Sáp nhập tỉnh, thành: Cơ hội của thị trường địa ốc
Từ cuối năm 2024 đến nay, các đề xuất và kế hoạch sáp nhập tỉnh nhằm tinh gọn bộ máy hành chính, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tối ưu hóa nguồn lực phát triển kinh tế đã thu hút sự quan tâm của dư luận. Việc sáp nhập các tỉnh không chỉ tác động đến cấu trúc hành chính, mà còn có ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội. Trong đó, thị trường bất động sản là một trong những khu vực chịu tác động rõ nét nhất.
Trên thực tế, việc sáp nhập địa giới hành chính kéo theo điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng và chính sách đất đai dẫn đến biến động giá và cơ hội đầu tư bất động sản. Thị trường chứng kiến nhiều nhóm nhà đầu tư vào cuộc "săn đất", nhất là tại các tỉnh, thành là trung tâm sáp nhập, với kỳ vọng hưởng lợi từ sự thay đổi này.
Chỉ một thời gian ngắn kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Diễn biến này không "mới" trên thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định "xuống tiền". Với niềm tin mạnh mẽ rằng sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế, xã hội, cùng với đó là giá của bất động sản cũng tăng theo.
Chỉ một thời gian ngắn kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, sáp nhập tỉnh, thành phố là câu chuyện nóng kéo dài suốt từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay. Mức độ quan tâm và kỳ vọng lớn của thị trường địa ốc với việc sáp nhập tỉnh vừa là cơ hội, song cũng vừa là thách thức trong tương lai.
Cụ thể, khi sáp nhập tỉnh, thành phố, thị trường có cơ hội được đẩy mạnh đầu tư công cho hạ tầng, kinh tế khu vực; có chính sách mới để kết nối, bổ trợ kinh tế, xã hội; chi phí quản lý công được tối ưu.
Tuy nhiên, thị trường phải đối mặt với những thách thức về công tác quản lý, tránh sốt đất theo hướng không bền vững. Bên cạnh đó, còn có sự khác biệt về xã hội, văn hóa tại các địa phương. Sự chênh lệch về phát triển kinh tế giữa các khu vực có thể tạo động lực tăng trưởng chung.
Dẫn chứng từ việc sáp nhập tỉnh Hà Tây (cũ) vào Hà Nội năm 2008, một chuyên gia nhận định rằng khu vực này đã ghi nhận những biến động tích cực về giá bất động sản. Trong giai đoạn 2016-2025, giá bất động sản tại Hà Nội đã tăng trung bình khoảng 2,4 lần, trong khi tại khu vực Hà Tây (cũ), mức tăng dao động từ 2,6 đến 15 lần cho thấy sức bật đáng kể sau khi sáp nhập.
Không phải khu vực nào sau sáp nhập cũng thành "đất vàng"
Theo PGS.TS Ngô Trí Long, Chuyên gia kinh tế, việc sáp nhập tỉnh thường tạo ra những thay đổi đáng kể về giá trong thị trường bất động sản, đặc biệt tại các khu vực trung tâm hành chính mới và những nơi có hạ tầng kết nối tốt. Khi một tỉnh được sáp nhập và trung tâm hành chính mới được thiết lập, giá đất tại khu vực này thường tăng đáng kể. Đất khu vực có hạ tầng kết nối tốt sẽ tăng nhanh hơn so với khu vực khác. Sự phát triển hạ tầng giao thông và kết nối đóng vai trò quan trọng trong việc tăng giá trị bất động sản. Đơn cử, sau khi các tuyến đường như Lê Văn Lương kéo dài và metro Cát Linh - Hà Đông được phát triển, giá đất đã tăng vọt.
Tuy nhiên, những khu vực không có hệ thống giao thông kết nối tốt, không nằm trong quy hoạch phát triển trọng điểm sẽ khó thu hút đầu tư. Các tỉnh có nền kinh tế phụ thuộc vào nông nghiệp hoặc chưa phát triển công nghiệp có thể chứng kiến sự chững lại hoặc sụt giảm giá đất. Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn 2015-2018, giá đất tại các huyện thuần nông của một số tỉnh sau sáp nhập chỉ tăng trung bình 2-3%/năm, thấp hơn nhiều so với khu vực có hạ tầng phát triển tốt (tăng 8-10%/năm).
