Giá căn hộ chung cư Hà Nội "hạ nhiệt"

Chung cư Hà Nội vào nhịp điều chỉnh, giá thứ cấp hạ nhiệt

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đang dần hạ nhịp, khi mặt bằng giá thứ cấp bắt đầu xuất hiện những điều chỉnh rõ nét. Đáng chú ý, nhiều căn hộ từng thiết lập vùng giá cao trong giai đoạn trước nay đã ghi nhận mức giảm đáng kể, dao động từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn.

Khảo sát trên thị trường cho thấy, tại dự án Goldmark City (Hồ Tùng Mậu, phường Phú Diễn), giá bán phổ biến hiện quanh 83,3 triệu đồng/m2, giảm khoảng 9,2% so với đỉnh 91,7 triệu đồng/m2 vào tháng 12/2025. Tại dự án Mỹ Đình Pearl (phường Từ Liêm), mặt bằng giá cũng lùi về khoảng 100 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 10,4% so với mức đỉnh 111,6 triệu đồng/m2 cuối năm ngoái.

Tại khu vực phía Tây Hà Nội, xu hướng tương tự tiếp diễn ở dự án Xuân Mai Riverside (phường Hà Đông), khi giá bán phổ biến hiện còn khoảng 81,2 triệu đồng/m2, giảm khoảng 8,1% so với đỉnh 88,4 triệu đồng/m2 vào tháng 3/2026. Đáng chú ý, dự án Lucky House Kiến Hưng (phường Kiến Hưng) ghi nhận mức điều chỉnh sâu hơn, khi giá hiện chỉ còn khoảng 63,3 triệu đồng/m2, giảm tới 15,1% so với mức 74,6 triệu đồng/m2 trong quý IV/2025.

Còn tại dự án Eco Green Nguyễn Xiển (phường Thanh Liệt), giá bán tháng 5/2026 ở mức 82,6 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 6,3% so với đỉnh 88,2 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025. Đáng chú ý, đà giảm có xu hướng mở rộng theo thời gian khi mức điều chỉnh trước đó mới chỉ khoảng 3,6%, cho thấy quá trình hạ nhiệt đang diễn ra rõ rệt hơn.

Không chỉ nhóm dự án tầm trung, ngay cả phân khúc cao cấp cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Tại dự án The Matrix One (phường Từ Liêm), căn hộ 2 phòng ngủ hiện giao dịch quanh 9 - 9,5 tỷ đồng, tương đương 103 - 106 triệu đồng/m2, giảm so với mức 10 - 10,5 tỷ đồng cuối năm ngoái. Còn tại dự án 6th Element (phường Xuân Đỉnh), giá hiện khoảng 9,2 tỷ đồng cho căn hộ 83m2, tương đương 111 triệu đồng/m2, đã giảm 8 - 10 triệu đồng/m2 so với giai đoạn trước Tết. 

Trong khi đó, tại dự The Nine trên trục Phạm Văn Đồng (phường Phú Diễn), căn hộ 131m2 hiện được chào khoảng 15 tỷ đồng, tương đương 114 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 2 tỷ đồng so với trước Tết Nguyên đán, khi mức giá từng tiệm cận 130 triệu đồng/m2.

Trên thực tế, dữ liệu tháng 5/2026 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đang bước vào nhịp điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Nếu như tháng 2/2026, giá rao bán trung bình từng chạm khoảng 88 triệu đồng/m2 thì đến tháng 5 đã giảm còn khoảng 85 triệu đồng/m2, tương đương mức điều chỉnh khoảng 2% chỉ trong vòng 3 tháng.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Dù mặt bằng giá thứ cấp đã xuất hiện những nhịp điều chỉnh tại nhiều dự án, song theo giới chuyên gia, đây chủ yếu là quá trình thị trường tự tái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thay vì báo hiệu một chu kỳ giảm giá mới của phân khúc chung cư. 

Trên thực tế, sau thời gian giá bị đẩy lên mức cao, vượt xa sức mua và khả năng chi trả của phần lớn người dân, nhiều chủ sở hữu trên thị trường thứ cấp đã chủ động điều chỉnh kỳ vọng về giá để gia tăng thanh khoản. Trong bối cảnh lực cầu chững lại và tâm lý người mua thận trọng hơn, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, đưa mặt bằng giá thứ cấp dần tiệm cận hơn với khả năng hấp thụ thực tế.

Trao đổi với Reatimes, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn cho rằng, khả năng thị trường chung cư Hà Nội bước vào một chu kỳ giảm giá trên diện rộng trong thời gian tới là không cao. "Những nhịp điều chỉnh đang diễn ra chủ yếu phản ánh quá trình thị trường tự tái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng, khi một bộ phận chủ sở hữu chủ động điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để tăng thanh khoản", ông Đinh Minh Tuấn nhận định.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, vấn đề cốt lõi của thị trường hiện nay không nằm ở việc giá tăng hay giảm, mà ở sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực. Trong khi nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, nhóm sản phẩm vừa túi tiền tập trung nhu cầu lớn nhất vẫn khan hiếm. Điều này khiến cơ hội sở hữu nhà ở của nhóm thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp.

Trong ngắn hạn, sự lệch pha này chưa tạo áp lực quá lớn lên thanh khoản bởi những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và chất lượng xây dựng cao vẫn duy trì sức hấp thụ ổn định. Song về trung và dài hạn, nếu nguồn cung nhà ở có giá phù hợp không được cải thiện, thị trường sẽ đối mặt với nguy cơ mất cân đối cung - cầu kéo dài. Khi đó, vấn đề không chỉ là giá nhà tiếp tục neo cao mà còn là khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân ngày càng khó khăn hơn.

Đưa ra khuyến nghị cho các chủ thể trên thị trường, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, nhà đầu tư cần chuyển từ tư duy "lướt sóng" sang lựa chọn những tài sản có khả năng khai thác dòng tiền, nhu cầu ở thực ổn định và thanh khoản bền vững. Khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, hiệu quả đầu tư sẽ không còn đến từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà từ giá trị khai thác thực của tài sản.

Đối với các chủ đầu tư, bài toán không còn là thiết lập những mặt bằng giá mới, mà là cân bằng giữa giá bán, chất lượng sản phẩm và sức mua thực tế. Những dự án có pháp lý minh bạch, mức giá phù hợp và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt hơn trong bối cảnh thị trường ngày càng đề cao giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá./.