Bài 2: Chính sách thuế đối với bất động sản - Khi nỗ lực cải cách như "cá mắc cạn"

Tạo cơ chế định hướng hành vi thị trường, thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả hơn và tăng nguồn thu ngân sách… là những lợi ích rõ ràng của công cụ thuế trong việc điều tiết thị trường bất động sản, duy trì trạng thái ổn định, lành mạnh và hướng tới phát triển bền vững. Tuy nhiên, những băn khoăn về tính khả thi, về tác động của chính sách đến doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà và thị trường, nhất là trong bối cảnh thu nhập bình quân của người dân còn hạn chế, giá nhà lại đang ở mức cao khiến mọi nỗ lực cải cách chính sách thuế liên quan đến bất động sản nhiều năm qua vẫn như "cá mắc cạn".

❃ ❃ ❃

Trước trạng thái nóng lên cực độ của một số phân khúc như nhà ở, đất đấu giá với những cơn sốt giá diễn ra liên tục từ nửa cuối năm 2024 và không loại trừ có sự tham gia mạnh mẽ của những chiêu trò đầu cơ, thổi giá, đầu năm 2025, vấn đề đánh thuế đối với bất động sản cũng nóng trở lại - như một giải pháp không thể thiếu trong bài toán hạ nhiệt thị trường, "trị" những cơn sốt giá và đầu cơ ngắn hạn.

Ngày 15/1/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Công điện số 03/CĐ-TTg yêu cầu các bộ ngành, địa phương tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng. Đặc biệt, Thủ tướng giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế. 

Trong dự thảo Tờ trình gửi Chính phủ ngày 17/7 về đề nghị xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính cũng đề xuất nghiên cứu quy định tăng thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu như kinh nghiệm của một số nước. Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. 

Nhận định giá nhà đất tăng mạnh có sự tham gia của nhóm đầu cơ, vào tháng 9 vừa qua, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng cũng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Bộ Tài chính được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng.

Đặc biệt, mới đây nhất, tại Công điện số 190/CĐ-TTg ngày 7/10/2025 về việc quyết liệt triển khai các giải pháp nhằm tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở, ổn định thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tiếp tục giao Bộ Tài chính chủ trì, báo cáo Chính phủ về chính sách thuế đối với bất động sản. Yêu cầu này được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản tại nhiều khu vực trên cả nước liên tục leo thang, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Thực tế, câu chuyện cải cách chính sách thuế đối với bất động sản không phải là điều mới mẻ. Suốt nhiều năm qua, vấn đề này không ít lần lần được đặt lên bàn nghị sự, song đến nay, Việt Nam vẫn chưa có một hệ thống thuế đồng bộ, hợp lý, hiệu quả để điều tiết, bình ổn hoạt động của thị trường bất động sản, dù đây là một giải pháp quan trọng đã được nhiều quốc gia áp dụng. 

Cách đây gần 2 thập kỷ, khi thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu nóng bất thường, Bộ Tài chính đã đề xuất Dự thảo Luật Thuế nhà, đất (2009)¹, với mục tiêu kiểm soát đầu cơ và điều tiết hợp lý nguồn lực từ đất đai. Theo đó, mức thuế 0,03% được đề xuất áp dụng cho nhà có giá trị trên 500 triệu đồng. Dự thảo Luật này quy định đối tượng chịu thuế bao gồm nhà ở, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Trong đó, giá tính thuế được xác định theo diện tích nhà, đất chịu thuế và giá của 1m2 nhà, đất. Dự thảo dự kiến được Chính phủ xem xét trong phiên họp tháng 8/2009, trình Quốc hội thảo luận tại kỳ họp tháng 11/2009, thông qua vào kỳ họp tháng 5/2010 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2011. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, Dự thảo Luật Thuế nhà đất đã "lỡ hẹn".

Đến năm 2012, vấn đề thuế nhà đất được Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đưa vào Nghị quyết 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.² Nghị quyết đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu ban hành thuế bất động sản, theo đó, người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê, nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn. Tuy nhiên, nội dung này cũng chưa được triển khai trên thực tế.

Cùng năm, Chỉ thị 2196/CT-TTg về tăng cường quản lý thị trường bất động sản, yêu cầu phải nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý trong việc kiểm tra, thẩm định, cho phép đầu tư các dự án phát triển nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản³. Thủ tướng giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất và báo cáo Chính phủ trong quý II/2012 về thuế bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, bất động sản; nghiên cứu, sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế. Song kết quả vẫn chỉ dừng ở mức "nghiên cứu".

