Thích
Hà Nội đã công bố dự thảo bảng giá đất, áp dụng từ ngày 1/1/2026, tổ chức theo 17 khu vực định giá. Trong đó, khu vực trung tâm Thủ đô dự kiến có mức giá cao nhất khoảng 702 triệu đồng/m2, tăng 2% so với hiện hành; các khu vực ngoại thành ghi nhận mức tăng 25 - 26%.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cũng đang gấp rút xây dựng bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo trình tự, thủ tục rút gọn. Các địa phương phía Nam như Tây Ninh, Đồng Nai… cũng đang lấy ý kiến về bảng giá đất áp dụng từ đầu năm sau, với mức giá dự kiến tăng mạnh. Trong đó, bảng giá đất mới dự kiến của tỉnh Đồng Nai có mức tăng cao nhất tới 9 lần.
Đã có những góc nhìn khác nhau, thậm chí trái chiều xung quanh bảng giá đất dự kiến. Doanh nghiệp bất động sản lo ngại nếu giá đất tăng, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ là những khoản chi lớn, có thể làm đội tổng mức đầu tư lên hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng, việc kéo giảm giá nhà sẽ khó khăn hơn. Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở cũng e ngại vì nghĩa vụ tài chính lớn hơn. Nhưng nếu đề xuất thấp hơn, người dân thuộc diện thu hồi đất lại lo ngại mức bồi thường không tương xứng.
Theo chuyên gia, câu chuyện giá đất không thể nhìn giản đơn ở việc nên tăng hay giảm, mà là cách thức vận dụng, điều tiết thế nào cho hợp lý. Đồng thời, chỉ giảm giá đất chưa đủ, mà cần minh bạch cấu phần giá nhà, tiết giảm các chi phí liên quan.
Theo Điều 9 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản, ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC, tổng chi phí phát triển dự án bất động sản bao gồm: Chi phí đầu tư xây dựng (hạ tầng, công trình, thiết bị, tư vấn, quản lý dự án); chi phí dự phòng; chi phí kinh doanh (quảng cáo, bán hàng, quản lý vận hành…); chi phí tài chính và thuế (nếu có); cùng lợi nhuận của nhà đầu tư, được xác định dựa trên tỷ lệ lợi nhuận trung bình của thị trường hoặc của ít nhất ba doanh nghiệp bất động sản tương tự đã được kiểm toán.
Đáng chú ý, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng được tách riêng, không tính gộp trong tổng chi phí phát triển, nhằm phản ánh trung thực giá trị đầu vào của dự án.
Ngoài ra, Thông tư 42/2024/TT-BTC cũng yêu cầu việc xác định tổng chi phí phải dựa trên dữ liệu điều tra, khảo sát thực tế của các dự án tương tự, phù hợp với mặt bằng giá vật liệu, nhân công, thiết bị tại thời điểm thẩm định. Khi không có dữ liệu thị trường, cơ quan thẩm định có thể sử dụng các định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư do Nhà nước ban hành, nhưng phải lập luận rõ mức độ phù hợp và điều chỉnh kịp thời để phản ánh đúng giá trị thực tế.
Như vậy, với khung pháp lý mới này, các cấu phần hình thành giá bất động sản được xác định thống nhất và minh bạch, có thể trở thành nền tảng quan trọng cho việc quản lý chi phí, kiểm soát giá bán và điều tiết thị trường bằng công cụ kinh tế, khoa học, thay vì các biện pháp "kéo giảm, kiểm soát" giá nhà bằng mệnh lệnh hành chính.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, giữa chuẩn mực thẩm định giá và thực tiễn triển khai vẫn tồn tại khoảng cách khá lớn.
Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây cho biết, để hoàn thành một dự án nhà ở, chi phí đầu tư trải dài qua hàng chục hạng mục, trong đó hai khoản tốn kém nhất là chi phí đất và thủ tục pháp lý. Đối với dự án chung cư, chi phí đất thường chiếm khoảng 30 - 40% tổng đầu tư, tùy vào nguồn gốc và tình trạng pháp lý của khu đất. Nếu là đất đã hoàn thiện pháp lý, có sổ đỏ và chỉ tiêu quy hoạch rõ ràng thì giá sẽ rất cao; còn nếu là đất tư nhân hoặc đất chuyển đổi mục đích, giá ban đầu thấp hơn nhưng chi phí rủi ro và tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung lại lớn hơn nhiều.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây.
Vị này cho biết thêm, phần chi phí xây dựng chiếm khoảng 35 - 40% tổng đầu tư, bao gồm các hạng mục từ móng, thân, hoàn thiện, cơ điện, phòng cháy chữa cháy đến cảnh quan. Nhưng ngoài phần hữu hình đó, còn hàng loạt chi phí "mềm" ít được nhắc đến như thiết kế, pháp lý, quản lý dự án, marketing, chi phí hoa hồng cho các sàn môi giới.
