại nội khu, hoặc cạnh tranh với các loại hình chợ truyền thống và các cửa hàng tạp hóa ở khu vực lân cận.
"Nhiều chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm quy hoạch nên phát triển quá nhiều shophouse, vượt quá nhu cầu thực tế. Việc này không chỉ gây lãng phí mà còn tạo ra cạnh tranh nội bộ không cần thiết. Shophouse nên được phát triển quy mô vừa phải, thường từ 1 - 2 tầng, đồng thời cân nhắc chuyển đổi công năng phù hợp với hành vi tiêu dùng và đặc điểm nhân khẩu học từng khu vực. Đối với các dự án chung cư nằm trong khu đô thị phức hợp, việc quy hoạch công năng khối đế cần được đặt trong tổng thể phát triển của toàn khu đô thị, đảm bảo tính liên kết và bổ trợ với các hạng mục thương mại khác" - bà Nguyễn Hoài An đánh giá.
"Bên cạnh các lý do về giá cả, sự cạnh tranh khốc liệt từ các trung tâm thương mại, đại siêu thị hiện đại, bán hàng online với những tiện ích vượt trội cũng là một phần nguyên nhân khiến mặt bằng nhà phố, shophouse chung cư ngày càng mất giá. Việc khối đế thương mại, shophouse chung cư bị bỏ trống thời điểm này là điều hiển nhiên vì mọi chi tiêu, chi phí ngày càng cao khiến cho người kinh doanh, khai thác dịch vụ gặp khó; buộc họ phải trả lại nhiều mặt bằng, vị trí kinh doanh nếu không mang lại lợi nhuận lâu dài".
Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Trang Bùi
Đồng quan điểm, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills Trần Phạm Phương Quyên cho rằng, để tăng sức hút và hiệu quả khai thác khối đế thương mại, các chủ đầu tư cần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhóm khách thuê có nhu cầu diện tích lớn hoặc hoạt động trong các ngành thiết yếu. Đặc biệt, việc thiết kế mặt bằng nên được tính toán kỹ lưỡng ngay từ giai đoạn tiền xây dựng, nhằm đảm bảo khi hoàn thiện có thể đáp ứng đúng nhu cầu của khách thuê mục tiêu.
"Thời gian tới, bất động sản khối đế thương mại tại các dự án nhà ở sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Đây là xu hướng chung trên toàn cầu, khi hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng và nhu cầu mua sắm đang dịch chuyển mạnh sang các trung tâm thương mại. Nếu đã có nhiều ưu đãi mà vẫn không thu hút được khách thuê, chủ đầu tư cần cân nhắc chuyển đổi công năng khối đế sang các mô hình như văn phòng, trường học hoặc trung tâm đào tạo… để tiếp cận thêm các nhóm khách thuê tiềm năng" - bà Trần Phạm Phương Quyên khuyến cáo./.