Đến năm 2018, Bộ Tài chính tiếp tục lấy ý kiến cho dự thảo Luật Thuế tài sản (gồm 4 Chương, 14 Điều)⁴. Dự thảo đề xuất ngưỡng không chịu thuế theo giá trị để đánh thuế tài sản đối với nhà ở. Đồng thời, việc áp dụng ngưỡng không chịu thuế theo giá trị sẽ phân biệt được các loại nhà khác nhau. Trong đó có phương án ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng hoặc lấy ngưỡng không chịu thuế là 1 tỷ đồng. Hai phương án thuế suất thuế tài sản gồm áp dụng mức thuế suất thuế tài sản chung là 0,3%; hoặc áp dụng mức thuế suất thuế tài sản chung là 0,4%. Vào thời điểm đó, Bộ Tài chính cho rằng, việc quy định mức thuế suất cao đối với đất sử dụng không đúng mục đích; đất và nhà thuộc đối tượng chịu thuế không đưa vào sử dụng; đất và nhà thuộc đối tượng chịu thuế lấn, chiếm sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công. Tuy nhiên, các đề xuất này đều nhận phản ứng trái chiều từ dư luận ngay khi công bố. Do chưa có sự đồng thuận từ người dân, việc đánh thuế bất động sản vẫn chưa thể hiện thực hóa.

Đến năm 2022, thị trường bất động sản suy giảm, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Nguồn cung sụt giảm mạnh so với giai đoạn trước, khiến giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập. Điển hình Hà Nội, TP.HCM không còn phân khúc chung cư có giá phù hợp với thu nhập phần đông người dân. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao⁵ ra đời, nhấn mạnh yêu cầu "khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hoá, ô nhiễm, suy thoái"; "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang", và giảm hoặc miễn thuế đối với những trường hợp sử dụng đất mang lại thu nhập thấp nhưng đảm bảo các chính sách quan trọng như an ninh lương thực, bảo vệ rừng,...Tuy nhiên, vấn đề cải cách thuế liên quan đến bất động sản đến nay vẫn chưa có tiến triển.

Quan sát hành trình chính sách thuế đối với bất động sản ở Việt Nam suốt hơn gần 2 thập kỷ qua, có thể nhận thấy một thực tế lặp đi lặp lại đó là, cứ mỗi khi thị trường xuất hiện dấu hiệu bất ổn, hoặc phát triển lệch lạc, câu chuyện thuế lại được đưa ra bàn thảo như một "liều thuốc" để điều tiết, lập lại trật tự. Điều đó cũng cho thấy, trong tư duy của cơ quan quản lý, thuế không chỉ đơn thuần là công cụ tài chính, mà còn là đòn bẩy định hướng, một cơ chế để điều chỉnh hành vi đầu tư, hạn chế đầu cơ, đồng thời khuyến khích việc sử dụng đất và nhà ở đúng mục đích.

Thế nhưng, sau mỗi "cơn sốt" của thị trường, câu chuyện thuế lại nguội dần rồi chìm vào dĩ vãng dù việc nghiên cứu, thiết kế chính sách vốn cần lộ trình thực hiện. Nhiều chuyên gia từng thẳng thắn nhận xét, chính sách thuế bất động sản ở Việt Nam là "câu chuyện bàn nhiều hơn làm". Khi thị trường "nóng", thuế được đem ra bàn, người ta phân tích lý thuyết, cân nhắc kịch bản như một giải pháp cứu cánh; nhưng ngay khi áp lực tạm thời lắng xuống, câu chuyện bị đẩy khỏi thứ tự ưu tiên...

Có lẽ, đã đến lúc phải nhìn thẳng vào bản chất vấn đề để lý giải tại sao một chính sách được xem là tất yếu, nhấn mạnh trong nhiều nghị quyết, vẫn chưa thể trở thành hiện thực, mà vẫn là "vòng lặp" theo hướng đến hẹn lại lên. Khi thực sự cần phát huy tác dụng lại không thể áp dụng được ngay mà cần có lộ trình và nhiều điều kiện cần khác, dù lẽ ra, lộ trình này đã phải được nghiên cứu và triển khai từ nhiều năm trước. 

Cần nhấn mạnh rằng, Việt Nam hiện vẫn chưa áp dụng một sắc thuế bất động sản riêng (Property tax) theo đúng nghĩa như ở nhiều quốc gia phát triển. Thay vào đó, chính sách thuế đối với lĩnh vực này mới chủ yếu thể hiện qua một số loại thuế và phí gián tiếp như thuế đất ở, đất xây dựng công trình, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế lệ phí trước bạ, thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (2% trên giá chuyển nhượng từng lần). Ngoài ra còn có các khoản thu liên quan như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất...