Đất khu vực có hạ tầng kết nối tốt sẽ tăng nhanh hơn so với khu vực khác
Đồng quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, Metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên "tin tức" mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.
Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá "kỳ vọng", đã bị đẩy lên quá cao.
Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm "lướt sóng" cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.
Bất động sản Đông Bắc TP.HCM trước bước ngoặt lớn
Tại thị trường phía Nam, ghi nhận thực tế cho thấy, việc Bình Dương chính thức "về chung nhà" với TP.HCM đã tác động nhiều đến thị trường bất động sản, nhất là về mặt tâm lý. Thị trường chứng kiến những chuyển biến lớn, thúc đẩy dòng vốn dịch chuyển mạnh mẽ. Bình Dương với lợi thế hạ tầng đồng bộ, giao thông kết nối thuận tiện và tiềm năng đô thị hóa bền vững đang trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn.
Sau thông tin sáp nhập, mức độ quan tâm đến bất động sản Bình Dương tăng đáng kể, đặc biệt tại thành phố Thuận An hay còn gọi là Đông Bắc TP.HCM với lượt tìm kiếm tăng 26%. Sự gia tăng này phản ánh tâm lý tích cực của nhà đầu tư về tiềm năng sáp nhập, đặc biệt tại các khu vực chiến lược gần TP.HCM, khiến giá cả và giao dịch tại đây sôi động hơn.
Sau khi trở thành một phần TP.HCM, khu vực sẽ được nâng tầm vị thế, mở ra cơ hội bùng nổ giá trị bất động sản nhờ quy hoạch đồng bộ, hạ tầng và chính sách phát triển đô thị. Điều này kích thích dòng vốn đầu tư đổ về, kéo theo sự gia tăng lực lượng lao động và chuyên gia nước ngoài, làm tăng nhu cầu nhà ở đáng kể.
Sở hữu các tuyến giao thông huyết mạch như Quốc lộ 13 mở rộng lên 60m (dự kiến hoàn thành giai đoạn 2027-2028), cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn, Tỉnh lộ 743, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến đường metro số 2… khu vực này đã và sẽ trở thành tâm điểm đầu tư trong thời gian tới.
Bất động sản Đông Bắc TP.HCM trở thành tâm điểm đầu tư sau sáp nhập
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, với xu hướng chuyển dịch dân cư từ TP.HCM về các khu vực sát cạnh trung tâm, Đông Bắc TP.HCM thu hút sự quan tâm nhờ vào ba yếu tố chính.
Thứ nhất là nền giá hấp dẫn, giúp các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thị trường mà vẫn đảm bảo tiềm năng sinh lời. Tính từ quý 1/2020 đến nay mức giá của Đông Bắc TP.HCM đã tăng trưởng khoảng 39%.
Thứ hai là hạ tầng và tiện ích đầy đủ, đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh sống của cư dân. Hệ thống tiện ích lõi tại khu vực hiện đã được phát triển đầy đủ và đáp ứng tốt nhu cầu đời sống của cư dân. Các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên và các khu vui chơi giải trí đã tạo ra một môi trường sống tiện nghi, hiện đại. Cư dân tại đây không chỉ được hưởng lợi từ hệ thống giao thông kết nối thuận tiện với TP.HCM mà còn có thể tận hưởng những dịch vụ chất lượng ngay tại khu vực sinh sống, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và thu hút các đối tượng cư dân đa dạng.
Thứ ba, thế mạnh của Đông Bắc TP.HCM còn đến từ hệ thống khu công nghiệp quy mô lớn, tạo điều kiện việc làm và thu hút nhập cư. Các khu công nghiệp này không chỉ là động lực phát triển kinh tế mà còn thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là các dự án chung cư. Lượng lao động, chuyên gia và nhân viên từ các doanh nghiệp trong khu công nghiệp tìm kiếm nơi ở gần chỗ làm, tạo ra thị trường bất động sản đầy tiềm năng. Chính sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp đã góp phần làm tăng sức hấp dẫn của khu vực, đưa nơi đây trở thành điểm đến lý tưởng cho cả người lao động và nhà đầu tư bất động sản./.
