Đơn giản hóa thủ tục, tăng tốc dự án
Từ ngày 1/7/2025, Việt Nam chính thức áp dụng mô hình chính quyền đô thị hai cấp với 34 tỉnh, thành phố. Đây không chỉ là những bước cải cách thể chế quan trọng nhằm tinh gọn bộ máy và nâng cao hiệu quả điều hành, mà được kỳ vọng mở ra những thay đổi mang tính nền tảng cho thị trường bất động sản – một lĩnh vực vốn phụ thuộc nhiều vào quy hoạch, thủ tục pháp lý và sự minh bạch hành chính.
Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn quốc Dịch vụ Định giá và Tư vấn tại Savills Việt Nam, mô hình chính quyền hai cấp có thể sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhất là trong việc cấp phép đầu tư, xây dựng và phê duyệt dự án. Việc phân quyền xuống các chính quyền đia phương được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và giảm sự phụ thuộc vào các cơ quan Trung ương – vốn từng là nút thắt trong nhiều dự án tại các đô thị lớn.
Bà Giang cho rằng: "Từ đó tiến độ thực hiện dự án có thể sẽ được rút ngắn, giảm thiểu các chi phí phát sinh do trì hoãn, giúp nâng cao lợi nhuận cho các nhà đầu tư bất động sản".
Cùng với việc tinh gọn bộ máy, yếu tố minh bạch và khả năng dự đoán trong hệ thống pháp lý cũng được kỳ vọng sẽ được cải thiện rõ rệt. Việc hợp nhất thẩm quyền ra quyết định ở cấp tỉnh giúp loại bỏ tình trạng chồng chéo trách nhiệm – nguyên nhân chính dẫn đến sự thiếu nhất quán trong cách hiểu và áp dụng pháp luật.
Đồng thời, nỗ lực chuyển đổi số như xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống cấp phép điện tử sẽ tăng khả năng tiếp cận thông tin và hạn chế dư địa cho các can thiệp chủ quan. sau
"Đây là bước tiến quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận hơn với các chuẩn mực quốc tế về tính minh bạch", bà Giang nhận định và thêm rằng, điều này không chỉ thu hút các nhà đầu tư trong nước mà còn tăng cường niềm tin cho dòng vốn ngoại.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho hay, nghị quyết tinh gọn bộ máy từ 63 tỉnh, thành phố xuống còn 34, cùng với việc cắt giảm hơn 6.700 xã, phường là bước ngoặt trong cải cách hành chính Việt Nam. Thay đổi này không chỉ nhằm mục đích tinh gọn bộ máy mà còn mở đường cho một làn sóng quy hoạch mới, định hình lại cơ chế cấp phép và dòng vốn công, từ đó tạo đà cho thị trường bất động sản bứt phá.
Ông Điệp cũng tin rằng, với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và quyết tâm cao, sau sáp nhập mọi quy trình, thủ tục phê duyệt dự án sẽ trở nên cụ thể và rõ ràng hơn. Điều này sẽ giúp các nhà đầu tư nhanh chóng đánh giá khả năng hiện thực hóa dòng tiền, thúc đẩy sự minh bạch và hiệu quả trong phát triển dự án bất động sản.
"Sự tinh gọn trong bộ máy hành chính, loại bỏ các tầng nấc trung gian… hứa hẹn giảm thiểu đáng kể thời gian và chi phí liên quan đến thủ tục pháp lý, dự án, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản", ông Điệp khẳng định.
Việc sáp nhập tỉnh thành mang đến những động lực tích cực cho thị trường bất động sản xét đến hiệu quả từ tinh gọn bộ máy quản lý, ngân sách chủ động hơn, vị trí địa lý được khai thác hiệu quả và hạ tầng liên kết. Ảnh minh họa.
Xây dựng bảng giá đất minh bạch và khoa học hơn
Một điểm đáng chú ý khác là tác động từ việc sáp nhập các đơn vị hành chính. Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, các địa phương sau sáp nhập sẽ ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là mọi khu vực trong một tỉnh mới sẽ áp dụng mức giá như nhau.
Bà Giang cho biết, luật đã yêu cầu bảng giá đất phải được xây dựng theo khu vực và vị trí cụ thể, và có thể xác định đến từng thửa đất nếu có đầy đủ dữ liệu. Như vậy, việc dùng chung một bảng giá cho toàn tỉnh sau sáp nhập vẫn có thể đảm bảo sự khác biệt rõ ràng về giá trị từng khu vực – miễn là quá trình thiết kế được thực hiện bài bản, bám sát thực tế.
