Thích
Nhà đầu tư thận trọng
Sau gần 1 năm tìm kiếm cơ hội đầu tư, chị Lê Thu Hương (38 tuổi, Hà Nội) từng đặt nhiều kỳ vọng vào một căn hộ cao cấp ở khu vực phía Tây thành phố. Với khoản tiền tích lũy nhiều năm cùng phương án vay ngân hàng, chị đã không ít lần làm việc với môi giới, khảo sát dự án và gần như đi đến quyết định xuống tiền.
Sau một giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang trạng thái thận trọng hơn. (Ảnh minh hoạ)
Thế nhưng, khi cân nhắc kỹ, chị quyết định dừng xuống tiền vì nhận ra thị trường đã bước sang một trạng thái khác. Theo chị Hương, những "công thức" đầu tư từng phát huy hiệu quả trong các chu kỳ trước không còn đúng. "Nếu vài năm trước, vay 50 - 60% giá trị tài sản vẫn có thể kỳ vọng mức tăng giá đủ để bù đắp chi phí vốn, thì bây giờ mọi thứ đã khác. Giá bất động sản đã ở mặt bằng cao, dư địa tăng giá không còn quá lớn, trong khi lãi vay vẫn là áp lực đáng kể. Khi biên an toàn ngày càng thu hẹp, tôi buộc phải tính toán thận trọng hơn", chị phân tích.
Theo chị Hương, sử dụng đòn bẩy tài chính chỉ thực sự hiệu quả khi dòng tiền và triển vọng của thị trường đủ để hấp thụ chi phí vốn. "Nếu chi phí vay quá lớn, còn khả năng tăng giá chưa đủ rõ ràng để bù đắp rủi ro, tôi thà chờ thêm tín hiệu của thị trường còn hơn vội vàng xuống tiền. Trong giai đoạn này, giữ được kỷ luật đầu tư đôi khi còn quan trọng hơn việc nắm bắt cơ hội", chị nói.
Trên thực tế, đằng sau quyết định "chậm lại" của nhiều nhà đầu tư cá nhân là sự thay đổi đáng kể trong tư duy của thị trường. Theo giới chuyên môn, sau một giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy tài chính, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang trạng thái thận trọng hơn. Nếu trước đây, khả năng tăng giá thường là yếu tố dẫn dắt quyết định xuống tiền, thì nay, nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị nội tại của tài sản. Pháp lý minh bạch, năng lực của chủ đầu tư, khả năng khai thác dòng tiền và sức chống chịu của sản phẩm trước những biến động của thị trường đang dần trở thành những tiêu chí quan trọng hơn cả.
Khảo sát của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services chỉ ra, trên 1.280 khách hàng có tới 96,9% người được hỏi đặt yếu tố pháp lý minh bạch lên hàng đầu khi lựa chọn bất động sản, vượt xa các tiêu chí như vị trí và khả năng kết nối (87,5%), uy tín chủ đầu tư (62,5%), giá bán (57,8%) hay phương thức thanh toán (50%).
Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh - Tiếp thị Dat Xanh Services, người mua hiện không còn đặt trọng tâm vào những nhịp tăng giá ngắn hạn như trước, mà ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và có khả năng khai thác bền vững.
Điều này phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường bất động sản. Khi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, áp lực cũng buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tính minh bạch và năng lực thực thi, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Đó là nền tảng để thị trường từng bước chuyển từ tăng trưởng theo chu kỳ sang phát triển theo chiều sâu, lấy nhu cầu thực và giá trị thực làm động lực.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra, quyết định xuống tiền của người mua hiện dựa trên nhiều yếu tố, từ giá bán, chính sách tín dụng, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng cho thuê, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như giai đoạn trước.
"Dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ đón sóng sang đón giá trị, ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Trong khi đó, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt", VARS nêu.
Doanh nghiệp địa ốc điều chỉnh chiến lược
Không chỉ người mua trở nên thận trọng hơn, chính các chủ đầu tư cũng đang buộc phải điều chỉnh chiến lược phát triển. Thay vì ưu tiên tốc độ đưa hàng ra thị trường như giai đoạn trước, các chủ đầu tư ngày càng đặt trọng tâm vào hiệu quả bán hàng, khả năng hấp thụ của thị trường và sự an toàn của dòng tiền. Do đó, thời gian gần đây, không ít dự án dù đã hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc đáp ứng đầy đủ điều kiện mở bán vẫn được chủ đầu tư chủ động lùi thời điểm ra mắt.
Đơn cử, dự án The Grand Hồ Tràm do Công ty TNHH Dự án Hồ Tràm (HTP) phát triển, thuộc sở hữu của Lodgis Hospitality Holdings - liên doanh giữa quỹ đầu tư Warburg Pincus và Tập đoàn VinaCapital - đã quyết định lùi kế hoạch mở bán từ tháng 8 sang thời điểm phù hợp hơn khi điều kiện thị trường thuận lợi.
Hay Tập đoàn Blue Marq cũng điều chỉnh kế hoạch kinh doanh khi dời thời điểm mở bán phần còn lại của dự án Gem Sky (Long Thành, Đồng Nai) sang năm 2027. Còn dự án The Prive tại phường Bình Trưng, TP.HCM vẫn duy trì hoạt động giao dịch nhưng tốc độ hấp thụ chậm hơn kỳ vọng do dòng tiền trên thị trường trở nên thận trọng và chọn lọc hơn.
