Thích
Lời Toà soạn:
Sau giai đoạn trầm lắng, từ năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét. Niềm tin dần quay trở lại, dòng vốn bắt đầu dịch chuyển mạnh mẽ về phía các phân khúc nhà ở, thanh khoản được cải thiện, và nhiều dự án tái khởi động sau thời gian dài gián đoạn.
Tuy nhiên, đằng sau sự phục hồi của thị trường đang tồn tại một nghịch lý nóng bỏng: Nguồn cung mới chủ yếu là căn hộ cao cấp với mặt bằng giá lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, giao dịch chủ yếu xuất phát từ mục đích đầu cơ, đầu tư trong khi giấc mơ an cư của hàng triệu người dân đô thị ngày càng xa tầm với.
Trước thực trạng, Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản được xem là một động thái chính sách mạnh mẽ, hướng tới mục tiêu kép: Ổn định mặt bằng giá nhà và thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Nhưng liệu các chính sách mới có đủ mạnh để hạn chế đầu cơ, "thổi giá" và hướng thị trường trở lại quỹ đạo phục vụ nhu cầu ở thực?
Trên tinh thần góp ý và phản biện tích cực, Reatimes triển khai tuyến bài "Kiểm soát giá nhà: Từ "liều thuốc hạ sốt" đến giải pháp bình ổn dài hạn". Trong đó, lắng nghe góc nhìn từ giới chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý, để cùng tìm lời giải cho bài toán lớn: Làm thế nào để kiểm soát giá nhà nhưng vẫn tôn trọng quy luật thị trường và các động lực phát triển tự nhiên của thị trường? Đâu là những giải pháp căn cơ, dài hạn để khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp?
Chúng tôi hy vọng sẽ góp thêm tiếng nói khách quan cho quá trình hoàn thiện chính sách, hướng tới một thị trường minh bạch và phát triển bền vững.
Trân trọng giới thiệu tới quý độc giả!
Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đang đề xuất một số chính sách "mạnh" nhằm hạ nhiệt giá nhà đang tăng nóng hiện nay. Theo đó, các nhóm giải pháp như siết tín dụng cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba, rà soát cơ chế tính tiền sử dụng đất, kiểm soát đầu cơ, "thổi giá" được kỳ vọng sẽ giúp kéo giá nhà về mức hợp lý hơn.
Như Reatimes đã ghi nhận từ các chuyên gia, đây cũng là bước "thử nghiệm" cần thiết để đánh giá tác động trước khi có những quyết sách lâu dài mang tính hợp lý hơn. Tuy nhiên, đây mới chỉ là "liều thuốc hạ sốt" tạm thời, có tác dụng kiềm chế tình trạng tăng giá quá nóng chứ chưa thể giải quyết tận gốc căn nguyên khiến giá nhà cao bất thường như hiện nay.
Để thị trường thực sự ổn định và giá nhà giảm bền vững, cần những giải pháp sâu hơn từ nền tảng thể chế - tài chính - đất đai. Trong đó, trọng tâm là xây dựng cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, đồng thời hình thành hệ thống sắc thuế đất đồng bộ, minh bạch và công bằng, khả dĩ trong áp dụng.
Hiện tại, bên cạnh các đề xuất về chính sách tín dụng, chính sách tăng nguồn cung giá nhà ở phù hợp, chính sách thuế cũng đang được Bộ Tài chính đề xuất để điều chỉnh thị trường bất động sản, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập trung bình và thấp.
Thực tế, đầu vào đất đai luôn là yếu tố chính tác động lên cấu trúc giá bất động sản. Vì vậy, mọi chính sách muốn kéo giảm giá nhà đều phải bắt đầu từ việc kiểm soát giá trị đất. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn không phải là "đánh thuế bất động sản" một cách chung chung, mà là xây dựng một hệ thống sắc thuế có chức năng điều tiết đúng, trúng và công bằng.
Nhiều năm qua, giá đất ở Việt Nam luôn tăng nhanh hơn tốc độ thu nhập và tăng trưởng kinh tế. Một trong những nguyên nhân lớn là phần giá trị đất tăng thêm do Nhà nước và cộng đồng tạo ra chưa được điều tiết hợp lý.
Đơn cử, khi một tuyến đường mới được mở, khi hạ tầng được đầu tư hay khi quy hoạch được điều chỉnh, giá đất lân cận lập tức tăng mạnh, nhưng Nhà nước, vốn là chủ thể đầu tư, lại không thu lại được phần giá trị tăng thêm đó. Khi không có cơ chế điều tiết, mức giá đất mới trở thành mặt bằng tham chiếu cho các dự án kế cận, đẩy chi phí đầu vào (đặc biệt là tiền sử dụng đất và giá chuyển nhượng) lên cao. Hệ quả cuối cùng là chi phí đất trong cơ cấu giá thành bất động sản ngày càng lớn, kéo giá nhà lên cao.