Về giai đoạn chuyển tiếp, khi bảng giá đất mới chưa được ban hành, bà Giang cho rằng các địa phương nên tiếp tục áp dụng bảng giá hiện hành trước khi sáp nhập nhằm đảm bảo tính ổn định và không gián đoạn trong công tác quản lý, thu ngân sách.
Đơn cử, Sở Nông nghiệp - Môi trường đã kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh tiếp tục áp dụng 3 bảng giá đất hiện hành tại TP. Hồ Chí Minh (mới) trên 3 khu vực là TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2025. Sau đó, từ ngày 1/1/2026, UBND TP. Hồ Chí Minh sẽ ban hành bảng giá đất mới áp dụng lần đầu trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh (mới) theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025 của Chính phủ.
Đây cũng là khoảng thời gian "vàng" để chính quyền địa phương chuẩn bị cơ sở dữ liệu, bản đồ địa chính số và tổ chức tư vấn độc lập, hướng tới xây dựng bảng giá đất mới minh bạch và khoa học hơn.
Cạnh tranh thu hút đầu tư
Bên cạnh những thuận lợi, việc phân cấp, phân quyền cũng khiến sự cạnh tranh trong chính sách thu hút đầu tư giữa các địa phương trở nên rõ rệt hơn. Với quyền tự chủ lớn hơn, chính quyền cấp tỉnh có thể chủ động hơn trong việc đưa ra ưu đãi về thuế, sử dụng đất và phát triển hạ tầng.
Trong báo cáo chuyên đề ngành bất động sản với chủ đề sáp nhập tỉnh thành và tác động đến thị trường bất động sản công bố mới đây, chuyên gia từ Chứng khoán VCBS cho rằng, sau khi sáp nhập, các tỉnh thành lớn hơn sẽ có khả năng tự chủ trong việc quản lý và phân bổ vốn mà không cần phải qua sự điều phối từ Ngân sách Trung ương, giúp đơn giản quá quy trình, tiết kiệm thời gian, chi phí và linh hoạt hơn trong việc cân đối nguồn lực phục vụ mục tiêu phát triển trên địa bàn.
VCBS đánh giá: "Việc sáp nhập sẽ tạo dư địa linh hoạt cho các địa phương thu hút đầu tư, giảm chồng chéo thủ tục giữa các địa bàn khác nhau, giảm sự tranh giành FDI giữa các địa phương".
Về dài hạn, việc sáp nhập tỉnh thành mang đến những động lực tích cực cho thị trường bất động sản xét đến hiệu quả từ tinh gọn bộ máy quản lý, ngân sách chủ động hơn, vị trí địa lý được khai thác hiệu quả và hạ tầng liên kết được tăng cường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đô thị.
Tuy vậy, các chuyên gia cũng lưu ý giá trị của các bất động sản chỉ thực sự được cải thiện cùng với sự phát triển của hạ tầng, tiện ích, nhu cầu nhà ở và các hoạt động kinh tế trên địa bàn, do đó sẽ cần thêm thời gian để thể hiện và có sự phân hóa nhất định giữa các khu vực.
Còn theo bà Giang, các nhà đầu tư quốc tế phải tiếp cận thị trường bất động sản Việt Nam với nhiều chiến lược hơn, dựa trên phân tích năng lực cạnh tranh từng vùng, định hướng phát triển của địa phương và mức độ phù hợp với dự án.
Bà Giang cũng nhấn mạnh, thành công của một địa phương sẽ phụ thuộc vào sự rõ ràng trong thực thi chính sách, năng lực của đội ngũ cán bộ địa phương, cũng như việc tiếp tục cải cách hệ thống pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, phát triển hạ tầng và đối thoại hiệu quả giữa chính quyền và nhà đầu tư sẽ là yếu tố không thể thiếu để xây dựng một môi trường đầu tư cạnh tranh, minh bạch và hiệu quả.
"Tổng hòa các yếu tố này sẽ góp phần nâng cao sức hấp dẫn của bất động sản Việt Nam trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Những thay đổi hành chính, nếu được thực thi đồng bộ và hiệu quả, sẽ là "đòn bẩy" mạnh mẽ, đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững và hội nhập sâu rộng hơn với nền kinh tế khu vực và thế giới", bà Giang khẳng định.
