"Xuống tiền" đầu tư đất tỉnh: Cần làm gì để tránh bị chôn vốn?

Từ giấc mộng "đón đầu quy hoạch" đến thực tế "cỏ mọc um tùm"

Khi kỳ vọng đón đầu quy hoạch không thành hiện thực, nhiều người buộc phải đối diện với thực tế đất rẻ nhưng không thanh khoản, giá thấp vẫn không có người mua. Bài toán đầu tư bất động sản tỉnh lẻ, từ một cơ hội đầu tư đầy hứa hẹn có thể trở thành gánh nặng tài chính, mang đến những bài học sâu sắc về chiến lược đầu tư, quản lý rủi ro và sự cảnh giác cần thiết trước những biến động của thị trường đối với các nhà đầu tư.

2 năm trước, chị Thu Huyền (Đông Anh, Hà Nội) "xuống tiền" mua một lô đất tại Hoà Lạc với hy vọng "một vốn bốn lời" nhờ thông tin khu vực này sẽ sớm hình thành một khu đô thị mới.

"Chỉ trong 1 tuần, môi giới đưa tôi đi xem 3 khu đất và chốt luôn khu có giá gần 1,3 tỷ đồng. Họ khẳng định giá sẽ tăng gấp đôi trong thời gian ngắn", chị Huyền kể.

Thế nhưng đến nay, khu đất ấy vẫn chỉ là bãi cỏ hoang, không có điện, nước, và cũng không có bất kỳ dấu hiệu nào cho thấy sẽ có một khu đô thị được xây dựng trong tương lai gần. Hiện lô đất mà chị sở hữu vẫn nằm im lìm, không có người mua.

Tương tự, năm 2022, anh Hoàng Hải (Long Biên, Hà Nội) mua một lô đất 85m2 tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất với kỳ vọng "đón sóng quy hoạch" từ thông tin quy hoạch khu công nghệ cao mở rộng và trục Đại lộ Thăng Long kéo dài. Theo lời môi giới, giá đất khu vực này sẽ "tăng phi mã" khi nhiều nhà đầu tư đổ về "đón sóng" hạ tầng.

Với mức giá 1,1 tỷ đồng cho mảnh đất, anh Hải tin rằng đây là "cơ hội không thể bỏ lỡ". Tuy nhiên, sau 3 năm, khu đất vẫn nằm trong vùng chưa được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết, hạ tầng kết nối chậm triển khai, khu dân cư xung quanh còn thưa thớt.

"Tôi đã rao bán mảnh đất gần 2 năm, giảm giá xuống còn hơn 850 triệu đồng nhưng vẫn không có ai hỏi mua. Cứ giữ mãi cũng sốt ruột, nhưng bán lỗ thì tiếc", anh Hải chia sẻ.

Những câu chuyện của chị Huyền và anh Hải chỉ là một phần nhỏ trong số các nhà đầu tư gặp khó khăn khi đầu tư vào đất tỉnh.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, lý giải nguyên nhân của thực trạng trên đến từ việc nhà đầu tư thiếu thông tin thực tế, chạy theo đám đông, mua đất không căn cứ vào nhu cầu thật.

"Nhiều người mua đất mà không quan tâm đến quy hoạch chi tiết, khả năng kết nối hạ tầng hay nhu cầu dân cư trong khu vực. Họ chỉ nghe nói nơi này sắp có khu đô thị, nơi kia sắp có cầu đường, hay chỗ này chuẩn bị lên thành phố thế là gom tiền mua, rồi 'ôm đất' dài hạn mà chẳng biết khi nào mới thanh khoản nổi," ông Trần Khánh Quang nhận định.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo chọn "đi đường dài"

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch ATA Group cho biết, việc đầu tư nhỏ lẻ, thích mua lướt sóng, tâm lý mua theo đám đông, mua theo thông tin, hoặc theo một số chuyên gia nhận định, nhưng không sát thị trường đã khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt tại thị trường đất tỉnh hoặc vùng ven đô thị.

