5 tuyến metro sẽ thay đổi thị trường nhà ở Hà Nội thế nào?

Metro sẽ thay đổi cách người Hà Nội chọn nơi ở

Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã khởi công đồng loạt 5 dự án đường sắt đô thị trọng điểm, hướng tới mục tiêu cơ bản hoàn thành vào năm 2030. Các dự án gồm tuyến số 1, từ Thường Tín qua Ngọc Hồi, ga Hà Nội, Yên Viên đến sân bay Nội Bài; tuyến số 2, nối Nội Bài với Trần Hưng Đạo, Thượng Đình và khu vực phía nam thành phố; tuyến số 8, từ Hòa Lạc qua Mai Dịch, Vành đai 3 đến Dương Xá. Hai tuyến còn lại là tuyến số 10, kết nối Đông Anh, Võ Chí Công, Vành đai 3, Vành đai 2,5 và Times City; tuyến số 14, từ cầu Thăng Long qua Hồng Hà đến Gia Lâm.

Khi đi vào vận hành, hệ thống 5 tuyến metro này sẽ tạo ra mạng lưới liên thông giữa sân bay Nội Bài, trung tâm ga Hà Nội, các đầu mối Ngọc Hồi, Hòa Lạc, Thư Lâm, Cổ Loa, Ocean Park và nhiều khu vực phát triển mới, đồng thời kết nối đồng bộ với các tuyến hiện hữu như tuyến số 3 và số 5. Qua đó, từng bước hình thành hệ thống giao thông công cộng quy mô lớn, đóng vai trò xương sống trong cấu trúc phát triển đô thị hiện đại.

Theo giới chuyên môn, đây không chỉ là một bước tiến về hạ tầng giao thông, mà còn mang ý nghĩa định hình lại không gian phát triển của Thủ đô. Khi các tuyến metro dần hình thành, bản đồ bất động sản Hà Nội cũng đang được tái cấu trúc theo các cực phát triển mới, gắn liền với mạng lưới đường sắt đô thị.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, việc phát triển đồng thời 5 tuyến metro sẽ là yếu tố cốt lõi định hình cấu trúc đô thị đa cực của Hà Nội. Thay vì tiếp tục tập trung vào khu vực nội đô lịch sử, thành phố sẽ từng bước dịch chuyển sang mô hình đa trung tâm, với các cực tăng trưởng mới như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc, đồng thời mở rộng không gian phát triển về phía Nam trong dài hạn.

Theo bà Hằng, sự thay đổi này không chỉ đến từ việc mở rộng hạ tầng giao thông, mà còn từ khả năng tái tổ chức không gian đô thị theo hướng hiện đại và hiệu quả hơn. Mạng lưới metro sẽ tạo tiền đề để phát triển các khu đô thị theo mô hình TOD (Transit Oriented Development) quanh các nhà ga, nơi tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và các dịch vụ công cộng với mật độ hợp lý, qua đó tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất và hình thành những trung tâm đô thị mới.

Quan trọng hơn, theo chuyên gia Savills, metro sẽ tạo ra sự thay đổi căn bản trong cách vận hành của đô thị. "Metro không chỉ giúp giãn dân khỏi khu vực trung tâm mà còn góp phần tái phân bổ các hoạt động kinh tế dọc theo các hành lang giao thông chiến lược, giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, từ đó từng bước giải quyết áp lực ùn tắc, ô nhiễm và nâng cao chất lượng phát triển đô thị của Thủ đô trong dài hạn", bà Hằng nhấn mạnh.

Ở góc độ thị trường, những thay đổi về hạ tầng cũng được kỳ vọng sẽ kéo theo sự dịch chuyển trong hành vi lựa chọn nơi ở của người dân. Bà Hằng cho rằng, khi khả năng kết nối giữa các khu vực được cải thiện, khoảng cách địa lý sẽ không còn là yếu tố quyết định như trước. 

Thay vào đó, người mua nhà sẽ quan tâm nhiều hơn đến khả năng tiếp cận nơi làm việc, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các tiện ích thiết yếu thông qua hệ thống giao thông công cộng. Điều này mở ra dư địa phát triển rất lớn cho các khu vực vùng ven, đặc biệt là những đại đô thị được quy hoạch bài bản và kết nối trực tiếp với các tuyến metro.

Theo bà, trong dài hạn, những dự án nằm gần nhà ga hoặc được phát triển theo mô hình TOD sẽ sở hữu lợi thế cạnh tranh rõ rệt nhờ khả năng kết nối thuận tiện và chất lượng sống được nâng cao. Xu hướng này không chỉ thúc đẩy quá trình giãn dân khỏi khu vực nội đô, mà còn góp phần hình thành các cộng đồng dân cư mới tại các cực tăng trưởng của Hà Nội. 