Dù đã có khá nhiều sắc thuế và khoản thu liên quan, song thực tế cho thấy, cấu trúc thuế này chưa đủ để hạn chế tình trạng đầu cơ trục lợi, sử dụng đất kém hiệu quả hay tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách. Việc cải cách và xây dựng chính sách thuế tài sản toàn diện, đồng bộ và hiệu quả đang trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm hướng tới thị trường bất động sản minh bạch và phát triển ổn định hơn. Nhưng những rào cản nào đang khiến lộ trình nghiên cứu, xây dựng và áp dụng chính sách thuế chưa thể phát huy vai trò góp phần điều tiết thị trường bất động sản?

Thực tế cho thấy, việc ban hành và áp dụng một sắc thuế mới, đặc biệt là thuế đánh vào tài sản có giá trị lớn như bất động sản luôn là vấn đề nhạy cảm, bởi nó tác động trực tiếp đến lợi ích của nhiều nhóm đối tượng khác nhau trong xã hội. Càng nhiều bên liên quan, lợi ích càng đan xen, khiến mọi nỗ lực cải cách dễ vấp phải phản ứng mạnh mẽ. 

Trong khi đó, những lo ngại về tính khả thi của chính sách thuế liên quan đến bất động sản đối với đời sống người dân cũng như gây ra phản ứng không tốt đối với thị trường là rất thực tế, nhất là khi cơ sở, điều kiện cho việc áp thuế vẫn chưa rõ ràng. Đơn cử như, tại dự thảo mới nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã bỏ đề xuất trước đó về đánh thuế thu nhập cá nhân 20% với thu nhập chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ; giữ nguyên quy định hiện hành là 2% trên giá chuyển nhượng, để tiếp tục nghiên cứu một cách tổng thể sau khi tiếp thu ý kiến.

Trong điều kiện thị trường nhà ở Việt Nam vốn đã mất cân đối giữa cung và cầu, việc áp thêm thuế có thể khiến giá nhà tăng chứ không giảm như kỳ vọng. Thực tế, chi phí này hiếm khi dừng lại ở người bán hay chủ đầu tư, mà thường được chuyển tiếp vào giá bán cuối cùng. Nếu thiết kế chính sách thiếu thận trọng, mục tiêu điều tiết thị trường hay đánh vào đầu cơ có thể phản tác dụng, vô tình đẩy giá nhà lên cao hơn, khiến người thu nhập thấp và trung bình càng khó tiếp cận nhà ở. Khi đó, một biện pháp thuế tưởng chừng công bằng lại có thể trở thành con dao hai lưỡi, làm tổn thương nhóm đối tượng vốn cần được bảo vệ nhất, kéo theo phản ứng xã hội và hệ lụy chính trị.

"Chính sự mâu thuẫn giữa hai nhóm - những người sở hữu nhiều bất động sản và người lao động thu nhập trung bình thấp đã tạo ra áp lực lớn đối với các nhà quản lý, khiến cơ quan quản lý phần nào do dự và cẩn trọng hơn trong việc đưa ra các quyết định cần thiết. Điều này dẫn đến việc cải cách thuế trong lĩnh vực bất động sản vẫn chủ yếu được nêu lên một cách tương đối lý thuyết, chứ chưa được thực thi một cách thực tế", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, sự thiếu hụt hệ thống dữ liệu minh bạch cũng là rào cản khiến chính sách thuế toàn diện hơn đối với bất động sản nhiều năm qua chưa đủ cơ sở để triển khai trên thực tiễn.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, để thiết kế được một chính sách thuế bất động sản khả thi và hiệu quả, trước hết cần chuẩn bị thật kỹ lưỡng về nền tảng dữ liệu.

"Việc hình thành được một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, liên thông, có độ tin cậy cao là điều kiện tiên quyết, bởi chỉ khi thông tin minh bạch và chính xác, việc đánh thuế mới có thể đảm bảo công bằng, đúng đối tượng và đạt được mục tiêu điều tiết thị trường", ông Bùi Văn Doanh nhấn mạnh.

