Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và những tác động tới giá nhà Hà Nội

Xu hướng mới hình thành trên thị trường  

Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm vừa qua đã chính thức được công bố với quy mô khoảng 335.984ha, phạm vi trên toàn bộ địa giới hành chính gồm 51 phường và 75 xã của Hà Nội. Một trong những mục tiêu hướng tới của quy hoạch là đưa Hà Nội trở thành trung tâm đổi mới sáng tạo, thành phố toàn cầu, thuộc nhóm các Thủ đô có chất lượng sống và chỉ số hạnh phúc hàng đầu thế giới.

Để hiện thực hóa tầm nhìn đó, quy hoạch thể hiện sự chuyển đổi mạnh mẽ trong tư duy phát triển, từ mô hình đô thị đơn cực sang mô hình chùm đô thị liên kết vùng, khẳng định vai trò của Hà Nội là hạt nhân phát triển của Vùng Thủ đô. Điểm nhấn của đồ án là cấu trúc không gian theo tầm nhìn "9 - 9 - 9", gồm 9 cực tăng trưởng, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực.

Cùng với đó, quy hoạch cũng xác lập mô hình đô thị đa tầng, đa lớp theo hướng phát triển lập thể, khai thác đồng thời không gian trên cao, không gian ngầm và các khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Có thể thấy, Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm không chỉ mở ra một không gian phát triển mới, mà còn cho thấy sự thay đổi căn bản trong cấu trúc của thị trường bất động sản Hà Nội. Nếu như nhiều năm qua, dòng vốn, dân cư và các hoạt động kinh tế chủ yếu dồn nén vào khu vực trung tâm, thì trong giai đoạn tới, quá trình phát triển sẽ diễn ra theo hướng lan tỏa, hình thành mạng lưới các cực tăng trưởng mới và từng bước kiến tạo cấu trúc đô thị đa cực, cân bằng và bền vững hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, sự thay đổi trong quy hoạch đang tạo ra xu hướng phát triển hoàn toàn mới đối với thị trường bất động sản Hà Nội.

Ông phân tích, trong nhiều năm qua, Hà Nội gần như chỉ vận hành dựa trên một cực tăng trưởng là khu vực trung tâm lõi. Phần lớn hoạt động kinh tế, dòng vốn đầu tư và sự dịch chuyển dân cư đều tập trung vào khu vực này, kéo theo áp lực ngày càng lớn lên hệ thống hạ tầng, giao thông, môi trường và chất lượng sống. Khi mật độ phát triển vượt quá sức chịu tải, dư địa tăng trưởng của khu vực trung tâm cũng dần thu hẹp, trong khi mặt bằng giá bất động sản liên tục bị đẩy lên mức cao.

"Định hướng quy hoạch mới sẽ giải quyết bài toán này bằng cách giãn không gian phát triển, hình thành nhiều động lực tăng trưởng mới thay vì tiếp tục dồn nén vào khu vực trung tâm", ông Đính nhận định.

Theo vị chuyên gia, từ mô hình phát triển đơn cực, Hà Nội sẽ chuyển sang cấu trúc gồm 9 cực tăng trưởng, 9 trung tâm chức năng và 9 trục động lực, tạo nên mạng lưới đô thị đa cực, đa tầng và đa không gian. Khi các cực tăng trưởng mới được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ, việc làm và tiện ích đô thị, vai trò của chúng sẽ ngày càng tiệm cận khu vực trung tâm hiện hữu, qua đó tạo hiệu ứng lan tỏa không chỉ trong phạm vi Thủ đô mà còn đối với toàn vùng.

Cùng với sự hình thành các trung tâm mới, xu hướng dịch chuyển dân cư cũng được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn. Thay vì tiếp tục tập trung vào khu vực nội đô với mật độ cao và giá bất động sản ngày càng đắt đỏ, người dân sẽ có xu hướng tìm đến những khu vực có môi trường sống tốt hơn, hạ tầng hoàn thiện hơn, nhiều cơ hội việc làm hơn và dư địa tăng giá bất động sản còn lớn. Đây cũng được xem là động lực quan trọng thúc đẩy quá trình tái phân bố dân cư và tái định hình bản đồ giá trị của thị trường bất động sản Hà Nội trong giai đoạn tới.

Dù triển vọng dài hạn được đánh giá rất tích cực, song các chuyên gia cũng cho rằng, trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, thị trường bất động sản Hà Nội nhiều khả năng sẽ trải qua một giai đoạn "chững nhịp", khi cả nhà đầu tư lẫn người mua có xu hướng quan sát và chờ đợi các định hướng quy hoạch được cụ thể hóa.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, đây là diễn biến thường thấy ở các thị trường đang đứng trước những thay đổi lớn về quy hoạch và không gian phát triển.