Chia sẻ với Reatimes, TS. Thái Quỳnh Như, nguyên Viện trưởng Viện quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, để kéo giảm giá nhà, không thể chỉ dùng các công cụ thuế hay tín dụng. Điều quan trọng hơn là thiết lập cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, tức là thu hồi một phần địa tô chênh lệch mà Nhà nước và xã hội đã tạo ra.
TS. Thái Quỳnh Như
"Phần giá trị tăng thêm của đất xuất phát từ đầu tư công, quy hoạch và hạ tầng xã hội. Thế nhưng, do chưa có cơ chế điều tiết hiệu quả, Nhà nước không thu lại được phần giá trị này, dẫn tới thất thu ngân sách và mất công bằng trong phân phối lợi ích. Khi đó, Nhà nước phải bù đắp nguồn lực bằng các khoản thu khác, còn người dân lại gián tiếp gánh chi phí qua mức giá hàng hóa, dịch vụ, đặc biệt là giá nhà ở ngày càng tăng", chuyên gia VIRES phân tích.
Từ góc độ kinh tế đất đai, giá trị tăng thêm của đất hình thành từ năm yếu tố: Đầu tư công cho hạ tầng, thay đổi quy hoạch, tăng trưởng dân số, đầu tư tư nhân, và biến động thị trường. Trong đó, ba yếu tố đầu tiên thuộc quyền quản lý của Nhà nước. Vì vậy, Nhà nước có trách nhiệm thu hồi một phần giá trị tăng thêm ấy để tái đầu tư cho hạ tầng và phát triển nhà ở. Đây chính là nguyên tắc mà Luật Đất đai 2024 đã khẳng định, song chưa có hướng dẫn cụ thể để thực thi.
Đầu vào đất đai luôn là yếu tố chính tác động lên cấu trúc giá bất động sản. (Ảnh minh họa)
Theo TS. Thái Quỳnh Như, cần tách bạch rõ hai phần giá trị: Phần do Nhà nước, quy hoạch, hạ tầng mang lại (địa tô chênh lệch I) và phần do người sử dụng đất đầu tư (địa tô chênh lệch II). Phần thứ hai phải được điều tiết qua công cụ thuế hoặc cơ chế tài chính phù hợp. Tuy nhiên, để thực hiện dung hòa lợi ích giữa các chủ thể quan hệ đất đai, giá trị địa tô chênh lệch thứ nhất cũng có thể được phân chia theo một tỷ lệ nhất định nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích.
"Với các khu vực được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng, có thể tính toán phạm vi ảnh hưởng lan tỏa để thu lại phần giá trị đất tăng thêm bằng cách đấu giá lại quỹ đất liền kề hoặc điều chỉnh thuế chuyển nhượng. Với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, cần xác định hiệu số giá trị trước và sau khi chuyển để thu lại phần chênh hợp lý", TS. Thái Quỳnh Như gợi ý.
Cụ thể, để việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất thực sự khả thi, cần xác định rõ tỷ lệ phân chia lợi ích giữa Nhà nước và các chủ thể được hưởng lợi trong từng loại dự án cụ thể. Theo đó, với các dự án phát triển kết cấu hạ tầng giao thông, Nhà nước có thể thu hồi khoảng 40% giá trị tăng thêm từ đất, phần còn lại 60% thuộc về người sử dụng đất do họ chịu chi phí giải phóng mặt bằng và tái đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư phát triển bất động sản, tỷ lệ chia sẻ lợi ích nên là 50% - 50% giữa Nhà nước và chủ đầu tư, phản ánh công bằng giữa phần giá trị gia tăng nhờ chính sách - quy hoạch và phần do doanh nghiệp trực tiếp tạo ra.
Còn với các dự án phát triển công nghiệp, Nhà nước nên thu hồi 30% giá trị tăng thêm, để khuyến khích nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và doanh nghiệp thứ cấp tái đầu tư sản xuất, tạo việc làm.
Như vậy, việc xác định tỷ lệ điều tiết theo từng loại dự án sẽ giúp phân bổ hợp lý lợi ích từ địa tô chênh lệch, đồng thời tránh tình trạng thất thu ngân sách và đầu cơ đất ven quy hoạch. Đây cũng là cơ sở để xây dựng cơ chế tài chính đất đai công bằng, góp phần giảm chi phí đất trong cơ cấu giá nhà và hạ nhiệt thị trường một cách bền vững.
Hiện người dân và doanh nghiệp khi giao dịch nhà, đất đều đang phải gánh nhiều nghĩa vụ tài chính chồng chéo, từ tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, đến thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm bất động sản. Nếu lại áp thêm một sắc thuế mới mà không phân định rõ phạm vi, sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế, vừa làm tăng chi phí giao dịch, vừa đẩy giá nhà lên cao hơn.
Theo phân tích của TS. Thái Quỳnh Như, thay vì mở rộng thêm các loại thuế, Nhà nước cần xây dựng một hệ thống sắc thuế liên quan đến đất đai đồng bộ, minh bạch, phân tầng hợp lý, xác định rõ vai trò và mục tiêu của từng sắc thuế.
Thứ nhất, thuế chuyển nhượng bất động sản cần được tính trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua, tức phần lợi nhuận thực tế của người bán, thay vì áp mức 2% cố định trên tổng giá trị giao dịch như hiện nay.