Phân tích sâu hơn, ông Bùi Văn Doanh cho biết, nếu muốn xây dựng một chính sách thuế thực sự hướng đến mục tiêu hạn chế đầu cơ và điều tiết thị trường bất động sản, thì điều cốt lõi là phải dựa trên giá trị thực của tài sản. Bởi lẽ, chỉ khi thuế được tính đúng theo giá trị thực, mới có thể phân biệt rõ giữa người nắm giữ nhiều bất động sản nhằm mục đích đầu cơ và người sở hữu duy nhất một căn nhà để ở. Khi đó, chính sách thuế mới thực sự phát huy vai trò điều tiết hành vi, tác động đúng và đủ tới lợi ích kỳ vọng của giới đầu cơ, làm cho việc găm giữ hay lướt sóng trở nên kém hấp dẫn, từ đó góp phần đưa thị trường vận hành minh bạch và bền vững hơn.

Để làm được điều đó, theo ông Doanh, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống dữ liệu thống nhất, đầy đủ và đáng tin cậy về từng bất động sản như thông tin về quyền sở hữu, quy hoạch, vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, giá trị thị trường và lịch sử giao dịch. Những dữ liệu này không chỉ giúp xác định chính xác giá trị tài sản để tính thuế, mà còn là cơ sở để đảm bảo công bằng và minh bạch trong thực thi chính sách. Thực tế cho thấy, khi cơ sở dữ liệu chưa đầy đủ và thiếu liên thông, giá trị tài sản rất dễ bị khai thấp so với thực tế, dẫn đến thất thu ngân sách, đồng thời tạo ra sự bất bình đẳng giữa các nhóm người nộp thuế, người tuân thủ nghiêm túc có thể phải chịu thiệt so với người cố tình lách luật.

Tuy nhiên, thực tế thị trường hiện vẫn đang thiếu một hệ thống dữ liệu chuẩn, đồng bộ và đáng tin cậy để phục vụ cho mục tiêu này. Ông Bùi Văn Doanh nhìn nhận, các thông tin liên quan đến đất đai, quy hoạch, giá giao dịch hay hồ sơ cấp phép vẫn tồn tại trong tình trạng phân tán, rời rạc và được quản lý thủ công, chưa hình thành một chuẩn dữ liệu thống nhất ở cấp quốc gia. Sự thiếu kết nối này khiến quá trình thu thập, đối chiếu và cập nhật dữ liệu gặp nhiều khó khăn, trong khi đây lại là yếu tố cốt lõi để xác định giá trị thực của bất động sản – cơ sở cho việc tính thuế một cách công bằng và hiệu quả.

"Các chủ thể trên thị trường hiện vẫn còn e ngại trước yêu cầu chia sẻ dữ liệu, dẫn đến thực trạng "mạnh ai nấy làm". Ở nhiều lĩnh vực, dữ liệu vẫn được tạo lập và quản lý riêng biệt bởi từng bộ, ngành, địa phương, khiến hệ thống thông tin trở nên manh mún, thiếu liên thông và không đủ độ tin cậy để phục vụ việc xây dựng chính sách thuế minh bạch. Khi cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp vẫn chưa sẵn sàng minh bạch hóa dữ liệu, thậm chí "thích" sự nhập nhèm để thuận lợi trong đầu cơ, lướt sóng hay thao túng giá, thì việc tiến tới một cơ chế thuế công bằng và hiệu quả vẫn sẽ chỉ dừng lại ở mức ý tưởng", ông Bùi Văn Doanh nhận định.

Thêm vào đó, hiện nay, phần lớn các giao dịch bất động sản tại Việt Nam vẫn tồn tại tình trạng hai giá (giá kép), nghĩa là giá mua thực tế và giá ghi trong hợp đồng mua bán có sự chênh lệch nhau, giá thực tế cao hơn nhiều so với giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng để giảm bớt số tiền nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

"Nhiều tài sản ở Việt Nam vẫn tồn tại tình trạng khai báo "hai giá" hoặc nhiều giá, nhiều tài sản bất động sản được mua bán với giá thực tế cao gấp 1,5 - 2 lần so với giá trên hợp đồng công chứng", ông Bùi Văn Doanh nêu rõ.

Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cũng nhìn nhận, cơ sở dữ liệu và khả năng giám sát chính xác giá mua và giá bán hay giá trị thực của tài sản để áp thuế là một thách thức không nhỏ, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động phức tạp. Chính sự thiếu minh bạch và thiếu dữ liệu chuẩn hóa này đã gây khó khăn lớn cho việc thiết kế và thực thi chính sách thuế bất động sản một cách công bằng, hiệu quả và bền vững.

