Mua bất động sản "cắt" lỗ: Cơ hội thật hay "bẫy" giá?

Áp lực dòng tiền gia tăng, làn sóng "cắt lỗ" lan rộng

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ sàng lọc mới. Khi sức cầu suy yếu, thanh khoản suy giảm ở nhiều phân khúc, dòng tiền đầu tư đang ngày càng thận trọng hơn. 

Nếu như một năm trước, trên các hội nhóm mua bán bất động sản, cụm từ xuất hiện nhiều nhất là "giữ hàng", "đón sóng", "không bán dưới giá", thì nay, những dòng tin với nội dung "cần bán gấp", "ngộp ngân hàng", "cắt lỗ sâu", "chỉ mong thu hồi vốn" đang dần chiếm lĩnh các diễn đàn.

Chỉ trong vài ngày khảo sát trên hàng chục hội nhóm giao dịch bất động sản tại Hà Nội, phóng viên Reatimes ghi nhận hàng trăm tin rao bán mang chung thông điệp chấp nhận giảm giá để xử lý áp lực tài chính. Từ căn hộ cao cấp, nhà phố cho tới đất nền vùng ven, phía sau mỗi tin rao là một câu chuyện riêng, nhưng đều gặp nhau ở áp lực của những khoản vay ngân hàng ngày càng trở nên nặng nề.

Chia sẻ với Reatimes, anh Nguyễn Hoàng Nam, một môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại Hà Nội cho biết, lượng chủ nhà chủ động liên hệ nhờ bán gấp đã tăng đáng kể trong khoảng 3 tháng trở lại đây.

"Nhiều người mở đầu cuộc gọi bằng cùng một câu: 'Em giúp anh bán nhanh, miễn thu được tiền để tất toán ngân hàng là được'. Trước đây, họ thường hỏi có thể bán thêm bao nhiêu, giờ điều họ quan tâm nhất là bao giờ có khách", anh Nam kể.

Theo anh, phần lớn những căn hộ được gửi bán đều được mua trong giai đoạn thị trường sôi động, khi lãi suất thấp và kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên, sau một thời gian thanh khoản suy giảm, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh hoặc cho thuê không đủ bù đắp chi phí lãi vay, nhiều chủ nhà buộc phải chấp nhận hạ giá để cơ cấu tài chính.

Anh Nam dẫn chứng trường hợp một khách hàng vừa gửi bán căn hộ gần 100m2 tại khu vực Hoàng Mai. Ban đầu, chủ nhà kiên quyết giữ mức giá tương đương mặt bằng thị trường. Thế nhưng chỉ sau vài tuần, khi đến kỳ trả nợ ngân hàng, người này liên tục gọi điện đề nghị điều chỉnh giá.

"Có hôm gần 11 giờ đêm khách vẫn nhắn tin hỏi tôi có khách chưa, rồi chủ động nói: 'Nếu cần thì em cứ giảm thêm, miễn bán được trong tháng này'. Làm nghề nhiều năm nhưng hiếm khi thấy chủ nhà sốt ruột như vậy", anh Nam chia sẻ.

Cuối cùng, căn hộ được hạ xuống còn khoảng 71 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 500 triệu đồng so với mức giao dịch phổ biến 75 - 77 triệu đồng/m2 của các căn tương đương trong cùng dự án. Tuy nhiên, dù đã rao bán gần 3 tuần và có nhiều lượt khách đến xem, giao dịch vẫn chưa thể chốt.

"Người mua bây giờ cũng rất thận trọng. Họ biết thị trường đang có nhiều người cần bán gấp nên càng có tâm lý chờ thêm để đàm phán mức giá tốt hơn. Chính vì vậy, ngay cả những căn hộ giảm vài trăm triệu đồng cũng chưa chắc bán được ngay", anh Nam nhận định.

Không chỉ phân khúc căn hộ, áp lực từ chi phí vốn cũng đang buộc nhiều nhà đầu tư đất nền phải chấp nhận hạ kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí bán dưới giá thị trường để thu hồi dòng tiền.

Trao đổi với Reatimes, chị Phạm Thu Hương, chủ sở hữu một lô đất tại khu vực phía Tây Hà Nội, cho biết quyết định rao bán tài sản là điều chị đã đắn đo suốt nhiều tháng."Mỗi lần định hạ giá tôi lại chần chừ vì biết đất vẫn còn tiềm năng tăng giá trong dài hạn. Nhưng đến kỳ trả lãi ngân hàng thì không thể chờ thêm được nữa", chị Hương chia sẻ.