Theo ông Tuấn, nếu chỉ đầu cơ lướt sóng, sẽ phải chấp nhận "được ăn cả, ngã về không" và phải đối diện trước rủi ro. Còn nếu là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ, có tư duy đầu tư thật sự, cần thay đổi cách làm, yếu tố đầu tiên cần chọn là bảo toàn đồng vốn, bảo toàn rủi ro trước.

Cần phân tích rõ về pháp lý, động lực tăng trưởng, giá cả, quy hoạch, hạ tầng... Khi đó, đầu tư "nếu lời thì vui, nhưng chậm thì không quá buồn" vì dự toán được tính xác thực của thị trường, chứ không phải ăn may, nghe đồn thổi không kiểm chứng.

"Tất nhiên ai cũng muốn mua đất giá rẻ, ai cũng muốn lời ngay khi mua, nếu không được như ý thì có thể đợi 3 - 5 năm để gỡ vốn. Quan trọng, bất động sản có giá trị pháp lý, giá cả, yếu tố động lực và có tiềm năng tăng giá đúng thực tế, thì bán rẻ cũng có thể có người mua, dễ vào bờ hơn", ông Tuấn cho hay.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM cho rằng, có 3 nguyên tắc mà mọi nhà đầu tư cần lưu ý để đảm bảo thanh khoản, tránh bị chôn vốn.

Thứ nhất, cần nắm rõ khu vực định đầu tư. Trong đầu tư bất động sản, việc hiểu rõ thông tin về quy hoạch, hạ tầng của địa bàn định đầu tư rất quan trọng. Thực tế, những thay đổi về hạ tầng, quy hoạch luôn là chỉ hướng cho các đợt sốt nóng, tăng giá bất động sản.

Ngoài ra, khi khoanh vùng đầu tư, nên hướng tới những địa bàn có tiềm năng thay đổi hạ tầng, chẳng hạn những nơi có công nghiệp phát triển mạnh, hay nằm gần các đô thị lớn, thu hút nguồn vốn FDI…

Thứ hai, không đầu tư theo tâm lý đám đông bởi có thể mua phải dự án, khu đô thị "ma", hoặc không có khả năng thanh khoản do không thể thu hút cư dân về sinh sống. Trên thực tế đã có rất nhiều nhà đầu tư mắc phải trường hợp này khi đổ bộ về nhiều dự án được "tung hô" rầm rộ nhưng bản chất không có thật.

Thứ ba, để hạn chế tối đa rủi ro khi đầu tư bất động sản tỉnh, nhà đầu tư cần phải cân nhắc tiềm lực tài chính. Bởi khi đầu tư vào các dự án bất động sản tỉnh có quy mô lớn, thời gian phát triển dài thì nhà đầu tư phải chủ động được dòng vốn, nếu chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính thì rủi ro rất cao.

Trong trường hợp chưa có kinh nghiệm, nhà đầu tư nên chọn sản phẩm địa ốc vừa túi tiền, ưu tiên dòng tiền nhàn rỗi. Nếu lựa chọn vay ngân hàng cũng cần phải tính toán đến nhiều yếu tố như gói vay, hạn mức, lãi suất định kỳ…, tránh tình trạng áp lực tài chính quá nặng nề, khi lãi suất biến động hoặc sản phẩm khó thanh khoản sẽ tăng gánh nặng chi trả.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, khuyến nghị các nhà đầu tư nên chuyển sang chiến lược dài hạn, tập trung vào những sản phẩm có khả năng tạo ra dòng tiền thực tế như đất có thể xây dựng cho thuê hoặc kinh doanh, thay vì chỉ chờ đợi sự tăng giá để bán "sang tay".

"Nếu không thể tạo ra giá trị sử dụng, đất chỉ là tài sản chết. Càng giữ lâu, chi phí cơ hội càng lớn," ông Tuấn nhấn mạnh./.