"Tính trung bình, nhóm chi phí này chiếm khoảng 15 - 20% giá thành, một con số không nhỏ nhưng chi phí này từ trước đến nay chưa được tính vào cấu thành giá sản phẩm, chủ yếu vẫn tập trung vào chi phí đất và chi phí xây dựng, nhưng tất cả đều buộc phải tính vào giá bán cuối cùng. Chưa kể, vốn dành cho dự án bất động sản thường rất lớn, có khi lên đến vài nghìn tỷ đồng và doanh nghiệp buộc phải đi vay, với mức lãi suất 12 - 14% hiện nay, cũng là gánh nặng lớn, đặc biệt khi dự án không được đẩy nhanh tiến độ", ông nói.
Vì vậy, việc minh bạch hóa toàn bộ cấu phần chi phí, đặc biệt là chi phí đất đai và thủ tục hành chính, là điều kiện tiên quyết để tính toán và đề xuất phương pháp kéo giảm chi phí, qua đó có thể hạ giá nhà về mức hợp lý. Khi chi phí đầu vào được xác định rõ, cơ quan quản lý có thể điều tiết giá bán bằng chính sách thuế, hệ số giá đất hoặc ưu đãi tín dụng, thay vì những biện pháp hành chính thiếu linh hoạt.
Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), không phải địa phương nào cũng có cơ sở dữ liệu đầy đủ và cập nhật để tính toán chính xác các khoản mục chi phí như quy định. Nhiều nơi vẫn phải dựa vào định mức cũ hoặc suất vốn đầu tư đã lỗi thời, không phản ánh đúng mặt bằng giá vật liệu, nhân công, thiết bị hiện nay.
Bên cạnh đó, quá trình thẩm định và phê duyệt chi phí dự án thường kéo dài, khiến các biến động giá thị trường không được cập nhật kịp thời. Khi giá thép, xi măng, nhân công… tăng đột biến, doanh nghiệp phải tự "gánh" phần chênh lệch, và tất yếu sẽ tính vào giá bán.
Đặc biệt, trong thực tế phát triển dự án, chi phí đất và chi phí thủ tục hành chính lại thường vượt xa tỷ trọng trong lý thuyết. Có những dự án, riêng tiền sử dụng đất và bồi thường đã chiếm hơn một nửa tổng mức đầu tư; còn thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài 3 - 5 năm khiến chi phí tài chính tăng gấp đôi.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam.
Việc minh bạch hóa toàn bộ chi phí đầu vào của một dự án bất động sản, từ đất đai, thủ tục pháp lý đến chi phí xây dựng, tài chính và chi phí "mềm" sẽ là cơ sở để Nhà nước hoạch định chính sách điều tiết hợp lý, còn doanh nghiệp có thể chủ động tối ưu giá thành, từ đó tạo ra sản phẩm vừa túi tiền hơn cho người dân.
Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, thay vì can thiệp trực tiếp vào giá bán, Nhà nước nên tập trung điều tiết chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất, chi phí thủ tục và chi phí tài chính.
"Việc can thiệp trực tiếp để giảm giá nhà rất khó thực hiện, thay vào đó nên minh bạch cấu phần giá để doanh nghiệp tự định giá, sau đó điều tiết bằng thuế lợi nhuận. Ví dụ, doanh nghiệp vẫn được tự do phát triển phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, nhưng sẽ phải chịu thuế suất cao; trong khi đó nhà ở thương mại giá hợp lý hay còn gọi là nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở xã hội chịu thuế suất thấp hơn. Tất nhiên phần nộp thuế này sẽ được tính vào giá thành và nhà ở cao cấp giá sẽ tăng lên nhưng phân khúc này nhằm vào nhóm cư dân có thu nhập cao, thậm chí rất cao nên họ vẫn có khả năng chi trả và không ảnh hưởng đến chính sách an sinh xã hội.
Trong khi đó, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội do thuế suất thấp nên cũng góp phần làm cho giá nhà hạ xuống. Như vậy, khi tính được giá đầu vào đúng, đủ cho doanh nghiệp và có thuế lợi tức phù hợp, thì doanh nghiệp cũng có thể chủ động tính toán, phát triển từng phân khúc nhà ở phù hợp. Nếu chi phí đầu vào hợp lý, chi phí thủ tục được cắt giảm và rút ngắn thời gian tiến hành thủ tục hành chính thì tự ắt giá nhà sẽ hạ xuống và thị trường vẫn phát triển lành mạnh", ông Bùi Văn Doanh nhìn nhận.
Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt NamĐồng thời, việc điều tiết giá đất theo mục đích sử dụng sẽ giúp tái phân bổ nguồn lực hợp lý hơn. Dự án nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại giá hợp lý cần được áp dụng hệ số giá đất thấp hơn để giảm chi phí đầu vào; ngược lại, dự án cao cấp có thể chịu hệ số cao hơn để bù đắp ngân sách. Khi cơ chế này vận hành, thị trường sẽ tự điều chỉnh, doanh nghiệp sẽ bớt tập trung vào phân khúc hạng sang và chuyển hướng sang phân khúc vừa túi tiền, nơi nhu cầu thực chiếm đa số và tối ưu lợi nhuận cho họ.
"Khi giá đất được xác định theo mục đích sử dụng, chi phí đầu vào minh bạch, rõ ràng, doanh nghiệp có thể tự do phát triển, định giá theo năng lực cạnh tranh, còn Nhà nước có thể điều tiết bằng chính giá đất, công cụ thuế và chính sách hỗ trợ", Viện trưởng VIRES chia sẻ.
Cụ thể, Nhà nước hoàn toàn có thể điều tiết để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp mà không cần can thiệp trực tiếp vào giá bán. Trước hết, cần rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt và cấp phép đầu tư, bởi mỗi tháng chậm trễ đều khiến chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp tăng lên. Tiếp đó, có thể giảm, giãn hoặc miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho các dự án thuộc nhóm an sinh như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, nhà ở công nhân, để vừa hỗ trợ doanh nghiệp, vừa đảm bảo người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở.
Ông Bùi Văn Doanh cũng nhấn mạnh vai trò của minh bạch dữ liệu giá vật liệu xây dựng, suất vốn đầu tư, chi phí hạ tầng để doanh nghiệp có căn cứ tính toán chính xác, tránh tình trạng chi phí bị đội lên do thông tin thiếu nhất quán. Ngoài ra, chính sách tín dụng ưu đãi, lãi suất dài hạn cho các dự án nhà ở phục vụ an sinh cũng là công cụ hữu hiệu giúp giảm gánh nặng chi phí vốn, là yếu tố đang chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành nhà ở hiện nay.
"Khi doanh nghiệp được giảm chi phí đất đối với phân khúc thuộc nhóm an sinh, chi phí tài chính và chi phí thủ tục, họ sẽ có điều kiện hạ giá bán mà vẫn đảm bảo lợi nhuận. Đây mới là cách kéo giảm giá nhà thực chất, không bằng mệnh lệnh hành chính, mà bằng cơ chế thị trường minh bạch và chính sách khuyến khích đúng hướng", Viện trưởng VIRES khẳng định.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng, điều quan trọng là chính quyền địa phương phải xác định, khi xây dựng dự án thì đầu tiên chính người dân địa phương phải có khả năng mua được. Có những dự án chỉ riêng chi phí đất đai đã đẩy giá nhà lên mức cao, cộng với các chi phí khác thì người dân địa phương sẽ không thể chi trả.
Ông Nguyễn Chí Thanh - TGĐ Công ty Cao ốc quốc tế Hồ TâyÔng Thanh đề xuất địa phương cần làm tốt khâu quy hoạch, trong đó, phải quy hoạch được những những khu đô thị lớn, đầy đủ hạ tầng. Những khu đô thị này cần ưu tiên xây dựng trên đất phát triển mới, chứ không phải đất chuyển đổi mục đích sử dụng, để chi phí sử dụng đất sẽ hợp lý hơn.
Mặt khác, theo ông Thanh, một số địa phương có xu hướng lấy giá của dự án trước làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất cho dự án sau. Trong khi đó là dự án do chủ đầu tư lớn có uy tín, có thể bán nhà với giá cao nhờ thương hiệu và chất lượng cao cấp của sản phẩm. Điều này vô tình lấy đi cơ hội mua nhà của người dân địa phương, đồng thời đẩy giá đất - cấu phần quan trọng nhất trong giá nhà lên mức cao. Vì vậy, việc xác định tiền sử dụng đất phải cân nhắc, tính toán lại cho phù hợp, không nên rập khuôn.
Cùng với việc xác định giá đất hợp lý, ông Thanh cho rằng, Việt Nam nên nghiên cứu áp dụng các mô-đun thiết kế chuẩn cho những khu đô thị lớn. Khi có bộ mô-đun chuẩn, chủ đầu tư chỉ cần điều chỉnh phần móng và một số kết cấu chính cho phù hợp từng khu đất, còn các hạng mục phía trên có thể áp dụng mẫu chung. Điều này sẽ tiết kiệm chi phí thiết kế, rút ngắn thời gian triển khai, đồng thời tạo ra mặt bằng chi phí ổn định cho phân khúc nhà ở giá hợp lý./.