"Lượng khách hàng có nhu cầu xuống tiền hiện nay thực tế rất lớn. Tuy nhiên, có nhiều yếu tố khiến họ chưa vội đưa ra quyết định. Thanh khoản ở phân khúc nhà liền thổ và nhà ở thổ cư thời gian qua giảm khá rõ do tâm lý chờ các quy hoạch được cụ thể hơn. Bên cạnh đó là tác động của mặt bằng lãi suất, việc giá bất động sản đã tăng trong thời gian qua, cũng như kỳ vọng sẽ xuất hiện những sản phẩm phù hợp hơn trong thời gian tới. Đặc biệt, những động thái quyết liệt của Chính phủ trong công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch không gian và phân bố dân cư, cũng khiến nhiều khách hàng lựa chọn tiếp tục quan sát trước khi quyết định đầu tư", ông Trung phân tích.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng trạng thái thận trọng hiện nay chỉ mang tính ngắn hạn. Khi các định hướng quy hoạch dần được hiện thực hóa, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và các cực tăng trưởng mới hình thành rõ nét hơn, thị trường sẽ bước sang một chu kỳ phát triển mới với động lực đến từ cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư.

Cơ sở cho nhận định này đến từ chính quy mô gia tăng dân số theo định hướng quy hoạch. Theo đó, Hà Nội dự kiến sẽ đạt 14 - 15 triệu người vào năm 2035, khoảng 15 - 16 triệu người vào năm 2045 và hướng tới quy mô khoảng 20 triệu người trong dài hạn. 

Như vậy, chỉ trong khoảng một thập kỷ tới, Thủ đô sẽ tăng thêm từ 4 - 5 triệu cư dân so với quy mô gần 9 triệu người hiện nay. Với quy mô bình quân khoảng ba người mỗi hộ gia đình, Hà Nội sẽ cần bổ sung khoảng 2 triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu an cư. Đây không chỉ là áp lực đối với công tác phát triển đô thị mà còn mở ra dư địa rất lớn cho thị trường bất động sản. 

Đáng chú ý, nhu cầu này sẽ không chỉ đến từ sự gia tăng dân số tự nhiên, mà còn được thúc đẩy bởi quá trình tái cấu trúc không gian đô thị theo định hướng quy hoạch mới. Dòng người sẽ từng bước dịch chuyển từ khu vực nội đô sang các cực tăng trưởng mới, đồng thời Hà Nội tiếp tục thu hút lực lượng lao động, chuyên gia và người dân từ các địa phương khác đến sinh sống, làm việc. Chính quá trình dịch chuyển dân cư quy mô lớn này sẽ tái định hình nhu cầu nhà ở, tạo động lực cho sự hình thành các trung tâm đô thị mới và mở ra chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản Thủ đô trong nhiều năm tới.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, quy hoạch với tầm nhìn dài hạn đang làm thay đổi căn bản cách thị trường nhìn nhận giá trị của bất động sản.

Theo ông Tuấn, nếu như cách đây khoảng hai thập kỷ, câu hỏi quan trọng nhất của nhà đầu tư là "đâu là trung tâm thành phố?", thì hiện nay tư duy đó đang dần thay đổi. Trước đây, giá trị của bất động sản chủ yếu được xác lập dựa trên khoảng cách tới khu vực trung tâm, nơi tập trung hầu hết các hoạt động kinh tế, thương mại và dịch vụ. Song, với Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và định hướng phát triển các siêu đô thị vùng, tiêu chí định giá đang dịch chuyển từ "gần trung tâm" sang "gần tương lai phát triển".

Nói cách khác, điều mà các nhà đầu tư dài hạn quan tâm không còn là khu vực nào đang giữ vai trò trung tâm, mà là khu vực nào có khả năng trở thành trung tâm mới trong tương lai. Theo ông Tuấn, đây cũng là tư duy đã tạo nên thành công của nhiều đô thị lớn trên thế giới.

Ông dẫn chứng, Gangnam từng chỉ là vùng ngoại ô của Seoul, Pudong từng là khu vực nông nghiệp của Thượng Hải, còn Thâm Quyến trước khi trở thành một trung tâm kinh tế toàn cầu cũng chỉ là một làng chài nhỏ. Điểm chung của các khu vực này là quy hoạch chiến lược, đầu tư hạ tầng và sự dịch chuyển của dòng người đều diễn ra trước khi giá trị bất động sản bứt phá. Những nhà đầu tư thành công là những người nhìn thấy xu hướng đó từ rất sớm.

