Quốc hội vừa thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Hầu hết các ý kiến đều tán thành về bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Có rất nhiều ý kiến đóng góp xây dựng Luật chất lượng và thiết thực, mang tính khả thi cũng như bảo đảm cho việc thực thi luật hiệu quả, bảo đảm quyền lợi của người mua cũng như việc huy động vốn của chủ đầu tư và sự thông suốt của thị trường.
Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, hệ lụy của loại bất động sản hình thành trong tương lai là thị trường xuất hiện tình trạng mua đi bán lại, dự án mới trên giấy nhưng đã được chào bán, khiến giá nhà tăng bất thường. Còn khi xây xong nhà, gần như giá ổn định, không tăng lên, giảm xuống bất thường.
Việc một dự án luật đang được đưa ra thảo luận có nhiều ý kiến đa chiều là điều bình thường và hết sức cần thiết để bảo đảm chất lượng của luật, nhất là để luật đi vào cuộc sống và thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển theo hướng tích cực. Tuy nhiên, luận điểm "hệ lụy của loại bất động sản hình thành trong tương lai là thị trường xuất hiện tình trạng mua đi bán lại, dự án mới trên giấy nhưng đã được chào bán, khiến giá nhà tăng bất thường", hay nói gọn lại là "cho phép bán bất động sản hình thành trong tương lai khiến giá nhà tăng bất thường" rất cần được trao đổi để làm rõ. Bởi vì theo chúng tôi, việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đã được pháp luật thừa nhận và thực tiễn chứng minh, là hình thức huy động vốn linh hoạt, mang tính tích cực, có lợi đối với cả nhà phát triển bất động sản và người mua nhà, góp phần vào việc làm cho thị trường phong phú, linh hoạt đồng thời làm giảm giá nhà.
Vấn đề đầu tiên cần nêu ra ở đây là: Bất động sản hình thành trong tương lai đã được pháp luật công nhận như thế nào?
Nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong cả Luật Nhà ở, Luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Nhà ở năm 2014, tại Điều 3 nêu:
"1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
…
19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng".
Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
- Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sẵn nêu trên.
Như vậy, trong Luật này, bên cạnh loại hình "nhà ở có sẵn", pháp luật đã thừa nhận loại hình "nhà ở hình thành trong tương lai"; đây là loại hình "nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng".
Bộ luật Dân sự năm 2015 trong Chương VII về Tài sản có quy định:
"Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai".
Cũng tại Bộ Luật này, ở Điều 108 đã nêu rõ tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai:
"1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
Giới luật sư phân tích, theo quy định trên, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở có thể là tài sản hiện có và cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tại khoản 4 Điều 3 quy định về nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
"4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng".
Cũng trong Luật này, tại Điều 5 quy định về các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh như sau:
"Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất".
Dẫn chiếu các luật trên để thấy, tài sản nói chung và bất động sản nói riêng đã được pháp luật thừa nhận có loại hình "hình thành trong tương lai" và điều này phù hợp với thực tiễn cuộc sống. Không phải chỉ có bất động sản, mà trên thị trường, nhiều loại tài sản khác cũng đều được giao dịch ở dạng "tài sản hình thành trong tương lai". Việc các hãng xe hơi hay các hãng điện thoại di động nhận đặt hàng trước thực chất cũng là "bán hàng hình thành trong tương lai". Vì khi người mua đặt hàng đều chưa biết sản phẩm cá biệt của mình là sản phẩm nào, có thể là sản phẩm đã xuất xưởng nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu vì chưa biết người mua sở hữu sản phẩm cụ thể nào, và cũng có thể là sản phẩm đó đang trong quá trình sản xuất. Nhưng việc cho phép bán loại hình hàng hoá này sẽ giúp người mua chủ động trong việc mua hàng (nhất là về thời điểm có hàng để sử dụng), đồng thời giúp cho nhà sản xuất hoặc nhà phân phối chủ động trong kế hoạch sản xuất về số lượng, hay địa bàn bán hàng trong kế hoạch phân phối hàng.