Theo chị, lô đất được mua cách đây vài năm bằng nguồn vốn tự có kết hợp với khoản vay ngân hàng. Thời điểm đó, mặt bằng lãi suất thấp, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đủ để trang trải chi phí tài chính nên việc nắm giữ tài sản không tạo nhiều áp lực. Tuy nhiên, khi chi phí lãi vay tăng lên trong khi doanh thu kinh doanh suy giảm, khoản vay dần trở thành gánh nặng.

"Tôi từng nghĩ sẽ giữ thêm vài năm nữa vì vị trí lô đất khá đẹp, hạ tầng xung quanh cũng đang hoàn thiện. Nhưng càng giữ thì tiền lãi càng lớn, trong khi chưa biết bao giờ thị trường mới sôi động trở lại. Cuối cùng tôi chọn bán để giảm áp lực tài chính, còn hơn để khoản vay kéo dài", chị nói.

Chị Hương cho biết, mức giá hiện tại đã được điều chỉnh thấp hơn khoảng 600 triệu đồng so với mặt bằng giao dịch của các lô đất tương đồng trong khu vực. Dù vậy, chị thừa nhận điều mình mong chờ nhất lúc này không còn là bán được giá cao, mà là sớm tìm được khách mua để tất toán khoản vay ngân hàng và ổn định lại dòng tiền.

"Tất nhiên ai đầu tư cũng muốn có lãi. Nhưng trong giai đoạn này, bảo toàn dòng tiền quan trọng hơn việc cố giữ tài sản để chờ thêm vài trăm triệu đồng. Càng chậm bán, chi phí lãi vay càng bào mòn khoản lợi nhuận còn lại", chị Hương bộc bạch.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, làn sóng rao bán "cắt lỗ" xuất hiện thời gian gần đây chủ yếu diễn ra ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, khi kỳ vọng lợi nhuận cao đã thúc đẩy việc mở rộng danh mục bằng nguồn vốn vay.

Khi bước vào chu kỳ phải thanh toán đồng thời cả gốc và lãi, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, thanh khoản thị trường suy giảm và dòng tiền đầu tư chậm lại, áp lực tài chính ngày càng gia tăng đã buộc một bộ phận nhà đầu tư phải đưa tài sản ra thị trường để cơ cấu danh mục, thu hồi vốn và giảm gánh nặng nợ vay.

Bên cạnh đó, những nhà đầu tư tham gia thị trường theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng "lướt sóng" ngắn hạn cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc thoát hàng khi diễn biến thị trường không còn thuận lợi như trước. Trong khi nguồn cung trên thị trường thứ cấp liên tục gia tăng, người mua lại có xu hướng thận trọng hơn, dành nhiều thời gian khảo sát và so sánh trước khi quyết định xuống tiền, khiến thanh khoản giảm rõ rệt. Điều này buộc nhiều chủ sở hữu phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận hạ giá để tăng khả năng giao dịch.

Mua bất động sản "cắt lỗ": Làm sao tránh "tiền mất, tật mang"?   

Theo các chuyên gia, hiện tượng gia tăng nguồn hàng "cắt lỗ" vẫn cần được nhìn nhận một cách thận trọng. Thị trường hiện nay đang tồn tại song song hai nhóm sản phẩm, một bên là những tài sản thực sự phải bán dưới giá kỳ vọng do áp lực dòng tiền và nghĩa vụ trả nợ; bên còn lại là những sản phẩm chỉ sử dụng cụm từ "cắt lỗ" như một công cụ marketing để tạo hiệu ứng tâm lý đối với người mua. Vì vậy, nếu chỉ nhìn vào dòng chữ "cắt lỗ" trên các tin rao mà vội vàng xuống tiền, người mua rất dễ rơi vào "bẫy" giá.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Chi nhánh CBRE Hà Nội cho rằng, cụm từ "cắt lỗ" hiện đang được sử dụng khá phổ biến như một cách thu hút sự chú ý của người mua, đặc biệt trên thị trường thứ cấp.

Theo bà An, hiện tượng này không chỉ xuất hiện ở phân khúc chung cư mà còn khá phổ biến với nhà phố và đất nền. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp chỉ là giảm một phần lợi nhuận kỳ vọng sau giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh.