Tương tự, Tập đoàn E.R Group cũng phải điều chỉnh đáng kể chiến lược kinh doanh trước những biến động của thị trường. Doanh nghiệp cho biết hiện đang triển khai nhiều dự án tại Lâm Đồng, bao gồm khu vực Bình Thuận cũ. Dù một số dự án đã hoàn tất pháp lý, có sổ hồng từng nền và đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường, E.R Group vẫn quyết định tạm dừng kế hoạch mở bán. Thay vào đó, doanh nghiệp lựa chọn "đóng gói" dự án để tìm kiếm đối tác chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư nhằm giảm áp lực về dòng tiền.
Theo đại diện E.R Group, những kịch bản kinh doanh được xây dựng từ năm 2025 không còn phù hợp khi thị trường từ đầu năm 2026 diễn biến theo chiều hướng kém thuận lợi hơn dự báo. Do đó, bên cạnh việc cơ cấu lại danh mục dự án, doanh nghiệp cũng chủ động dịch chuyển một phần nguồn lực sang các lĩnh vực có dòng tiền ổn định và dư địa tăng trưởng dài hạn hơn như xây dựng, logistics, kho lạnh, nông nghiệp công nghệ cao, cảng biển, khai thác khoáng sản và năng lượng sạch.
Xu hướng này cũng được ghi nhận tại dự án Shizen Home thuộc sở hữu và phát triển bởi Công ty TNHH Gotec Việt Nam (Gotec Land). Dù dự án đã hoàn thành phần móng và đủ điều kiện mở bán theo quy định, chủ đầu tư vẫn quyết định lùi kế hoạch bán hàng đến cuối năm nay. Theo đại diện doanh nghiệp, trong bối cảnh sức mua trên thị trường liên tục suy giảm trong những tháng gần đây, việc đưa sản phẩm ra thị trường quá sớm có thể khiến hiệu quả bán hàng không đạt kỳ vọng, kéo theo áp lực về dòng tiền và ảnh hưởng đến kế hoạch triển khai dự án. "Thay vì chấp nhận những rủi ro đó, chúng tôi lựa chọn chờ thời điểm phù hợp hơn để mở bán", vị này cho biết.
Một trường hợp khác là Công ty VP, đại diện doanh nghiệp này cho biết đã hoàn thành phần hầm và được cơ quan chức năng xác nhận đủ điều kiện mở bán gần 300 căn hộ tại khu vực TP. Thủ Đức (cũ). Tuy nhiên, thay vì triển khai bán hàng trên diện rộng, doanh nghiệp hiện chỉ duy trì các hoạt động truyền thông nhằm từng bước xây dựng mức độ nhận diện của dự án và thăm dò phản ứng của thị trường. Theo doanh nghiệp, trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự cải thiện, việc mở bán tập trung vào thời điểm này có thể không đạt hiệu quả như kỳ vọng. Vì vậy, doanh nghiệp lựa chọn chờ những tín hiệu tích cực hơn về sức cầu trước khi chính thức đưa sản phẩm ra thị trường.
Theo các chuyên gia, việc nhiều chủ đầu tư chủ động lùi kế hoạch mở bán cho thấy doanh nghiệp đang có cách tiếp cận thận trọng hơn trước những khó khăn của thị trường. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, thanh khoản chưa phục hồi rõ nét và sức mua còn yếu, nhiều doanh nghiệp không còn đặt mục tiêu đưa sản phẩm ra thị trường càng sớm càng tốt. Thay vào đó, họ lựa chọn thời điểm phù hợp hơn để nâng cao khả năng bán hàng, hạn chế rủi ro và bảo toàn dòng tiền.
Thực tế cho thấy, một dự án thành công không chỉ phụ thuộc vào việc hoàn thiện pháp lý, tiến độ thi công hay vị trí thuận lợi. Quan trọng không kém là thị trường có đủ lực cầu hay không và người mua có sẵn sàng xuống tiền vào thời điểm mở bán hay không.
Nếu nguồn cung được tung ra khi sức mua chưa đủ mạnh, tỷ lệ giao dịch thấp là điều khó tránh khỏi. Khi đó, doanh nghiệp không chỉ không đạt được dòng tiền như kỳ vọng, mà một đợt mở bán kém hiệu quả còn dễ tạo tâm lý e ngại cho khách hàng, nhà đầu tư và cả các đối tác tài chính. Điều này có thể khiến những giai đoạn bán hàng tiếp theo trở nên khó khăn và tốn kém hơn.
Đáng lưu ý, khi sản phẩm bán chậm, dòng tiền thu về bị kéo dài, áp lực tài chính sẽ nhanh chóng lan sang toàn bộ hoạt động của doanh nghiệp, từ tiến độ thi công, nghĩa vụ với ngân hàng, trái chủ, nhà thầu cho đến uy tín trên thị trường. Vì vậy, thay vì mở bán bằng mọi giá, nhiều chủ đầu tư chấp nhận lùi một bước để chờ thời điểm thuận lợi hơn. Đây là một lựa chọn mang tính chiến lược nhằm bảo toàn nguồn lực và nâng cao hiệu quả kinh doanh trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều biến số./.