Đó là đối với hàng hóa thông thường, còn đối với bất động sản, mặc dù là tài sản "hình thành trong tương lai" nhưng tính xác định của bất động sản còn lớn hơn nhiều các loại hàng hóa khác nên tính chất hàng hóa của nó càng rõ ràng hơn. Chẳng hạn, đối với xe hơi, khi đặt hàng, người mua sẽ không thể biết được chiếc ô tô tương lai của mình được sản xuất ở đâu, sản xuất vào lúc nào; nhưng đối với bất động sản, khi đặt hàng người mua đã biết cụ thể về kiến trúc, nội ngoại thất, và đặc biệt là biết được vị trí cụ thể của nó, yếu tố chính làm nên giá trị và quyết định giá cả bất động sản.
Do dó, việc xác định và cho phép giao dịch đối với bất động sản hình thành trong tương lai lại càng không có gì phải bàn cãi. Nếu không thì một câu hỏi được đặt ra: Tại sao những tài sản khác được công nhận "tài sản hình thành trong tương lai" mà lại không công nhận "bất động sản hình thành trong tương lai"? Còn nếu phủ nhận tất cả các loại tài sản đều không có dạng "hình thành trong tương lai" thì sẽ tạo ra một khoảng trống pháp luật không nhỏ.
Bởi vì, theo Công ty Luật Minh Khuê, những năm gần đây, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao và các giao lưu dân sự trong hoạt động dân sự, kinh doanh, thương mại ngày càng lớn, thì tài sản hình thành trong tương lai đã trở nên phổ biến và đa dạng hơn. Không phải chỉ là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư công trình xây dựng hình thành trong tương lai, mà còn có cả tàu, thuyền, máy móc, thiết bị được sản xuất theo đơn đặt hàng, quyền đòi nợ hình thành trong tương lai... Ngoài tài sản hữu hình, còn có cả tài sản hình thành trong tương lai vô hình, có thể còn được thể hiện dưới dạng quyền, một sản phẩm trí tuệ, ý tuởng... Ví dụ như quyền tài sản hình thành từ các hợp đồng mua bán hàng hóa, hay quyền sở hữu trí tuệ như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp…
Bây giờ hãy thử tưởng tượng tài sản hình thành trong tương lai không được công nhận, sẽ có bao nhiêu quyền tài sản không được công nhận, không được giao dịch, không được chuyển giao, không được thừa kế… Sản xuất, kinh doanh, lưu thông hàng hóa cũng sẽ trở nên rối loạn, vì lúc ấy sẽ không thể sản xuất theo đơn đặt hàng, trái phiếu và chứng chỉ tiền gửi sẽ được chuyển nhượng thế nào khi tiền lãi suy cho cùng cũng là tài sản hình thành trong tương lai… Trên đây mới chỉ là những ví dụ cụ thể, có khi khá thô để cho dễ hiểu, còn trong thực tế cuộc sống, tài sản hình thành trong tương lai có phạm vi rất rộng nên cũng tác động rất lớn đến đời sống xã hội, đặc biệt là đến nền kinh tế thời hiện đại.
Nói thế để thấy, việc công nhận tài sản hình thành trong tương lai nói chung và bất động sản hình thành trong tương lai nói riêng là một tiến bộ trong lĩnh vực pháp lý và nó có tác động rất tích cực đến thúc đẩy xã hội nói chung và kinh tế nói riêng của Việt Nam phát triển.
Vậy câu hỏi tiếp theo đặt ra là: Việc cho phép bán bất động sản hình thành trong tương lai có phải là nguyên nhân "khiến giá nhà tăng bất thường" hay không?
Cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai góp phần làm giảm chứ không làm tăng giá nhà
Rất tiếc, ý kiến cho rằng cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai khiến giá nhà tăng bất thường, không nêu cơ sở của nhận định này, nên cũng không thể trao đổi theo từng luận cứ được. Tuy nhiên, xét trên quan hệ kinh tế và bài toán thị trường thì chúng tôi cho rằng, chính việc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai đã góp phần làm hạ giá nhà và giúp người mua thực có điều kiện mua được nhà giá thấp hơn; bởi những lý do sau:
Thứ nhất là do chiết khấu cao: Thông thường, người mua đặt tiền sớm sẽ luôn được hưởng chiết khấu cao, thậm chí rất cao; có dự án nếu người mua đặt trên 90% giá một lần từ sớm có thể được hưởng chiết khấu từ 30 - 50%. Như vậy, với một căn hộ có giá 4 tỷ đồng, nếu chiết khấu 40% sẽ chỉ còn 2,4 tỷ đồng, là giá chấp nhận dược, thậm chí là "dễ thở" của nhiều người mua nhà để ở. Có một nguyên lý là đặt tiền càng sớm, số tiền cọc càng nhiều thì mức chiết khấu càng cao.
Đối với những người dùng đòn bẩy tài chính sẽ phải tính toán cẩn thận vì chịu sức ép từ lãi suất ngân hàng, nhưng với những người không phải vay ngân hàng thì đây sẽ là sự "giảm giá" đáng kể, vì cái lợi đem lại từ chiết khấu cao bao giờ cũng cao hơn tiền lãi nếu họ đem số tiền đó gửi ngân hàng. Đó là chưa kể đến việc nếu thị trường tăng giá mà họ mua được ở thời điểm giá thấp, thì sẽ còn được hưởng lợi từ sự chênh lệch giá mà nhiều khi là khá lớn.
Ngoài ra, hiện rất nhiều dự án có chương trình trả góp 0% trong khoảng thời gian nhất định. Có chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% lên đến 80% giá trị căn hộ trong thời gian tới 30 tháng. Như vậy, người mua nhà sẽ không phải lo gánh nặng kinh tế và sẽ có khoảng thời gian tới 2,5 năm để tích lũy tài chính mà không cần trả lãi và gốc. Suy cho cùng, đây cũng chính là việc mua được nhà giảm giá. Đối với chủ đầu tư, dù có phải hy sinh một phần lợi nhuận, nhưng họ vẫn được lợi vì tính thanh khoản của dự án cao, từ đó chủ động cho kế hoạch phát triển các dự án tiếp theo.
Thứ hai là do chi phí vốn giảm: Việc bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ giúp chủ đầu tư được cung cấp nguồn tài chính rất lớn từ khách hàng theo từng giai đoạn của dự án, giúp chủ đầu tư giảm được nguồn vốn vay ngân hàng (hiện ở mức rất cao và rất khó tiếp cận), do đó chi phí vốn vay giảm đáng kể. Điều này giúp việc giảm giá nhà mà việc chiết khấu cao chính là một hình thức giảm giá trực tiếp.
Thứ ba là tốc độ thực hiện dự án nhanh: Thực tế là khi chủ đầu tư nhận được tiền cọc càng nhiều và càng sớm thì sẽ càng có đủ nguồn lực và động lực để đẩy nhanh tốc độ dự án vì càng có nhiều khách hàng đặt tiền sớm thì mức độ thanh khoản của dự án càng cao. Điều đó sẽ thúc đẩy chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ dự án, vừa là để tạo chữ tín với khách hàng, vừa là để nhanh thu hồi vốn để tiếp tục phát triển các dự án tiếp theo. Dự án được bàn giao, đưa vào sử dụng sớm một mặt tăng nguồn cung ra thị trường góp phần làm hạ nhiệt về giá cả, một mặt làm tăng giá trị sử dụng tài sản. Mà giá trị sử dụng tài sản càng cao trong khi giá giữ nguyên thì có nghĩa người mua càng thu được lợi lớn hơn từ khoản tiền mình bỏ ra. Đây cũng là một hình thức "giảm giá" gián tiếp.