Mục tiêu của chính sách thuế đối với bất động sản cũng là điều cần làm rõ. Dường như dư luận đang lo sợ do hiểu câu chuyện đánh thuế sẽ hướng đến mọi bất động sản thứ 2. 

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội khẳng định, không thể đánh đồng rằng tất cả những người có bất động sản thứ hai đều sẽ bị đánh thuế. Cần phân biệt giữa người sở hữu nhiều bất động sản để sử dụng vào mục đích chính đáng và người sở hữu bất động sản để đầu cơ. Ví dụ, đối với những người có nhiều nhà đất nhưng không sử dụng, để bất động sản nằm "đắp chiếu" từ năm này qua năm khác, việc đánh thuế là cần thiết nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và định hướng chủ sở hữu phải chuyển nhượng tài sản hoặc đưa vào sử dụng, tạo ra giá trị dòng tiền gia tăng từ bất động sản đó. Như vậy, chính sách này giúp làm gia tăng giao dịch cho thị trường, đồng thời nhà nước cũng điều tiết được nguồn thu thuế vào ngân sách. Chủ sở hữu có thể tiếp tục để không với mục đích tích trữ theo nhu cầu, nhưng với điều kiện là phải chịu thuế.

Với lo ngại việc đánh thuế bất động sản có thể làm "gãy" thị trường, dẫn đến việc nhà đầu tư thi nhau bán tháo, gây rủi ro lớn đến hệ thống ngân hàng, mất thanh khoản, đóng băng thị trường, tác động tiêu cực tới nền kinh tế đang được đặt ra, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến đặt vấn đề, việc bán tháo chỉ xảy ra đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng bẩy tài chính lớn, đầu tư lướt sóng, ăn theo không thể tiếp tục "cầm cự". Theo ông, loại bỏ được điều đó là tốt cho thị trường và cần hiểu rằng không phải ai sở hữu nhiều nhà đất cũng bị ảnh hưởng nếu họ có năng lực tài chính tốt.

"Để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả, cần có yếu tố đầu cơ ở mức độ hợp lý. Điều này có nghĩa phải có những chủ thể kinh doanh bất động sản theo cách thuê hoặc mua đất, giao dịch, chuyển nhượng để tạo sự sôi động cho thị trường. Nhà nước cũng sẽ thu thuế từ các giao dịch này, góp phần tăng nguồn thu ngân sách. Nếu chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất và không có hoạt động mua bán, thị trường sẽ rất khó phát triển", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến lưu ý.

Ngoài ra, ông Tuyến cũng cho rằng, cần phải lường trước tình trạng "biến tướng" trong việc sở hữu bất động sản. Một thực trạng phổ biến hiện nay là có những cá nhân sở hữu nhiều mảnh đất và nhà ở nhưng lại nhờ người đứng tên hộ để trốn thuế. Đây là một thách thức lớn trong việc xác định và xử lý.

"Tóm lại, hệ thống hồ sơ, sổ sách và bản đồ địa chính phải chính xác, liên thông, công khai, minh bạch. Hiện tại, mặc dù chúng ta vẫn có thể thực hiện chính sách, nhưng nếu nền tảng dữ liệu vẫn còn lỏng lẻo, việc triển khai thuế bất động sản sẽ rất khó đạt được kỳ vọng". PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.

Như vậy, có quá nhiều yếu tố chưa rõ ràng và khó lường trước dẫn đến những lo ngại khiến công cụ thuế dù được xác định là rất cần thiết trong việc bình ổn thị trường vẫn chỉ dừng lại ở các đề xuất. Đó chính là những "chiếc kim trong bọc" cần được chỉ ra và tìm cách khắc phục để mở đường cho chính sách có thể thực thi hiệu quả. 

Sau nhiều năm vận hành trong tình trạng thiếu dữ liệu chuẩn, thông tin rời rạc và quản lý phân tán, giờ đây, hàng loạt chính sách, chiến dịch và định hướng chiến lược từ Chính phủ đang cùng hướng về một mục tiêu chung là xây dựng nền tảng dữ liệu đất đai thống nhất, công khai và minh bạch.

Chiến dịch "90 ngày đêm làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu đất đai" diễn ra từ ngày 1/9 - 30/11/2025 theo Kế hoạch 515/KH-BCA-BNN&MT là minh chứng cho quyết tâm "làm mới" nền tảng quản lý đất đai của quốc gia. Đây là kế hoạch quy mô toàn quốc do Bộ Công an phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường triển khai, là một trong những bước quan trọng để chuẩn hóa, đồng bộ và số hóa dữ liệu đất đai, gắn kết với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các hệ thống dữ liệu khác.

