Lãi suất vay mua nhà chạm ngưỡng 15 - 16%/năm: Người mua nhà xuống tiền lúc này cần tính toán gì?

Lãi suất vay mua nhà chạm ngưỡng 15 - 16%/năm

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường mới công bố của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), mặt bằng lãi suất đang trở thành một trong những yếu tố chi phối mạnh đến diễn biến của thị trường bất động sản. Trong 6 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, song nhiều khoản vay áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi đã tăng lên 15 - 16%/năm sau khi kết thúc thời gian ưu đãi. 

Tác động của mặt bằng lãi suất cũng đã trực tiếp kéo tụt các chỉ số giao dịch trên toàn thị trường. Theo DXS-FERI, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Đồng thời, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường chỉ dao động ở mức 20 - 30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm trước. 

Xét theo khu vực, miền Bắc tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm khoảng 50% tổng lượng giao dịch sơ cấp trên cả nước, còn miền Nam đóng góp khoảng 40%. Tuy nhiên, khu vực phía Nam lại ghi nhận mức suy giảm mạnh nhất với tỷ lệ hấp thụ giảm tới 35%.

Chia sẻ với báo chí, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nhận định, lãi suất vay mua nhà theo cơ chế thả nổi hiện đã lên khoảng 16,5%/năm và vẫn có thể tăng thêm nếu chi phí huy động vốn của các ngân hàng tiếp tục gia tăng. Mặt bằng lãi suất cao đang tạo áp lực trực tiếp lên cả người mua lẫn doanh nghiệp, khiến thanh khoản thị trường suy giảm rõ rệt.

Theo ông Toản, dù nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, nhiều khách hàng lựa chọn trì hoãn quyết định mua nhà do lo ngại gánh nặng trả nợ. Trong khi đó, nhà đầu tư cũng hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính khi chi phí vốn tăng cao làm thu hẹp biên lợi nhuận, còn các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiêu thụ sản phẩm.

Thực tế, theo khảo sát, các gói vay ưu đãi hiện chỉ dao động khoảng 9 - 11%/năm trong thời gian đầu. Sau khi hết ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, được tính theo lãi suất huy động cộng biên độ khoảng 3 - 3,5%, khiến chi phí vay thực tế tăng đáng kể.

Mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao cần tính toán vay thế nào?

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn neo ở mức cao, các chuyên gia cho rằng bài toán mua nhà hiện nay không còn đơn thuần là lựa chọn được sản phẩm phù hợp, mà trước hết là xây dựng một phương án tài chính đủ an toàn để có thể đồng hành cùng khoản vay trong suốt nhiều năm.

TS. Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính nhìn nhận, với người mua nhà lần đầu, nguyên tắc quan trọng nhất là không nên để đòn bẩy tài chính vượt quá khả năng kiểm soát. Theo đó, người mua nên chuẩn bị trước khoảng 50 - 60% giá trị căn nhà, chỉ vay phần còn lại để giảm áp lực trả nợ trong dài hạn. "Đây là tỷ lệ được đánh giá phù hợp với điều kiện tài chính của đa số hộ gia đình Việt Nam, nhất là khi nhiều người vẫn nhận được sự hỗ trợ ban đầu từ gia đình để giảm quy mô khoản vay", TS. Huỳnh Trung Minh nhận định.

Tuy nhiên, tỷ lệ vay vốn chỉ là một phần của bài toán tài chính. Điều quan trọng hơn là người mua phải tính toán khả năng trả nợ hàng tháng trên cơ sở thu nhập thực tế. Theo TS. Huỳnh Trung Minh, ếu số tiền dành cho cả gốc và lãi vượt quá 50% thu nhập, áp lực tài chính sẽ rất lớn và dễ đẩy người vay vào tình trạng mất cân đối dòng tiền khi lãi suất biến động hoặc thu nhập suy giảm.

Chuyên gia đề xuất nên xây dựng "quỹ dự phòng" song hành với khoản vay. Thay vì sử dụng toàn bộ số tiền tích lũy để giảm tối đa dư nợ, người mua có thể cân nhắc vay ở tỷ lệ cao hơn nhu cầu thực tế, khoảng 70 - 80% tùy từng dự án, nhằm giữ lại một phần tiền mặt làm nguồn dự phòng cho các rủi ro trong vòng 1 - 3 năm.

Theo ông, khoản dự phòng này không phải nguồn vốn "đóng băng" mà vẫn có thể gửi tiết kiệm để sinh lời. Trong bối cảnh lãi suất huy động cũng có xu hướng tăng cùng lãi suất cho vay, người mua vừa duy trì được tính thanh khoản của tài sản, vừa có nguồn lực tài chính để ứng phó nếu lãi suất tiếp tục tăng, thị trường gặp biến động hoặc phát sinh các rủi ro về việc làm, sức khỏe. Ông cũng khuyến nghị nên chia khoản tiền này thành nhiều sổ tiết kiệm nhỏ để linh hoạt sử dụng khi cần thiết.

Theo TS. Huỳnh Trung Minh, ngay cả khi mức sinh lời từ tiền gửi thấp hơn lãi suất vay từ 1 - 2 điểm phần trăm mỗi năm, việc duy trì một "vùng đệm" tài chính vẫn cần được ưu tiên. Khoản chi phí chênh lệch này thực chất là chi phí để mua sự an toàn, giúp người vay không rơi vào trạng thái bị động trước những biến động khó lường của thị trường hay cuộc sống.

Còn theo TS. Châu Đình Linh, chuyên gia kinh tế - tài chính, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, người mua nhà càng cần tránh tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội). Quyết định mua nhà phải được xây dựng trên những tiêu chí dài hạn thay vì cảm xúc nhất thời hay kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.

Ông nhấn mạnh, bên cạnh giá bán, người mua cần đánh giá toàn diện các yếu tố như khả năng kết nối với nơi làm việc, hệ thống tiện ích phục vụ cuộc sống, triển vọng phát triển hạ tầng và dư địa gia tăng giá trị của khu vực trong tương lai. Đồng thời, uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án và mức độ phù hợp của căn nhà với kế hoạch sống lâu dài cũng là những tiêu chí không thể xem nhẹ.

TS. Châu Đình Linh cũng khuyến nghị người mua nên hạn chế phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Tổng số tiền phải trả cho cả gốc và lãi mỗi tháng không nên vượt quá 50% thu nhập, ngay cả với những người chấp nhận mức rủi ro cao thì ngưỡng này cũng chỉ nên ở khoảng 55%. Đây được xem là "vùng an toàn" giúp người vay duy trì khả năng thanh toán nếu lãi suất tiếp tục tăng hoặc thu nhập phát sinh biến động./.