Cơ sở của việc giảm giá nói trên, nhất là chiết khấu cao, thực chất cũng không phải là chủ đầu tư chịu lỗ để chuyển lợi nhuận sang người mua mà là hình thức huy động vốn và việc chia sẻ lợi nhuận. Thay vì vay tất cả nguồn vốn từ ngân hàng, chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng bằng cách bán nhà ở hình thành trong tương lai với mức chiết khấu hấp dẫn. Thực chất của mức chiết khấu này một phần là khuyến mãi để thu hút khách hàng, còn phần lớn là thay vì trả lãi suất cao cho ngân hàng thì chủ đầu tư trả cho khách hàng. Mà "lãi suất" trả cho khách hàng mua nhà thường thấp hơn lãi suất chủ đầu tư vay ngân hàng nhưng lại cao hơn lãi suất tiền gửi nếu khách hàng gửi tiết kiệm. Do đó, đây thực chất là hình thức huy động vốn mà cả hai bên cùng có lợi và góp phần làm giảm giá nhà.
Như vậy, việc bán nhà ở hình thành trong tương lai thực chất cũng có thể coi là hình thức cùng góp vốn đầu tư dự án, cùng chia sẻ lợi nhuận. Điều này không những có lợi cho người mua nhà và chủ đầu tư, mà còn có lợi cho cả thị trường và nền kinh tế.
Thử hình dung, nếu như phải thông qua tổ chức trung gian là ngân hàng, khi người có nhu cầu mua nhà đem tiền đi gửi tiết kiệm lấy lãi suất tiết kiệm thấp, còn chủ đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất cao, thì đương nhiên khoảng chênh lệch đó ngân hàng sẽ hưởng. Trong khi đó, khoản chênh lệch này sẽ được tính vào giá nhà. Cho nên người thiệt ở đây chính là chủ đầu tư và người mua nhà; vì người mua phải chịu giá cao, và khi giá nhà cao thì tính hấp dẫn sẽ giảm và thanh khoản kém nên chủ đầu tư bị thiệt hai. Nguyên lý thị trường thì càng ít khâu trung gian, giá thành hàng hoá càng giảm, người bán người mua càng có lợi, và ngược lại.
Đến đây lại đặt ra câu hỏi thứ ba: Thực tế việc mua nhà ở hình thành trong tương lai không phải chỉ có đối tượng mua để ở mà còn có nhiều nhà đầu tư cá nhân (hay còn gọi là nhà đầu tư thứ cấp). Vậy việc các nhà đầu tư cá nhân này mua đi bán lại có hợp pháp không và có phải là nguyên nhân làm giá nhà tăng bất thường không?
Thực chất của việc mua đi bán lại là hình thức đầu tư
Thực ra, việc một người mua nhà ở hình thành trong tương lai ở giai đoạn sớm với mức chiết khấu cao (tương ứng với giá thấp) rồi sau một thời gian bán lại với giá cao hơn là điều hết sức bình thường trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trừ khi, việc mua đi bán lại đó có dấu hiệu đầu cơ (bản chất của đầu cơ không hoàn toàn là xấu, nhưng đầu cơ ở mức độ nào và quản lý ra sao mới là điều cần quan tâm) hoặc vi phạm các quy định pháp luật. Do đó, không cần phải bàn cãi việc đó có phù hợp pháp luật hay không, vì nếu vi phạm thì đã bị các cơ quan pháp luật xử lý rồi.
Ở đây, nếu nhìn vào các quan hệ kinh tế, thì đây thực chất có thể coi là một hoạt động đầu tư, một mặt là để kiếm lời - lợi nhuận, mặt khác là để chủ động nguồn hàng; cũng giống như hình thức doanh nghiệp trả một phần tiền trước cho người nông dân để giúp người nông dân mua giống, phân bón và canh tác một loại cây trồng nào đó, rồi sau đó doanh nghiệp bao tiêu sản phẩm, tức là mua sản phẩm của người nông dân. Có lẽ, nhiều người cũng biết đến câu chuyện Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Lê Minh Hoan và nhiều lãnh đạo khác đặt mua trước cây vải thiều Lục Ngạn đặc biệt ở tỉnh Bắc Giang.