Với sự vào cuộc quyết liệt của các địa phương, tính đến nay, 34/34 tỉnh, thành phố đã ban hành Kế hoạch thực hiện Chiến dịch 90 ngày đêm làm giàu, làm sạch dữ liệu đất đai; đồng thời thành lập ban chỉ đạo; tổ công tác; đối với các xã/phường/đặc khu: Tùy theo tình hình thực tế tại địa phương đến nay tất cả các xã/phường/đặc khu đã thành lập tổ công tác hoặc tổ giúp việc thực hiện triển khai chiến dịch.

Về kết quả đồng bộ cơ sở dữ liệu đất đai của địa phương về cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai tại trung ương, tính đến hết ngày 15/10/2025, số lượng dữ liệu thửa đất địa phương đã đẩy trên hệ thống để đồng bộ về trung ương là 18,1 triệu thửa đất/52,9 triệu thửa đất đã phân loại, trong đó có 9,6 triệu thửa đất đảm bảo đúng cấu trúc để đồng bộ với Trung tâm dữ liệu quốc gia (đạt 18,1%).

Đối với việc gắn mã định danh thửa đất, công tác tạo lập mã định danh thửa đất đang được các tỉnh phối hợp với các đơn vị phần mềm quản lý đất đai ở địa phương tạo lập tự động cho các thửa đất (có đầy đủ 3 khối thông tin là dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc tính, dữ liệu phi cấu trúc). Đến hiện tại đã có 30/34 tỉnh, thành phố tạo lập mã định danh cho 55.691.713 thửa đất.

Có thể thấy, những kết quả của Chiến dịch "90 ngày đêm làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu đất đai" không chỉ phản ánh quyết tâm làm trong sạch, minh bạch hóa thị trường, mà còn đặt nền móng dữ liệu cho các chính sách điều tiết vĩ mô, đặc biệt là chính sách thuế đối với bất động sản vốn đòi hỏi một hệ thống thông tin chính xác, toàn diện và đồng bộ.

Rõ ràng, thị trường đang dần sẵn sàng cho một giai đoạn minh bạch hơn, công bằng hơn.

Vấn đề còn lại và cũng là thách thức lớn nhất chính là tìm ra điểm cân bằng để hài hòa lợi ích giữa các bên, đồng thời giải tỏa những lo ngại về tác động của chính sách, để thuế thực sự trở thành công cụ điều tiết hiệu quả chứ không phải là rào cản của thị trường.

Cũng cần phải nhìn nhận rằng, khi tiến hành đánh thuế bất động sản, giai đoạn đầu chắc chắn sẽ không tránh khỏi những bất cập và xáo trộn nhất định. Đây là giai đoạn toàn bộ hệ thống, từ chủ đầu tư, nhà đầu cơ cho đến người mua ở thực đều phải làm quen với một cơ chế mới.

Ông Bùi Văn Doanh cho rằng, khi thuế bất động sản được áp dụng, chi phí thuế sẽ được tính vào giá bán, khiến giá nhà, đất có thể tăng tạm thời. Với những người mua có nhu cầu ở thực, điều này đồng nghĩa với việc họ sẽ phải gánh thêm một phần chi phí, khiến giấc mơ sở hữu nhà trong ngắn hạn trở nên khó khăn hơn. Ở phía cung, doanh nghiệp bất động sản cũng không tránh khỏi ảnh hưởng. Lo ngại về sức mua sụt giảm, nhiều chủ đầu tư có thể tạm hoãn kế hoạch mở bán hoặc trì hoãn khởi công các dự án mới để quan sát phản ứng của thị trường. Điều này khiến thanh khoản suy giảm, nguồn cung chững lại và thị trường bước vào giai đoạn chuyển động chậm.

Tuy nhiên, những chao đảo ban đầu này cần được nhìn nhận như là phản ứng tự nhiên của thị trường, là bước khởi đầu cần thiết cho tiến trình định hình một cấu trúc phát triển minh bạch, ổn định và bền vững hơn trong dài hạn.