"Người dân sẽ có cơ hội tiếp cận không gian sống rộng rãi hơn, chất lượng sống tốt hơn với chi phí hợp lý hơn, trong khi vẫn duy trì khả năng kết nối nhanh với khu vực trung tâm", bà Hằng nhận định.

Từ thực tiễn đó, chuyên gia Savills dự báo nhóm dịch chuyển đầu tiên sẽ là các gia đình trẻ và người mua ở thực - những đối tượng ưu tiên môi trường sống hiện đại, đầy đủ tiện ích và thuận tiện cho việc di chuyển hằng ngày. Tiếp đến là tầng lớp trung lưu khi giá nhà khu vực trung tâm ngày càng vượt quá khả năng chi trả, buộc họ tìm kiếm các lựa chọn tại những đô thị vệ tinh có mức giá hợp lý hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối nhờ hệ thống metro.

Bên cạnh đó, quá trình tái thiết đô thị và giãn dân cũng sẽ thúc đẩy một bộ phận cư dân nội đô chuyển dịch sang các khu vực phát triển mới có hạ tầng đồng bộ hơn. Đặc biệt, khi mạng lưới metro đi vào vận hành, những người làm việc tại trung tâm hoàn toàn có thể lựa chọn sinh sống ở vùng ven để tận hưởng không gian sống rộng rãi, chất lượng hơn mà không phải đánh đổi quá nhiều về thời gian di chuyển. 

Theo bà Hằng, xu hướng này cũng phù hợp với lực lượng lao động trẻ đang ngày càng phổ biến mô hình làm việc linh hoạt, kết hợp giữa làm việc trực tiếp và từ xa, qua đó góp phần định hình những cộng đồng dân cư mới gắn với hệ thống giao thông công cộng trong tương lai. 

Nguồn cung nhà ở sẽ dịch chuyển theo các tuyến metro

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, để những kỳ vọng về sự thay đổi diện mạo đô thị và thị trường bất động sản trở thành hiện thực, việc đầu tư các tuyến metro mới chỉ là điều kiện cần. Yếu tố quyết định nằm ở khả năng phát triển đồng bộ không gian đô thị xung quanh các nhà ga theo đúng tinh thần của mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD).

"Bản chất của TOD không chỉ là phát triển bất động sản dọc các tuyến metro, mà là kiến tạo những cộng đồng đô thị có thể đáp ứng hầu hết nhu cầu sống, làm việc, học tập và giải trí trong bán kính có thể tiếp cận bằng giao thông công cộng", bà Hằng nhấn mạnh.

Theo chuyên gia Savills, để đạt được mục tiêu đó, trước hết cần hình thành một mạng lưới giao thông công cộng khối lượng lớn với metro, đường sắt đô thị hoặc BRT đóng vai trò trục xương sống. Trên nền tảng này, các khu vực quanh nhà ga cần được quy hoạch theo hướng phát triển mật độ cao và đa chức năng, tích hợp hài hòa giữa nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ và các tiện ích công cộng nhằm tối ưu hóa giá trị sử dụng đất và giảm nhu cầu di chuyển bằng phương tiện cá nhân.

Không chỉ dừng ở quy hoạch không gian, TOD chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được hỗ trợ bởi hệ thống hạ tầng tiếp cận đồng bộ. Theo bà Hằng, mạng lưới vỉa hè, đường dành cho xe đạp, các điểm trung chuyển và không gian công cộng cần được đầu tư bài bản, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ga bằng những phương thức di chuyển bền vững. Đồng thời, quá trình triển khai cũng đòi hỏi cơ chế quy hoạch, quản lý và phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan nhằm bảo đảm sự thống nhất từ quy hoạch đến thực thi.

Theo bà Hằng, khi những điều kiện này được đáp ứng, tác động của metro sẽ không chỉ dừng lại ở việc thay đổi thói quen đi lại của người dân, mà còn tạo ra sự dịch chuyển đáng kể về cấu trúc nguồn cung và xu hướng phát triển của thị trường nhà ở.

Cụ thể, trong những năm tới, các đại đô thị tại Đông Anh, Gia Lâm, phía Tây và phía Nam Hà Nội, đặc biệt là những khu vực nằm dọc các tuyến metro, được dự báo sẽ bổ sung nguồn cung lớn ở nhiều phân khúc, từ căn hộ hạng B, hạng C đến nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đáng chú ý, khi hệ thống metro từng bước đi vào vận hành, nguồn cung nhà ở có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 được kỳ vọng sẽ gia tăng đáng kể, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Đánh giá về triển vọng này, bà Hằng cho rằng đây sẽ là một trong những tác động tích cực nhất của quá trình phát triển hạ tầng giao thông đối với thị trường bất động sản. "Người dân có nhu cầu ở thực sẽ có thêm nhiều lựa chọn nhà ở với mức giá hợp lý hơn, đồng thời vẫn được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông hiện đại và chất lượng sống ngày càng được nâng cao", Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định./.