Theo ông Tuấn, quy hoạch dài hạn cũng đang làm thay đổi cách định giá bất động sản tại Việt Nam. Nếu trước đây giá trị tài sản chủ yếu được đo bằng khoảng cách tới khu vực trung tâm, thì trong giai đoạn tới, yếu tố quyết định sẽ là khả năng kết nối với các trung tâm việc làm, các cực tăng trưởng và hệ thống hạ tầng chiến lược. Đó cũng là lý do những dự án hạ tầng như tuyến metro, đường vành đai, sân bay, cảng biển hay các trung tâm logistics luôn là nơi dòng vốn đầu tư có xu hướng xuất hiện trước.

Ông nhận định, trong khoảng 20 năm tới, động lực tăng trưởng của Hà Nội và TP.HCM sẽ không còn tập trung chủ yếu tại khu vực lõi đô thị mà lan tỏa theo các hành lang hạ tầng, khu công nghệ cao, khu công nghiệp và các trung tâm logistics. Đây cũng là quy luật phát triển đã được kiểm chứng tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, với trình tự gồm quy hoạch - hạ tầng - việc làm - dân cư - giá trị bất động sản.

"Vì vậy, câu hỏi quan trọng nhất của nhà đầu tư hôm nay không còn là bất động sản ở đâu đang tăng giá, mà là trong 10 - 20 năm tới, dòng người, dòng vốn và các hoạt động kinh tế sẽ dịch chuyển về đâu. Người tạo ra giá trị lớn nhất thường không mua ở nơi đã là trung tâm, mà lựa chọn những khu vực có khả năng trở thành trung tâm của chu kỳ phát triển tiếp theo", ông Tuấn nhấn mạnh.

3 kịch bản giá nhà Hà Nội trong tương lai

Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm không chỉ mở ra một giai đoạn phát triển mới về hạ tầng và không gian đô thị, mà còn được kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển dịch mang tính lịch sử đối với thị trường bất động sản. Các chuyên gia nhận định, khi cấu trúc đô thị chuyển từ mô hình đơn cực sang đa cực, các động lực tăng trưởng mới dần hình thành, dòng vốn đầu tư, dân cư và nhu cầu nhà ở cũng được dự báo sẽ phân bổ lại theo hướng cân bằng hơn, thay vì tiếp tục dồn nén vào khu vực lõi như nhiều năm qua.

Theo dữ liệu năm 2026 của Numbeo - nền tảng thống kê chi phí sinh hoạt và chất lượng sống toàn cầu, chỉ số Price to Income (PTI) của Việt Nam hiện ở mức khoảng 30,2 lần, trong khi riêng Hà Nội lên tới 37,7 lần. Nói cách khác, với mặt bằng thu nhập hiện nay, một hộ gia đình tại Thủ đô phải mất gần 38 năm tích lũy toàn bộ thu nhập, nếu không chi cho bất kỳ nhu cầu sinh hoạt nào khác, mới có thể sở hữu một căn nhà. 

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng thành công của quy hoạch mới sẽ không chỉ được đo bằng những tuyến đường hay các cực tăng trưởng mới, mà còn ở khả năng kéo mặt bằng giá nhà tiến gần hơn với thu nhập của người dân.

Chia sẻ tại talkshow trên Kênh Tài chính & Kinh doanh, ông Long Phan, CEO AFA Group, Chủ tịch sáng lập Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), nhận định Hà Nội đang đứng trước cơ hội từng bước cải thiện chỉ số PTI thông qua việc đồng thời triển khai Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và mạng lưới đường sắt đô thị.

Theo ông Long Phan, khi hệ thống metro và hạ tầng liên vùng được hoàn thiện, không gian phát triển của thành phố sẽ được mở rộng đáng kể. Điều này không chỉ tạo dư địa khai thác thêm các quỹ đất mới mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nâng cao GDP và thu nhập bình quân đầu người. Song song với đó, việc hình thành các đô thị đa chức năng, đa trung tâm sẽ góp phần phân bổ lại dân cư, giảm áp lực lên khu vực nội đô, qua đó từng bước đưa mặt bằng giá nhà về mức hợp lý hơn.

"Cốt lõi của quy hoạch không chỉ là mở rộng thành phố, mà là mở rộng không gian phát triển kinh tế và không gian cư trú. Khi nguồn cung được bổ sung trên quy mô lớn, cơ hội để kéo giảm chỉ số giá nhà trên thu nhập sẽ trở nên rõ nét hơn", ông phân tích.