Nhìn xa hơn, thuế sẽ trở thành công cụ điều tiết quan trọng, giảm sức hấp dẫn của thị trường bất động sản theo kiểu "ngồi không cũng ra tiền". Điều này đồng nghĩa với việc tư duy phát triển bất động sản sẽ phải được định hình lại theo kiểu cầu thế nào thì cung đáp ứng như thế. Nhà đầu tư không còn có thể dựa vào chiến lược "lướt sóng" hay kỳ vọng giá đất tăng nhanh để kiếm lời. Thay vào đó, họ sẽ phải cân đối lại danh mục đầu tư thông qua cân nhắc giá trị thực của dự án, khả năng sinh dòng tiền và hiệu quả sử dụng tài sản trong dài hạn. Các dự án được ưu tiên sẽ là những dự án tạo ra giá trị thật sự cho người sử dụng, đóng góp vào phát triển kinh tế, đồng thời phù hợp với cơ chế thuế và các tiêu chuẩn minh bạch về quản lý tài sản. Chính cơ chế này cũng tạo ra áp lực tích cực lên cả người mua và chủ đầu tư. Người mua phải cân nhắc khả năng khai thác thực tế, không còn bị chi phối bởi tâm lý "đầu cơ theo giá tăng", còn chủ đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng về chiến lược phát triển dự án, lựa chọn phân khúc khách hàng có nhu cầu sử dụng thật sự thay vì chỉ phục vụ thị trường đầu cơ.

Việc áp dụng thuế cũng sẽ khuyến khích các chủ đầu tư đầu tư vào tiện ích, hạ tầng kết nối và chất lượng dịch vụ nhằm gia tăng giá trị sử dụng của bất động sản, qua đó thúc đẩy phát triển đô thị đồng bộ và bền vững. Các dự án ưu tiên sẽ là những dự án tạo ra giá trị thực, đóng góp vào phát triển kinh tế địa phương, đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn minh bạch về quản lý tài sản và cơ chế thuế.

"Không nên quá lo ngại về nguy cơ thị trường "gãy" hay tắc nghẽn, cũng như những tác động tiêu cực khác. Thực tế, nếu xuất hiện hiện tượng bán tháo, đó thường là dấu hiệu của những nhà đầu cơ trục lợi. Khi đó, thị trường sẽ tự thanh lọc, loại bỏ những người không thực sự gắn bó lâu dài, tạo cơ hội ổn định hơn cho người mua thực sự", ông Bùi Văn Doanh nhận định.

Hơn nữa, chính sách thuế cũng sẽ trở thành công cụ quan trọng để điều tiết dòng vốn tín dụng trong bất động sản, hướng nguồn vốn vào những lĩnh vực cần đầu tư thực chất, góp phần tạo ra giá trị bền vững cho thị trường và nền kinh tế nói chung. Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản đã vượt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cuối năm 2024, chiếm gần 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Thực tế hiện nay tín dụng bất động sản đang trong giai đoạn tăng nóng, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khi có công cụ thuế điều tiết, động cơ đầu tư của nhà đầu tư sẽ thay đổi, buộc họ phải cân đối lại kế hoạch vay vốn và phân bổ tài sản. Dòng vốn khi đó sẽ dịch chuyển từ các hoạt động đầu cơ kém hiệu quả hơn sang đầu tư vào sản xuất – kinh doanh nếu đủ sức hấp dẫn, tạo điều kiện cho nền kinh tế thu hút các doanh nghiệp mới thành lập, tăng cường năng lực sản xuất nội địa và chuyển dịch dòng tiền từ các kênh truyền thống như vàng sang các lĩnh vực tạo ra giá trị kinh tế thực chất, từ đó thúc đẩy tăng trưởng bền vững.

Quá trình này sẽ thúc đẩy sự tái cấu trúc toàn diện của thị trường bất động sản, không chỉ về cách thức đầu tư mà còn về cơ chế vận hành. Khi đó, giá thị trường sẽ dần được điều chỉnh theo nhu cầu thực, dựa trên giá trị thặng dư thực tế của bất động sản, thay vì bị chi phối bởi các hoạt động đầu cơ hay tích trữ. Dòng vốn đầu cơ sẽ bị hạn chế về mức độ vừa phải, trong khi thị trường sẽ dần minh bạch và hiệu quả hơn, theo hướng phát triển thực chất. Hiệu quả ở đây không chỉ là minh bạch về giá trị mà còn là tái định hình bất động sản như một thị trường sản xuất, tạo ra các sản phẩm bất động sản dòng tiền, phát huy giá trị đất đai. Khi thị trường dần thích nghi với cơ chế thuế, giá cả sẽ điều chỉnh về đúng nhu cầu thực, dựa trên giá trị thặng dư thực tế của bất động sản, thay vì bị thao túng bởi các hoạt động tích trữ hay "lướt sóng".