Thực tế, cách tính hiện hành không phản ánh đúng bản chất thu nhập, khiến nhiều người kê khai giá bán thấp để giảm thuế, trong khi người mua lại chịu giá cao hơn trên thực tế. Nếu cải cách theo hướng đánh thuế dựa trên phần lợi nhuận thực, thì chỉ những người mua đi bán lại ngắn hạn mới chịu mức thuế cao; còn người bán nhà để ở hoặc chuyển nhượng sau thời gian dài sẽ không bị tác động đáng kể. Đây là cách làm phổ biến ở nhiều quốc gia và đã chứng minh hiệu quả trong việc giảm động cơ đầu cơ lướt sóng, góp phần kéo giá nhà về mức hợp lý.
TS. Thái Quỳnh Như, Chuyên gia cao cấp Viện nghiên cứu Bất động sản Việt NamThứ hai, thuế sở hữu nhà đất nên áp dụng chọn lọc, hướng vào nhóm người sở hữu nhiều bất động sản hoặc để đất nhàn rỗi, bỏ hoang. Mục tiêu không phải là tăng thu ngân sách, mà là tạo áp lực để dòng tiền nhàn rỗi quay lại thị trường thực, tăng cung nhà ở, từ đó giúp giá nhà hạ xuống. Khi chi phí duy trì tài sản cao hơn lợi nhuận kỳ vọng, người đầu cơ buộc phải bán bớt, còn nhà đầu tư có nhu cầu thực sẽ được hưởng lợi từ mặt bằng giá hợp lý hơn.
Tuy nhiên, theo chuyên gia VIRES, chính sách này phải được thiết kế linh hoạt và có lộ trình. Người mua nhà lần đầu, nhóm thu nhập thấp hoặc mua nhà để ở cần được miễn hoặc giảm mạnh thuế sở hữu, để đảm bảo công bằng và ổn định tâm lý xã hội. Ngược lại, với các trường hợp nắm giữ nhiều tài sản nhưng không đưa vào sử dụng, mức thuế có thể được tính lũy tiến theo số lượng và giá trị tài sản.
Thứ ba, thuế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất - hay còn gọi là thuế địa tô chênh lệch là điểm mấu chốt. Đây là công cụ tài chính cần thiết để Nhà nước thu hồi một phần giá trị đất tăng thêm do chính đầu tư công, quy hoạch và hạ tầng xã hội mang lại. Cơ chế này không chỉ tạo nguồn lực cho ngân sách, mà còn giúp giảm chi phí đất, yếu tố chiếm tỷ trọng lớn nhất trong giá thành bất động sản.
"Ở nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Singapore hay Nhật Bản, Nhà nước thu lại phần giá trị đất tăng thêm thông qua “thuế lợi tức đất” hoặc “phí phát triển khu vực”. Phần thu này được tái đầu tư cho hạ tầng và nhà ở xã hội, giúp duy trì mặt bằng giá hợp lý. Việt Nam hoàn toàn có thể học tập kinh nghiệm này, với nguyên tắc: Nhà nước thu phần địa tô chênh lệch I (do chính sách, hạ tầng mang lại), còn nhà đầu tư giữ phần địa tô chênh lệch II (do đầu tư của họ tạo ra).
Như vậy, thay vì một sắc thuế “bất động sản” chung, việc phân loại dựa trên giá trị chuyển nhượng, sở hữu và điều tiết địa tô sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, phân bổ gánh nặng thuế công bằng hơn và quan trọng nhất là kéo giảm giá nhà từ gốc.
"Khi người đầu cơ bị đánh thuế cao, người mua nhà ở thực được ưu đãi, còn phần địa tô vô hình được thu hồi để đầu tư trở lại cho hạ tầng và nhà ở xã hội, mặt bằng giá sẽ tự điều chỉnh theo hướng hợp lý mà không cần biện pháp hành chính cứng nhắc", chuyên gia VIRES nêu quan điểm.
Điều cốt lõi là chính sách thuế phải đi cùng minh bạch thông tin và cải cách cơ chế định giá đất. Khi bảng giá đất, dữ liệu giao dịch và thuế được kết nối trong một hệ thống thống nhất, việc điều tiết sẽ vừa chính xác, vừa tránh chồng chéo. Lúc đó, thuế không chỉ là công cụ tài chính, mà trở thành cơ chế định hướng hành vi, giúp thị trường vận hành công bằng và hiệu quả hơn.
Về dài hạn, việc đồng bộ hệ thống sắc thuế đất sẽ xây dựng lại trật tự phân phối lợi ích trong phát triển đô thị. Phần giá trị đất đai tăng thêm do chính sách công sẽ không rơi vào tay một nhóm nhỏ, mà được chia sẻ lại cho toàn xã hội. Khi nguồn lực đất đai được quản lý và điều tiết công bằng, giá nhà sẽ giảm về mức hợp lý, và giấc mơ an cư của người dân mới thực sự có cơ hội trở thành hiện thực./.