Đáng chú ý, theo vị chuyên gia, Hà Nội cũng đang bắt đầu thử nghiệm nhiều chính sách trước đây chưa được chú trọng, như phát triển nhà ở giá phù hợp, thúc đẩy thị trường nhà ở cho thuê và tăng tốc nguồn cung nhà ở xã hội. Đây được xem là những cấu phần quan trọng nếu muốn giải bài toán khả năng chi trả thay vì chỉ tập trung gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại.

Trong khi đó, ông Tô Anh Hùng, CEO REFI, cho rằng điều kiện tiên quyết để quy hoạch phát huy hiệu quả vẫn là tạo động lực để người dân sẵn sàng dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm.

Theo ông, việc Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300km, tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 1,3 triệu tỷ đồng sẽ tạo ra nền tảng kết nối mới giữa khu vực nội đô và các đô thị vệ tinh. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, khoảng cách địa lý sẽ dần không còn là rào cản đối với quyết định lựa chọn nơi ở của người dân.

Từ những giả định về tiến độ phát triển hạ tầng, tốc độ tăng trưởng kinh tế, nguồn cung nhà ở và chính sách điều tiết thị trường, ông Tô Anh Hùng xây dựng ba kịch bản đối với diễn biến chỉ số giá nhà trên thu nhập của Hà Nội trong những năm tới.

Ở kịch bản tích cực, được ông đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất khoảng 60%, áp lực nhà ở sẽ từng bước được giải tỏa nếu kinh tế vĩ mô duy trì ổn định; 5 tuyến metro cùng Vành đai 4 hoàn thành đúng tiến độ; nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh nhờ cải cách thủ tục; đồng thời các chính sách phát triển nhà ở cho thuê sớm được luật hóa và triển khai hiệu quả.

Trong kịch bản này, hệ thống hạ tầng sẽ tạo điều kiện để mô hình TOD phát triển mạnh, ranh giới giữa nội đô và ngoại thành dần được xóa nhòa, dòng dân cư dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh, trong khi nguồn cung mới đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực. Cùng với sự gia tăng của nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, giá nhà khu vực trung tâm có xu hướng đi ngang hoặc chỉ tăng dưới 5% mỗi năm, còn thu nhập bình quân của người dân duy trì mức tăng khoảng 8-10%/năm. Khi đó, chỉ số PTI của Hà Nội có thể giảm xuống còn khoảng 25-35 lần vào năm 2030.

Ở kịch bản cơ sở, với xác suất khoảng 30%, thị trường vẫn duy trì trạng thái giá cao do tiến độ phát triển hạ tầng chậm hơn kỳ vọng, các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, trong khi chi phí đất đai và đầu tư tiếp tục gia tăng.

Điều này khiến nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp nhằm bù đắp chi phí phát triển dự án, còn nhà ở giá phù hợp tiếp tục khan hiếm. Thu nhập của người dân tăng chậm hơn tốc độ tăng giá bất động sản, khiến chỉ số PTI nhiều khả năng duy trì quanh 35-37 lần.

Trong kịch bản khó khăn, với xác suất khoảng 10%, những biến động bất lợi của kinh tế thế giới, lạm phát gia tăng, lãi suất cho vay mua nhà vượt ngưỡng 12-13% cùng áp lực đáo hạn trái phiếu có thể khiến dòng vốn suy giảm, kéo theo nguy cơ chậm tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm.

Theo ông Hùng, khi đó thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn suy giảm thanh khoản, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải bán cắt lỗ trên thị trường thứ cấp, trong khi thu nhập người dân chịu áp lực lớn từ chi phí vốn và các cú sốc kinh tế. Trong bối cảnh này, chỉ số PTI sẽ trở nên khó dự báo do phụ thuộc vào mức độ điều chỉnh của giá bất động sản cũng như diễn biến của nền kinh tế vĩ mô.

Có thể thấy, quy hoạch tầm nhìn 100 năm đang mở ra cơ hội để Hà Nội không chỉ tái cấu trúc không gian đô thị mà còn từng bước giải quyết bài toán cân bằng giữa giá nhà và thu nhập - yếu tố được xem là thước đo quan trọng đối với chất lượng phát triển của một đô thị toàn cầu trong tương lai. Muốn hiện thực hóa mục tiêu đó, quy hoạch, hạ tầng, nguồn cung nhà ở và các chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp sẽ phải được triển khai đồng bộ, bởi chỉ khi người dân có khả năng tiếp cận chỗ ở với chi phí hợp lý, những kỳ vọng về một Thủ đô đáng sống mới có thể trở thành hiện thực./.