Đối với bất động sản hình thành trong tương lai cũng thế. Nhà đầu tư thứ cấp sau khi xem xét kỹ dự án, tính toán thấy có tiềm năng tăng giá trị, có dư địa tăng trưởng, họ sẽ xuống tiền sớm vừa để hưởng chiết khấu cao vừa để tránh nguy cơ khan hiếm hàng khi thị trường tăng giá. Sau đó, họ có thể bán lại với giá cao hơn giá mua ban đầu để thu lợi nhuận. Đây thực chất là hoạt động góp vốn đầu tư của nhà đầu tư thứ cấp và lợi nhuận thu được là do họ bỏ vốn ra cùng chủ đầu tư phát triển dự án, việc tăng giá này là xuất phát từ lãi vốn hay còn gọi là lợi tức vốn.
Nếu không đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đem số vốn đó gửi ngân hàng cũng vẫn thu được tiền lãi, nhưng lãi suất ngân hàng thường thấp và tương đối ổn định. Do đó muốn có lợi nhuận kỳ vọng cao hơn, nhà đầu tư cá nhân sẽ đầu tư vào bất động sản hình thành trong tương lai, bởi ngoài lợi nhuận do vốn mang lại, họ còn kỳ vọng vào việc tăng giá của thị trường, nhất là với thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay có cung thường thấp hơn cầu.
Như vậy, việc tăng giá của bất động sản này thực chất là do hoạt động đầu tư mang lại, chứ không phải là do mua nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá. Bởi bản chất của việc tăng giá là do lãi vốn chứ không phải nhà đầu tư thứ cấp tự đẩy giá lên. Mặt khác, thực chất của việc này là giảm bớt chiết khấu, chứ không phải là tăng giá bán, vì nó vẫn thấp hơn giá nhà khi hoàn thành. Bởi vì, nếu như nhà đầu tư cá nhân không mua ở giai đoạn đầu mà đến các giai đoạn sau mới xuống tiền, thì chủ đầu tư, tức nhà phát triển bất động sản, cũng sẽ bán với mức giá khác (mức chiết khấu thấp hơn) chứ không còn chiết khấu cao như ban đầu, và khi hoàn thành thì giá nhà tiến tới giá niêm yết và không còn chiết khấu nữa, bởi chủ đầu tư đã phải chịu chi phí vốn và chi phí này phải được tính vào giá bán.
Vì vậy, việc mua đi bán lại nhiều lần bất động sản hình thành trong tương lai là điều bình thường, và việc tăng giá bán trong mỗi lần giao dịch cũng là bình thường, vì sau từng giai đoạn xây dựng, cũng là từng giai đoạn đầu tư, giá nhà bán ở từng thời điểm đều đã phải cộng thêm chi phí vốn cho từng giai đoạn. Còn khi xây xong nhà, giá đứng ở mức ổn định là điều đương nhiên, bởi đó là toàn bộ chi phí, trong đó có chi phí vốn đã được tính hết vào giá thành và giá bán nhà nên không còn tăng vì không phải cộng thêm chi phí nào nữa. Lúc này, giá nhà là giá trị thực đã tính đủ chi phí cộng với lợi nhuận của chủ đầu tư. Và thực ra, giá này đã được xác định từ đầu khi mở bán dự án; chỉ có điều, nếu người mua đặt tiền càng sớm thì sẽ được chiết khấu càng cao, và thực chất trong từng lần bán nhà mà người mua sau có cảm giác tăng giá, cũng chỉ là do giảm chiết khấu chứ không phải là tăng giá nhà.