Tuy nhiên, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, bản thân chính sách thuế, dù được thiết kế tốt đến đâu, cũng không thể "một mình" gánh vác nhiệm vụ bình ổn thị trường bất động sản. Thuế chỉ là một trong những công cụ hỗ trợ, có vai trò điều tiết hành vi đầu tư và tạo áp lực để thị trường minh bạch. Để thị trường vận hành lành mạnh và bền vững, nó cần đi cùng với hàng loạt chính sách bổ trợ khác như hoàn thiện quy hoạch, cải cách thủ tục pháp lý, tháo gỡ vướng mắc dự án, cho đến phát triển tín dụng nhà ở xã hội, mở rộng nguồn nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực,... Khi các chính sách này không được triển khai đồng bộ, hiệu quả của thuế sẽ bị triệt tiêu, thậm chí còn có thể tạo ra tác động ngược, khiến thị trường co cụm, thậm chí tạo rủi ro dây chuyền sang hệ thống tài chính.

Bởi vậy, thay vì đặt gánh nặng quá lớn lên vai chính sách thuế, điều cần thiết là xây dựng một hệ sinh thái chính sách cùng vận hành theo một hướng. Khi đó, thuế bất động sản mới thực sự phát huy ý nghĩa, trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi công cụ điều tiết, giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững hơn.

❃ ❃ ❃

Nếu nhìn sâu vào bản chất vấn đề, những lý do khiến cơ quan quản lý, các chuyên gia, doanh nghiệp, nhà đầu tư… còn dè chừng, cẩn trọng khi bàn đến việc đánh thuế bất động sản không phải không có cơ sở. Những lo ngại ấy, ở một khía cạnh nào đó đều phản ánh rất rõ những thực tế của thị trường. 

Đó là những điểm yếu nội tại mà hệ thống quản lý cần thời gian để khắc phục, cần sự phối hợp đồng bộ giữa nhiều cơ quan, và cần cả một lộ trình chuẩn bị kỹ lưỡng để tránh gây sốc cho thị trường. 

Dẫu vậy, nếu đặt trong bức tranh tổng thể, có thể thấy rằng những khó khăn ấy chỉ là trở ngại mang tính tạm thời, chưa đủ lớn để cản trở một chính sách có ý nghĩa nền tảng đối với sự phát triển lâu dài của thị trường. Chúng hoàn toàn có thể được kiểm soát và hóa giải bằng một lộ trình chính sách phù hợp, minh bạch và có sự đồng thuận xã hội đủ lớn.

Mục tiêu cốt lõi của việc xây dựng chính sách thuế đối với bất động sản không chỉ là thu ngân sách, mà quan trọng hơn là điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ trục lợi và góp phần đưa giá trị bất động sản trở về đúng với giá trị thực. Khi thuế được vận hành đúng nguyên tắc, nó sẽ trở thành "bộ lọc" tự nhiên giúp thanh lọc những dòng vốn ngắn hạn, định hướng lại hành vi đầu tư và tạo dựng một môi trường phát triển minh bạch, công bằng và ổn định cho mọi chủ thể tham gia.

Một thị trường muốn minh bạch, muốn ổn định, thì sớm muộn cũng phải bước qua ngưỡng cửa thuế. Việc trì hoãn quá lâu không chỉ làm lỡ nhịp cải cách, mà còn khiến thị trường tiếp tục vận hành trong trạng thái lệch chuẩn, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả nền kinh tế.

Quyết tâm chính trị đã đủ mạnh, vấn đề còn lại là cần bắt tay vào hiện thực hóa mục tiêu, và bắt đầu thực hiện theo lộ trình cụ thể, thay vì tiếp tục để chính sách thuế đối với bất động sản mãi nằm lại ở đề xuất, nâng lên, đặt xuống - như "cá mắc cạn" nhiều năm qua.

Mời độc giả đón đọc Bài 3:  Đã đến lúc cần một cuộc cải cách thực chất!

1. https://www.moj.gov.vn/UserControls/News/pFormPrint.aspx?UrlListProcess=/qt/tintuc/Lists/ThongTinKhac&ListId=4c6dbf3e-0473-40ca-94e4-339ee75540ef&SiteId=b11f9e79-d495-439f-98e6-4bd81e36adc9&ItemID=1247&SiteRootID=b71e67e4-9250-47a7-96d6-64e9cb69ccf3

2.  https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-quyet-19-NQ-TW-nam-2012-doi-moi-chinh-sach-phap-luat-ve-dat-dai-171705.aspx

3. https://chinhphu.vn/default.aspx?pageid=27160&docid=152875

4. https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Thue-Phi-Le-Phi/Luat-thue-tai-san-379974.aspx