Điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đối với các loại đất
Theo Quyết định 32/2024/QĐ-UBND, việc tách thửa đất phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện đã được quy định rõ tại khoản 1 và khoản 2 Điều 220 của Luật Đất đai và phải đáp ứng một số các tiêu chí. Theo đó, thửa đất không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai; đồng thời đáp ứng tiêu chí thửa đất không thuộc quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Việc hợp thửa đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc và điều kiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 220 của Luật Đất đai, đồng thời đáp ứng các tiêu chí quan trọng quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 của điều này.
Trong trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa đất dẫn đến việc hình thành tuyến đường giao thông mới để kết nối với hệ thống đường giao thông hiện hữu, thì ngoài việc tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều này, người sử dụng đất phải thực hiện thêm một số thủ tục quan trọng. Cụ thể, người sử dụng đất phải lập hồ sơ và bản vẽ mặt bằng xây dựng để trình UBND cấp huyện xem xét phê duyệt. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và hồ sơ đề nghị của người sử dụng đất, UBND cấp huyện phê duyệt bản vẽ mặt bằng xây dựng theo quy định.
Sau khi người sử dụng đất hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng theo bản vẽ mặt bằng đã được phê duyệt, UBND cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra kỹ lưỡng hiện trạng của hạ tầng kỹ thuật. Nếu mọi yếu tố đều đáp ứng các yêu cầu theo quy định, UBND sẽ có ý kiến xác nhận bằng văn bản, qua đó tạo điều kiện pháp lý cho người sử dụng đất thực hiện thủ tục tách thửa theo đúng quy định pháp luật.
Diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất đối với đất ở
Bên cạnh việc quy định các điều kiện về tách thửa và hợp thửa đối với các loại đất, Quyết định cũng nêu cụ thể về diện tích tối thiểu của đất ở sau khi tách thửa.
Đối với đất ở đô thị, đất ở nông thôn ven quốc lộ, tỉnh lộ và thuộc quy hoạch khu đô thị mới thì diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa được thực hiện theo quy hoạch chi tiết được duyệt; trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải từ 40,0m2 trở lên và có kích thước mỗi cạnh không nhỏ hơn 3,5m .
Còn với đất ở nông thôn không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa được thực hiện theo quy hoạch chi tiết được duyệt; trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải từ 70,0m2 trở lên và có kích thước mỗi cạnh không nhỏ hơn 4,0m .
Bên cạnh đó, việc tách thửa đối với các thửa đất có vườn, ao đi kèm đất ở sẽ được thực hiện theo các quy định về tách thửa đối với đất ở, không áp dụng quy định về diện tích đất nông nghiệp tối thiểu được phép tách thửa trong trường hợp này.
Trong một số trường hợp đặc biệt, khi thửa đất có nhu cầu tách thửa nhưng không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định, cơ quan chức năng vẫn xem xét cho phép tách thửa dựa trên hiện trạng cụ thể của từng trường hợp. Cụ thể, đối với những thửa đất mà trước ngày 18/4/2008 đã có công trình nhà ở được xây dựng hợp pháp, đã được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có sự chấp thuận cho phép tồn tại của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, việc tách thửa sẽ được thực hiện theo hiện trạng nhà ở.
Diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất đối với đất nông nghiệp
Theo quy định hiện hành, các hộ gia đình và cá nhân đã được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất với mục đích sản xuất nông nghiệp ổn định, khi có nhu cầu tách thửa để thực hiện các quyền theo quy định, diện tích của thửa đất mới được tách và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách phải đảm bảo tối thiểu là 360m2.
Đối với trường hợp tách thửa nhằm chia, tách nhân khẩu, định xuất hoặc lao động đã được giao và công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, diện tích của thửa đất mới tách và phần còn lại của thửa đất sau khi tách phải đáp ứng điều kiện tối thiểu bằng với diện tích giao hoặc công nhận cho 1 nhân khẩu, định xuất hoặc lao động theo chính sách giao đất làm kinh tế gia đình. Diện tích này được cộng thêm với phần đất đã được giao ruộng ổn định lâu dài theo các phương án giao đất nông nghiệp đã thực hiện trước đây.
Diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
Theo quy định, các hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất do Nhà nước cho thuê hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, khi có nhu cầu tách thửa, phải tuân thủ diện tích tối thiểu sau khi tách thửa theo đúng diện tích đã được xác định trong dự án sản xuất, kinh doanh, đồng thời phù hợp với quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tương tự, các tổ chức kinh tế đang sử dụng đất mà Nhà nước cho thuê hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi tách thửa do thu hẹp quy mô sản xuất, chia tách, chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, hoặc khi có nhu cầu chuyển nhượng, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần diện tích đất, cũng phải tuân thủ quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa theo dự án sản xuất, kinh doanh và quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa không được nhỏ hơn 3.000m2, nhằm đảm bảo đất sau khi tách vẫn có giá trị sử dụng hiệu quả và đáp ứng các yêu cầu về quy hoạch dài hạn.
Đối với các tổ chức hành chính sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác, khi tiến hành tách thửa, diện tích tối thiểu sau khi tách phải phù hợp với dự án đầu tư xây dựng công trình và quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