Do đó, việc nhà đầu tư cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai không phải là nguyên nhân gây nên việc tăng giá bất thường. Bởi giá bán của nhà đầu tư cá nhân trên thực tế ở từng giai đoạn luôn bằng hoặc thấp hơn giá bán của chủ đầu tư cùng thời điểm. Đơn giản bởi nhà đầu tư cá nhân đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng, hơn nữa nếu bán cao hơn thì người mua sẽ mua hàng của chủ đầu tư chứ không mua của nhà đầu tư cá nhân bởi họ tin tưởng chủ đầu tư hơn. Trong thực tế, cũng có khi giá bán của nhà đầu tư cá nhân cao hơn của chủ đầu tư, nhưng đó là trong trường hợp thị trường tăng giá nhưng chủ đầu tư muốn giữ chữ tín với khách hàng nên không tăng giá bán, hoặc do mất cân đối cung cầu và dự án đã bán hết hàng nên người mua sau phải mua lại của nhà đầu tư cá nhân với giá cao hơn.
Ở đây cũng cần nói rõ một điều, ý kiến cho rằng giá nhà tăng qua những lần mua đi bán lại là so với giá bán ban đầu; mà giá bán ban đầu thực ra thấp hơn rất nhiều so với bảng giá chính thức của chủ đầu tư bởi đã được chiết khấu lớn. Nếu thị trường diễn biến bình thường, giá nhà trong những lần mua đi bán lại này sẽ dần tiệm cận với giá nhà khi dự án hoàn thành. Trong trường hợp thị trường tăng giá, việc tăng giá của thị trường sẽ được cộng thêm vào giá bán nhà nói trên.
***
Như vậy, qua các phân tích trên có thể thấy, việc cho bán nhà hình thành trong tương lai hoàn toàn không phải là nguyên nhân gây tình trạng tăng giá nhà đột biến như một số ý kiến đã nêu. Ngược lại, do chiết khấu cao đối với khách hàng đặt tiền sớm và trả tiền một lần, nên đây lại là cơ hội mua được nhà giá thấp hơn thị trường đối với những người có sẵn nguồn tài chính. Đây cũng là cơ hội đầu tư cho những người hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời cũng là kênh huy động vốn hiệu quả của chủ đầu tư dự án.
Trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang gặp sóng gió và lâm vào ảm đạm, kênh vay vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản bị siết chặt do cả room tín dụng và nhất là các điều kiện cho vay, thì việc huy động tài chính từ khách hàng được coi là lối thoát hiệu quả, khi cả doanh nghiệp và khách hàng cũng như thị trường đều được hưởng lợi. Bây giờ, nếu bịt luôn cả kênh huy động vốn này, thì không phải chỉ là chói chân doanh nghiệp mà là "chặt" luôn cả chân tay, doanh nghiệp hết đường xoay xở và thị trường bất động sản sẽ càng khó khăn gấp bội.
Tóm lại, nếu hạn chế hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, một mặt sẽ vi phạm quy định của pháp luật, bởi tài sản hình thành trong tương lai, trong đó có bất động sản, đã được công nhận trong nhiều luật, chứ không phải chỉ có trong Luật Kinh doanh bất động sản. Mặt khác tệ hại hơn, sẽ càng làm tăng giá nhà và thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, nhất là những người thu nhập trung bình có nhu cầu nhà ở cao.
Có một điều rất lạ ở nước ta là, tại sao cũng mua đi bán lại liên tục, nhưng đối với chứng khoán chẳng hạn, lại được coi là bình thường, thậm chí còn được cho là làm cho thị trường sôi động và thanh khoản cao; trong khi người đầu tư vào bất động sản mua đi bán lại, thì thường bị nhìn với con mắt kỳ thị và không thiện cảm. Đây là điều phải sớm thay đổi, cần có một cách nhìn khách quan, khoa học, công bằng hơn, như vậy mới có thể có một thị trường bất động sản lành mạnh, năng động, chuyên nghiệp và hiệu quả./.