"Có những căn hộ được quảng cáo giảm 200 triệu đồng nhưng khi đối chiếu lại mới thấy giá bán vẫn cao hơn giá mua ban đầu khoảng 200 triệu đồng. Như vậy, đó không phải là cắt lỗ mà là cắt lãi. Thậm chí có nhiều trường hợp chủ nhà đã hưởng mức tăng giá gấp hai, gấp ba lần so với thời điểm mua vào, nên việc giảm vài trăm triệu đồng gần như không ảnh hưởng đến lợi nhuận", bà An phân tích.

Theo vị chuyên gia, việc lạm dụng cụm từ "cắt lỗ" không chỉ gây nhiễu loạn thông tin mà còn dễ tạo ra kỳ vọng sai lệch cho người mua. Nếu chỉ tập trung vào mức giảm giá mà bỏ qua các yếu tố như chất lượng sản phẩm, pháp lý, khả năng khai thác hay tính thanh khoản trong tương lai, người mua hoàn toàn có thể đối mặt với những rủi ro lớn hơn khoản tiền được giảm.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property cho rằng, sau giai đoạn tăng giá mạnh từ giữa năm 2023 đến hết năm 2025, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi mặt bằng giá chững lại và thanh khoản suy giảm. Đây cũng là thời điểm nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn buộc phải đưa tài sản ra thị trường để cơ cấu dòng tiền. Tuy nhiên, ông lưu ý không phải mọi căn hộ được gắn mác "cắt lỗ" đều thực sự là cơ hội mua được giá hời.

Theo ông, trong bối cảnh giao dịch trầm lắng, cụm từ "cắt lỗ" đang bị nhiều môi giới sử dụng như một công cụ marketing nhằm thu hút sự chú ý của người mua. Không ít trường hợp mức giảm giá được so sánh với thời điểm thị trường đạt đỉnh, trong khi giá bán hiện tại vẫn cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu.

"Muốn biết một bất động sản có thực sự cắt lỗ hay không, người mua cần khảo sát mặt bằng giá giao dịch thực tế của nhiều căn hộ tương tự trong cùng dự án, thay vì chỉ dựa vào thông tin quảng cáo", ông nhấn mạnh.

Đối với những trường hợp chủ sở hữu thực sự phải giảm giá vì áp lực tài chính, ông Toản cho rằng người mua càng cần thận trọng đánh giá nguyên nhân khiến tài sản được bán với mức giá thấp hơn thị trường. Theo ông, nhiều bất động sản giảm giá sâu do tồn tại các hạn chế về vị trí, pháp lý, khả năng khai thác cho thuê, chi phí quản lý vận hành hoặc chất lượng hạ tầng. Ngay trong cùng một dự án, những căn hộ được giảm giá mạnh thường rơi vào nhóm diện tích quá nhỏ hoặc quá lớn, nằm ở tầng thấp, tầng áp mái, gần khu vực kỹ thuật hoặc phòng rác - những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị khai thác và thanh khoản.

Ông cũng lưu ý, nguồn cung giảm giá mạnh hiện chủ yếu tập trung ở các dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng hoặc mới hoàn thiện tại khu vực xa trung tâm. Đây là những dự án được mở bán trong giai đoạn thị trường tăng nóng, khi nhiều nhà đầu tư tham gia bằng vốn vay và thanh toán theo tiến độ. Đến thời điểm phải thanh toán các đợt tiếp theo hoặc bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi vay, không ít người buộc phải bán lại tài sản để thu hồi vốn.

Theo ông Toản, nếu lựa chọn các bất động sản thuộc nhóm "ngộp" tài chính, người mua không chỉ cần quan tâm đến mức giá mà còn phải tính toán đầy đủ các nghĩa vụ tài chính còn lại của tài sản, bao gồm dư nợ ngân hàng, thuế, phí sang nhượng cũng như tiến độ thanh toán và bàn giao nếu dự án vẫn đang triển khai.

"Đối với những gia đình phải sử dụng vốn vay để mua nhà, tỷ lệ vay nên được kiểm soát ở mức dưới 50% giá trị tài sản và số tiền trả nợ hằng tháng không nên vượt quá 35 - 40% tổng thu nhập của gia đình. Trong trường hợp phải lựa chọn giữa dự án đang xây dựng và căn hộ đã hoàn thiện, có sổ pháp lý đầy đủ, người mua nên ưu tiên phương án thứ hai để giảm thiểu rủi ro và tránh phát sinh đồng thời cả chi phí thuê nhà lẫn chi phí trả lãi vay trong thời gian chờ nhận nhà", ông Toản khuyến nghị./.